Luxemburg

Ein Finanzplatz will wohnlicher werden

Von Gudrun Escher

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So modern kann Luxemburg sein: die Philharmonie auf der Place de l'Europe auf dem Kirchberg

13. Mai 2008 Anfang März präsentiert sich die Stadt Luxemburg zum dritten Mal mit eigenem Stand auf der Immobilienmesse Mipim in Cannes, im Gepäck ein glänzendes immobilienwirtschaftliches Ergebnis für das Jahr 2007 und rosige Aussichten für 2008. Aber der Markt ist noch jugendlich - im Verhältnis zu seinen reiferen Geschwistern in Europa, wie die Analysten bei der Immobilienberatung Jones Lang LaSalle (JLL) es ausdrücken.

Die Rentabilität beim Immobilienerwerb liegt zwischen 5,3 und 6,1 Prozent, der Leerstand bei 2,1 Prozent. Büroflächen im gehobenen Standard und in guter Lage seien nicht verfügbar, heißt es bei JLL. Nur 9 Prozent der 145.000 Quadratmeter Bürofläche, die in diesem Jahr fertiggestellt werden, sind noch nicht vorvermietet. Deshalb wird das Jahresergebnis 2008 die Rekordmarken von 2007 nach Ansicht von JLL nicht erreichen. Für 2009 wird mit weiteren 125.000 Quadratmetern Bürofläche gerechnet.

Die Preise stagnieren, die Büromieten auch

Die Zahlen von DTZ Luxemburg für das erste Quartal 2008 bestätigen die Tendenz. Da kaum neue Flächen auf den Markt gekommen sind, bleibt die Situation unverändert, sowohl bei den Büromieten als auch bei den Preisen - sie stagnieren. Überwiegend haben kleinere Unternehmen mit bis zu 25 Mitarbeitern neue Büros gemietet - fast ausschließlich im Stadtzentrum.

Das Segment mit Flächen zwischen 2000 und 5000 Quadratmetern fehlt, obwohl sich die internationale Finanzkrise in Luxemburg noch nicht spürbar auswirkt. Einerseits macht die besondere geographische Lage den Reiz der Stadt Luxemburg aus, andererseits lässt sie nur wenig Spielraum für Nachverdichtungen.

Eine Ausnahme bildet die Place de l'Etoile, wo bis 2011 ein Einkaufszentrum mit 21 500 Quadratmetern Verkaufsfläche entstehen soll. Für 210 Millionen Euro hat es die französische Klépierre erworben, sie erwartet eine anfängliche Rendite von knapp 7 Prozent.

In Luxemburg wird allerorten am Image als attraktiver Standort gearbeitet: das Museum für Moderne Kunst (Mudam)

Der Bahnhof bekommt ein Kongresszentrum

Das zweite Großprojekt gilt dem Bahnhof, denn dort ist - vergleichbar mit „Stuttgart 21“ - die Deckelung der Gleise geplant, ringsum eingefasst von neuen Wohn- und Büroquartieren und einem Kongresszentrum mit Hotel. Hier entstehen 366.000 Quadratmeter Nutzfläche, fast ein Drittel mehr als der Büroflächenbestand in dem gesamten Quartier.

Der Masterplan für „Luxembourg Central“ - erarbeitet von den Pariser Architekten Chaix et Morel und dem Kölner Büro JSP - beziffert den von der öffentlichen Hand zu leistenden Aufwand auf 460 Millionen Euro, wovon die Hälfte über den Verkauf von Grundstücken und Vermietung im Bahnhofsbereich finanziert werden soll.

Um die acht Meter hohe Skulptur „Langer Banker” auf dem Kirchberg in Luxemburg soll es künftig weniger einsam sein

Für eine kleine Stadt wie Luxemburg mit 86.000 Einwohnern ist das eine enorme Anstrengung. Der mit mehrjähriger Verzögerung endlich gelungene Bahnanschluss nach Paris mit dem Hochgeschwindigkeitszug TGV macht die Bahnhofserneuerung dringend, denn bisher gibt es nur Behelfsbahnsteige.

Büros sollen wieder Wohnraum werden

Ebenso dringend ist angesichts der bis 2020 auf 100.000 bis 120.000 Menschen wachsenden Zahl der Einwohner der Stadt das Angebot an Wohnraum, denn nur 30 Prozent der in Luxemburg Beschäftigten lebt hier. Bürgermeister Paul Helminger beziffert den zu Büros umgewidmeten Wohnraum im Stadtzentrum auf 80.000 Quadratmeter. „Diese Flächen müssen wir für das Wohnen zurückgewinnen und bei Neuentwicklungen auf Mischnutzung achten.“

Der wichtigste Bürostandort bleibt Kirchberg, wo die europäischen Institutionen und die meisten Banken angesiedelt sind, so auch der Neubau der Europäischen Investitionsbank nach Entwurf des Düsseldorfer Architekten Ingenhoven. Die Fertigstellung wird sich bis Jahresende verzögern. Daneben entwickelt sich das Quartier „Findel“ in Nähe des Flughafens mit dem im April eröffneten neuen Terminal. Dort wachsen - benachbart zum Königlichen Golf Club - die neuen Büroparks „Aeoro Golf II“ und „Findel Golf“.

Für das 2004 errichtete Büroobjekt „Ikaros“ haben Signa und HGA Capital Ende 2007 ihren ersten gemeinsamen Luxemburgfonds aufgelegt; Mieter sind Deloitte und Nordea Bank. Auch die größte Einzelvermietung des vergangenen Quartals mit 16.000 Quadratmetern als Vorvermietung an Ferrero ist hier zu finden.

Text: F.A.Z.
Bildmaterial: dpa/dpaweb, F.A.Z./Julia Zimmermann

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