Preise

Wertloses vom Lande

Von Marcus Stölb

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Gesetzliche Auflagen wie der Energiepass verstärken noch den Preisdruck: Saarburg, idyllisch an der Saar gelegen

14. Januar 2008 Borler hat eine Kirche und neun Straßen. Exakt 46 Haushalte zählt der Ort, und neuerdings auch sechs Bauplätze, berichtet der Bürgermeister nicht ohne Stolz. Dass sich alsbald Abnehmer für die frisch erschlossenen Grundstücke finden werden, glaubt aber selbst er nicht. Mag der Quadratmeterpreis auch bei bescheidenen 20 Euro liegen - in Borler will und wird so schnell niemand bauen, macht Peter Franke sich und seinen Mitbürgern keine Illusionen.

83 Einwohner leben in dem kleinen Dorf der Vulkaneifel im Nordwesten von Rheinland-Pfalz, nicht weit von der Grenze zu Nordrhein-Westfalen gelegen. 83 Borlerer, von denen mehr als ein Drittel das siebzigste Lebensjahr überschritten hat und 15 Bewohner schon jenseits der 80 sind. „Das klingt rekordverdächtig“, flüchtet Franke sich in Sarkasmus.

Leerstände in dem einst kinderreichen Dorf

In den dreißiger Jahren war Borler einmal das kinderreichste Dorf Preußens, erfährt man in der Ortschronik; „und ein Musterdorf obendrein“, erfährt man vom Bürgermeister. Inzwischen jedoch droht der Ort auszusterben und etliche Häuser zu verwaisen. „Wir müssen mit Leerständen rechnen“, erwartet Franke.

Wer in Borler oder ähnlich abgelegenen Dörfern eine Immobilie erbt, dürfte wenig Freude an ihr haben. Es sei denn, er zieht selbst ein. Wer die Immobilie verkaufen will, sollte Geduld mitbringen und auf das Geld nicht oder zumindest nicht direkt angewiesen sein. Denn wo die Nachfrage nach Immobilien gegen null tendiert, da nutzt der beste Preis nichts mehr.

Abseits der Metropolen fällt ein Verkauf schwer

Von einer „hohen Preiselastizität“, die den Markt im ländlichen Raum kennzeichne, spricht Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des Immobilienverbands Deutschland (IVD). Abseits der Metropolregionen und Ballungsgebiete wie Rhein-Main, Hamburg oder München werde es zwar immer schwieriger, Hauseigentum loszuwerden, doch gebe es für fast jedes Angebot auch einen Käufer, macht Schick den Besitzern Mut. Vorausgesetzt, sie sind bereit, ihre Erlöserwartungen nicht so hoch zu hängen.

Die Briten suchen die Nähe zum Flughafen Frankfurt-Hahn und kaufen deshalb Häuser im Hunsrück

Dass man über den Preis einiges regeln kann, glaubt auch Christian Muschwitz. Der Raumplaner von der Universität Trier nennt auch eine mögliche Preisuntergrenze: „Ich weiß von einigen Immobilien in der Eifel, die für einen Euro den Besitzer gewechselt haben.“

Die Preise auf dem Land werden weiter sinken

Das seien zwar stark sanierungsbedürftige Häuser gewesen, die noch dazu meist am Rand von Bundesstraßen gelegen hätten, doch der Trend sei klar: im ländlichen Raum, der immerhin 75 Prozent der Fläche der Bundesrepublik ausmacht, werden die Preise für Immobilien in den kommenden Jahren weiter sinken, erwartet Muschwitz.

Manche unberührten Schönheiten haben es zu Fernsehberühmtheit geschafft: Dorf Woppenroth im Hunsrück

Während Haus- und Wohneigentum in besten Großstadtlagen oder suburbanen Metropolregionen gefragt sein wird und seit Jahren relativ wertstabil sind, droht den Immobilienpreisen in der als „Pampa“ verunglimpften Provinz wie Hunsrück, Nordeifel, dem Emsland oder ganzen Landstrichen Ostdeutschlands der Niedergang.

