07. April 2008 Wenn es um die geeignete Alterssicherung geht, setzen Frauen auf Immobilien, zumindest den Umfragen nach. Zwar hat die Begeisterung für die eigenen vier Wände im Allgemeinen nachgelassen, seit es die Eigenheimzulage nicht mehr gibt. Jedoch halten immer noch 58 Prozent aller berufstätigen Frauen das eigene Haus oder die eigene Wohnung für die ideale Form der Alterssicherung, wie das Demoskopie-Institut Allensbach in einer Studie ermittelte. Im Anschluss an das Berufsleben mietfrei zu wohnen erscheint vielen als besonders notwendig. Schließlich müssen Frauen im Vergleich zu Männern im Schnitt mit geringeren Renten rechnen.
Noch freilich bilden Frauen auf dem Immobilienmarkt eine kleine Käuferschicht. Noch seltener treten sie als Bauherrinnen auf. Das könnte sich ändern. Schließlich steigt nicht nur die Zahl der Single-Haushalte, sondern auch die berufliche Qualifikation der Arbeitnehmerinnen und deren Einkommen. So wächst die Gruppe der potentiellen Immobilienerwerberinnen.
Doch ist das Eigenheim mit Blick auf den Ruhestand tatsächlich die beste aller Geldanlagen? „Kommt ganz drauf an“, sagt Gabriele Radl von der Frauen-Finanzberatung Svea Kuschel und Kolleginnen. Schließlich steckt bei vielen Haushalten der Hauptteil des Vermögens in der Immobilie - und ist damit gebunden. „Klumpenrisiko“ nennt das die Fachwelt oder „alles auf eine Karte setzen“ der Volksmund. Ob sich eine Investition in Wohneigentum wirklich lohnt, ist immer eine Frage des Einzelfalls. Finanzexpertin Radl rät ihren Kundinnen grundsätzlich, auf unterschiedliche Anlageformen zu setzen.
Mieterin mit Wohneigentum
Wie Cecile Klaasen (Name geändert). Seit fast zwanzig Jahren wohnt die Belgierin im Umland von Frankfurt. Ursprünglich sei ihr Job befristet gewesen, erzählt sie. Maximal fünf Jahre sollte sie bleiben. „Da kam zunächst nur eine Mietwohnung in Frage“, sagt Klaasen. Inklusive Nebenkosten zahlt sie 700 Euro für ihre 83 Quadratmeter große Wohnung. „In Frankfurt wäre so eine Wohnung knapp 300 Euro teurer“, schätzt die Mieterin. Das gesparte Geld legt die Chemikerin in einem Fondssparplan an. Bei einem durchschnittlichen Anlagezins von 5 Prozent rechnet Klaasen damit, in 20 Jahren rund 110.000 Euro angespart zu haben.
Ob sie denn nie davon geträumt hat, in eigenen vier Wänden zu leben? „Sicher, doch es war mir immer wichtig, flexibel zu sein. Ich weiß einfach nicht, wo ich später leben werde“, räumt die Belgierin ein. Sich eine eigene Wohnung zu kaufen sei ihr als zu große Bindung erschienen. Ein weiteres Hemmnis: die gute Nachbarschaft in dem Mehrfamilienhaus, in dem sie seit ihrer Ankunft im Rhein-Main-Gebiet lebt. „Ich bin alleinstehend, da sind gute Kontakte im Wohnumfeld sehr wichtig“, sagt die Mieterin. Eine eigene Wohnung hat Klaasen sich dennoch geleistet. Vor zehn Jahren erwarb sie eine Altbauwohnung in Berlin-Mitte - als Steuersparmodell, von dem die Naturwissenschaftlerin wegen ihres hohen Einkommens profitiert. „Außerdem hatte ich nach zehn Jahren auf eine Wertsteigerung der Wohnung von jährlich rund 1,5 Prozent gehofft“, erläutert Klaasen ihre Kaufentscheidung.
Insgesamt 152.000 Euro hatte sie in die 63 Quadratmeter große Wohnung gesteckt, Abschreibungen und Darlehenszinsen sind steuerlich abzugsfähig. Derzeit liegt die Darlehensbelastung für die Eigentümerin bei 600 Euro im Monat. Ihre Verkaufsabsichten musste die Eigentümerin vorerst jedoch vertagen. Denn die erhoffte Wertsteigerung auf 163.000 Euro für die Wohnung ist ausgeblieben. Mit einem weiteren Problem war sie zudem konfrontiert: die ersten beiden Jahre nach dem Kauf musste die Wohnung saniert werden und stand daher leer. Dann folgten mehrere Mieter, von denen einer es mit der Zahlung des Mietzinses nicht so genau nahm. Ihn ist Klaasen mittlerweile los. „Es ist zum Glück nicht wirklich ein Schaden entstanden“, sagt sie. Aber sie wisse nun aus Erfahrung, wie abhängig man von regelmäßigen Mieteinnahmen sei. „Der Ertrag einer vermieteten Wohnung hängt vor allem vom Mieter ab“, urteilt Finanzexpertin Radl. Gibt es Mietausfälle und häufige Mieterwechsel, gerät das ganze Konzept ins Wanken. Aus Sicht der Beraterin sind vermietete Immobilien als Kapitalanlage nur als Teil eines größeren Vermögens sinnvoll. „Eine Immobilienquote von rund 30 Prozent des gesamten Vermögens ist vernünftig“, sagt Radl.
Die Käuferin
Eine, die sich mit dem Kauf einer eigenen Wohnung ihren Traum erfüllt hat, ist Sigrid Hermann (Name geändert). Die 46 Jahre alte Chefsekretärin hat sich ihren Plan, eine Immobilie zu kaufen, nicht durch die abgeschaffte Eigenheimzulage madig machen lassen. „Ich will in jedem Fall im Alter mietfrei wohnen“, sagt sie. Vor einem Jahr kaufte die allein stehende Frau eine 62 Quadratmeter große Eigentumswohnung in Mainz. Dort ist sie verwurzelt, dort will sie im Ruhestand leben. „Ein Eigenheim ist Sicherheit“, beschreibt Hermann ihre Motivation. Die Immobilie - das ist für sie eine sichere Geldanlage, mit der sie sich gegen Inflation, Mieterhöhungen und eine Kündigung durch potentielle Investoren wappnen möchte.
Insgesamt hat die Mainzerin 133.000 Euro für ihre Wohnung bezahlt. Den Löwenanteil von 79.000 Euro steuert sie aus eigenen Mitteln bei. Den Rest finanziert sie über ein Darlehen mit 15 Jahren Laufzeit und einer Tilgung von 4 Prozent. So zahlt sie monatlich 381 Euro. „Wenn ich 60 bin, ist die Wohnung abbezahlt, dann muss ich nur noch die Nebenkosten begleichen“, hat Hermann sich ausgerechnet. Hätte sie nicht gekauft, würde sie eine monatliche Miete von etwa 550 Euro zahlen.
Rechnet man die im Laufe von zwanzig Jahren gesparte Miete plus Verzinsung und geht von einer Wertsteigerung der Immobilie von 1,5 Prozent im Jahr aus, könnte das Vermögen von Sigrid Hermann von einst 79.000 auf 226.000 Euro wachsen. Bleibt die Wertsteigerung aus, sind es 185.000 Euro.
Für die Eigentümerin wird sich die Frage, ob sich der Kauf gelohnt hat, vermutlich so jedoch nicht stellen. „Das kann man nicht gegeneinander aufrechnen“, lehnt Hermann eine rein finanzielle Betrachtung des Immobilienerwerbs ab. Sie wollte auf jeden Fall ein Eigenheim. Allerdings: „Das Beispiel zeigt, wie wichtig es ist, eine möglichst hohe Eigenkapitalquote zu haben“, sagt Finanzberaterin Radl. Sie rät privaten Käufern, Schulden so schnell wie möglich zu tilgen. Und: Je älter der Käufer, desto höher muss sein Eigenkapitalanteil sein. „Sonst zahlt man tatsächlich ein Leben lang.“
Die Bauherrin
Hätte Susanne Fischer (Name geändert) das Grundstück samt Wohnhaus und Gewerbefläche in Aschaffenburg nicht geerbt, hätte sie das Abenteuer Bau nicht gewagt. Die 43 Jahre alte selbständige PR-Beraterin lebt mit ihrem Mann in einer Eigentumswohnung in Frankfurt. Hier wollen sie nicht weg. Doch was tun mit dem Erbe? „Ich hätte das Haus vermieten können, doch dann hätte ich kräftig in die Sanierung investieren müssen“, erzählt Fischer. So entschied sie sich für einen kompletten Abriss und Neubau. Im Juni 2005 war es so weit. In sieben Monaten entstand ein Haus mit vier Wohnungen, in einer lebt die Mutter der Eigentümerin. Die anderen drei sind vermietet.
Für Abriss und Entsorgung zahlte die Bauherrin 12.000 Euro, der gesamte Bau kostete 480.000 Euro. Fischer brachte 190.000 Euro Eigenkapital ein. Der durchschnittliche Zins für das Darlehen beträgt 5 Prozent. „Für Kosten und Tilgung zahle ich jährlich 20.300 Euro“, berichtet die Eigentümerin. Netto beziffert sie ihre Mieteinnahme für ein Jahr mit 18.000 Euro, die Abschreibung mit etwa 19.200 Euro. „Bisher geht alles super auf“, zieht die Eigentümerin erste Bilanz. Dass dem so ist, liegt an mehreren Faktoren. Die Lage des Grundstücks ist sehr gut, das Einzugsgebiet groß. Die Mieter zahlen. Die mit dem Bau betrauten Handwerker sind alle mit der Auftraggeberin persönlich bekannt, den Zeitplan haben sie streng eingehalten, über Pfusch muss die Eigentümerin sich nicht ärgern. Damit waren für sie die größten Unwägbarkeiten ausgeschlossen. Hinzu kam das im Jahr 2005 günstige Zinsniveau. Und: die Mehrwertsteuer lag noch bei 16 Prozent. „Sonst hätte ich mir das wohl doch anders überlegt, denn bei so einem Projekt rechnet sich das nicht mehr“, sagt Susanne Fischer.
Text: Frankfurter Allgemeine Sonntagszeitung, 30.03.2008, Nr. 13 / Seite V11
Bildmaterial: F.A.Z.-Andreas Weishaupt
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