Noch nicht einmal das Pendeln lohnt sich

Vielerorts ist er schon längst im Gange, zumal in Regionen, die zu den „Abwanderungsverlierern“ zählen. Jungen Menschen und Familien bleibt angesichts fehlender Arbeitsmöglichkeiten keine Wahl als abzuwandern. Pendeln lohnt nicht - meist sind die Entfernungen zu weit, das Benzin zu teuer und die Pendlerpauschale gekürzt.

Dieter Illges weiß ein Lied hiervon zu singen. Der Immobilienmakler arbeitet von Hundheim im Hunsrück aus. Das 150-Einwohner-Dorf liegt zwischen Mainz, Trier und Koblenz. Doch von jeder der drei Großstädte liegt Hundheim derart weit entfernt, dass das Modell „hier leben und dort arbeiten“ für die wenigsten Berufstätigen in Frage kommt.

Viel Angebot, kaum Nachfrage im Hunsrück

„Wir haben hier seit Jahren einen klassischen Käufermarkt“, beschreibt Illges die Situation. Einem deutlichen Überhang beim Angebot stehe eine geringer werdende Nachfrage gegenüber. „Viele Objekte, wenig Interessenten“, bringt der Makler die Marktlage auf den Punkt. Doch wie Kollege Schick ist Illges davon überzeugt, dass sich für fast alle Immobilien über kurz oder lang ein Käufer findet.

Voraussetzung sei, dass sie zunächst von ihren oft „völlig unrealistischen Preisvorstellungen Abschied nehmen“. Der Makler berichtet von einer Hunsrück-Immobilie, die er vor kurzem vermitteln konnte: Anfangs hatten die Besitzer des Hauses noch 245.000 Euro verlangt, nach zwei Jahren gaben sie sich dann mit 175.000 Euro zufrieden - fast 30 Prozent weniger als zunächst geplant.

Oft müssen Verkäufer Dumpingangeboten nachgeben

Solche hohen Preisabschläge sind keine Seltenheit, erläutert der Fachmann, zumal die potentiellen Nachfrager das „Spiel“ längst raus hätten: Wenn über mehrere Monate ein Objekt im Internet angeboten wird und langsam, aber stetig günstiger wird, scheuten sich interessierte Käufer aus Ballungsgebieten oft nicht, „Dumpingpreise“ zu bieten.

Und weil gerade in Scheidungsfällen irgendwann die Banken auf der Matte stehen, müssen viele Verkäufer wohl oder übel nachgeben. Denn nicht selten ist das Feld der Interessenten derart überschaubar, dass die Besitzer der Immobilien froh sein können, wenn sich überhaupt jemand für ihr Objekt interessiert.

Der Energiepass wird den Preisdruck erhöhen

Zum Positiven dürfte sich wenig verändern, gibt sich der Makler überzeugt und verweist auf neue Belastungen für ältere Immobilien hin. So werde die Einführung des Energiepasses zu „einem weiteren Preisdruck“ führen, prognostiziert er. Denn der größte Teil der Häuser auf dem Land weise einen enormen energetischen Sanierungsbedarf auf. Die Konsequenz: Potentielle Käufer werden die veranschlagten Kosten für Dämmung und andere Maßnahmen künftig mit einkalkulieren, weshalb der Verkäufer mit noch weniger Erlös rechnen kann.

Auch Muschwitz rechnet mit einer weiteren Verschärfung der Situation. Dafür sprächen nahezu alle Rahmenbedingungen und Trends. Nicht nur, dass die Gesellschaft altert und deshalb viele Immobilien frei werden, auch die Tendenz zu mehr Singlehaushalten und kürzeren Beziehungslaufzeiten - hohe Scheidungsraten - sowie der Fakt, dass Arbeitsverträge eine immer kürzere Laufzeit haben und Jobperspektiven immer unsicherer werden, sorgten dafür, dass die Nachfrage nach Immobilien im ländlichen Raum immer weiter abnehmen wird.

Raumplaner fordert Abrisse in den Dörfern

„Es wird in den kommenden Jahren einen deutlichen Überschuss an relativ großen Einfamilienhäusern aus den sechziger, siebziger und auch achtziger Jahren geben“, erwartet der Experte. Und diese Immobilien werden nicht nur mit einer generell geringer werdenden Nachfrage konfrontiert, sondern auch mit einer fehlenden Marktakzeptanz. Denn gerade Häuser auf dem Land sind zu einem großen Teil für größere Familien zugeschnitten.

Raumplaner Muschwitz fordert denn auch - analog zu Stadtumbauprogrammen -, ein „Landumbauprogramm“ vorzubereiten, um auf die Entwicklung zu reagieren und sie steuern zu können. „Wir werden bald nicht daran vorbeikommen, auch Dörfer zurückzubauen und Häuser abzureißen“, erwartet Muschwitz. Mancherorts sei dies auch schon geschehen, doch insgesamt seien sich die Verantwortlichen und viele Fachleute des Ausmaßes dieser Herausforderung nicht bewusst.

Selbst ganze Dörfer werden aufgegeben müssen

„Ich will nicht polarisieren“, stellt Muschwitz klar, doch sei mittelfristig damit zu rechnen, dass ganze Dörfer aufgegeben werden müssen. Der Trierer Wissenschaftler macht die Rechnung auf: Solange in einem Dorf auch nur ein Mensch lebe, müsse die Grundversorgung mit Strom, Telekommunikation und Wasser sowie Abwasser gewährleistet werden. In solchen Fällen sei dann ernsthaft zu überlegen, ob die betroffene Person nicht umgesiedelt werden sollte. Hierfür bedürfe es aber eines Programms, das finanzielle und konkrete Hilfen für die Betroffenen bereithält.

Unterdessen lässt ein Makler wie Dieter Illges ein anderes Phänomen hoffen, dass es zumindest in den kommenden Jahren noch eine gewisse Nachfrage nach Immobilien auf dem Land geben wird: Immer mehr Engländer und Menschen aus den Benelux-Staaten erwerben Häuser in Eifel, Hunsrück und vor allem an der Mittel- und Untermosel.

Der Flughafen Hahn lockt Briten an

Illges und Kollegen haben dafür eine Erklärung parat: Die Preise sind mancherorts inzwischen so niedrig, dass vor allem Briten und Holländer auf Schnäppchenjagd gehen. Und was die Interessenten von der Insel anbelangt, sorgt der Billigflieger-Airport Frankfurt-Hahn für zusätzliche Nachfrage. Denn Königreich und Hunsrück liegen gerade mal eine Flugstunde voneinander entfernt.

Auch Borler profitiert schon von der Nachfrage nach Feriendomizilen. Bei Preislagen zwischen 30.000 und 75.000 Euro seien die Häuser in seinem Ort ja auch „mehr als erschwinglich“, meint Bürgermeister Peter Franke. Und überhaupt: Er könne nicht ausschließen, dass es in 20 oder 30 Jahren nur noch Ferienhäuser in Borler geben wird.

Einstweilen hat Franke die Hoffnung doch noch nicht aufgegeben. Erst kürzlich habe man das Dorf komplett auf Vordermann gebracht. Doch auf die Frage, was es denn an Nahversorgungs-, Freizeit- oder gar Arbeitsangeboten in Borler gibt, räumt Franke offen ein: „Hier ist eigentlich nichts mehr.“

Text: Frankfurter Allgemeine Sonntagszeitung, 13.01.2008, Nr. 2 / Seite V13
Bildmaterial: F.A.Z./Helmut Fricke, F.A.Z./Wonge Bergmann

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