Wohnimmobilien in Ostdeutschland

„Der Markt wird unterschätzt“

Von Jens Friedemann

Der ostdeutsche Markt für Wohnimmobilien ist besser als sein Ruf: Resort Schwielowsee in Petzow bei Werder mit Fontane-Skulptur

15. Februar 2008 Irgendetwas stimmt da nicht! „Angeblich leben 20 Prozent der Ostdeutschen im Westen, 20 Prozent sind arbeitslos, 20 Prozent sind Hartz-IV-Empfänger, und 40 Prozent sind alt. Aber: Wer hat dem Markt für Wohneigentum im vergangenen Jahr im Osten Deutschlands ein Umsatzzuwachs von 15 Prozent beschert?“ Diese Frage hat Wolfgang C. A. Lis, Sprecher der Geschäftsführung der LBS Immobilien GmbH, auf dem Aschermittwochstreffen der ostdeutschen Sparkassen und Landesbausparkassen in Potsdam aufgeworfen.

Die LBS Immobilien GmbH hat im vergangenen Jahr 2953 Wohnobjekte im Gesamtwert von 277 Millionen Euro verkauft und 14,75 Millionen Euro an Courtage erzielt. Das waren 2 Millionen Euro mehr als im Vorjahr; und es war das beste Ergebnis in den vergangenen zehn Jahren. Lis: „Doch wer die Berichterstattung über Ostdeutschland betrachtet, erhält ein ganz anderes Bild.“

Die Zahl der Privathaushalte wächst

Tatsächlich ist die Bevölkerung in den neuen Bundesländern seit 1990 von 18,1 auf 16,7 Millionen zurückgegangen. Zugleich aber erhöhte sich die Zahl der Privathaushalte um 5,4 Prozent auf 8,3 Millionen. Lis: „Die Nachfrage nach Wohnungen wächst.“ Auch sei die Pro-Kopf-Wohnfläche in Ostdeutschland von 1989 bis heute von 27 auf 39 Quadratmeter gestiegen.

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Die Wohneigentumsquote in Ostdeutschland sei dreimal schneller als in Westdeutschland gestiegen - und zwar von 26 Prozent (1993) auf 34 Prozent (2002) - in Westdeutschland dagegen nur von 42 auf 45 Prozent. Nach der Wohnungsbauprognose des Bundesamts für Bauwesen und Raumordnung (BBR) wird diese Quote bis 2020 in den alten Ländern auf 49 Prozent steigen und in den neuen Ländern auf 39 Prozent. Die Forschungsgesellschaft Empirica geht im Osten sogar von einem Zuwachs auf 45 Prozent aus.

Immer mehr Ostdeutsche werden Eigentümer

Die wirtschaftliche Expansion habe sich seit 2006 beschleunigt und die Lage am Arbeitsmarkt verbessert. Trotz höherer Arbeitslosigkeit und niedrigerer Einkommen stieg die Wohneigentumsquote deutlich, weil Wohneigentum preiswerter zu haben ist als im früheren Bundesgebiet. So müssen westdeutsche Paare (nach TNS-Infratest 2006) das 6,4-fache, ostdeutsche Paare nur das 5,2-fache ihres Jahresnettoeinkommens für den Wohneigentumserwerb zahlen. Betrachtet wurden Erwerberpaare zwischen 30 und 49 Jahren.

Die Nachfrage nach Wohnimmobilien wächst in Ostdeutschland: Rekonstruierte Häuser am Neumarkt in Dresden

Zugleich liegen laut Empirica die Haushaltsnettoeinkommen jüngerer ostdeutscher Haushalte nur 10 Prozent niedriger als im Westen, da der Anteil der Doppelverdiener in den neuen Ländern größer ist als im alten Bundesgebiet. Der statistische Durchschnittspreis für gebrauchte Ein- und Zweifamilienhäuser in Ostdeutschland lag 1995 bei 128.600 Euro und heute bei 108.500 Euro. Diese Preissituation sei Ausdruck eines funktionierenden Immobilienmarktes in Ostdeutschland.

Wohnungen in Mehrfamilienhäusern sind weniger gefragt

Von der fast 10 Millionen Personen zählenden Wohnbevölkerung über 14 Jahren im Gebiet des ostdeutschen Sparkassenverbandes haben knapp 14 Prozent oder 1,4 Millionen Personen in den kommenden zehn Jahren vor, eine Wohnung zu kaufen oder ein Haus zu bauen. Davon sind 540.000 Personen Bausparer. Unterstellt man einen Zweipersonenhaushalt, liegt die durchschnittliche jährliche Nachfrage bei 70.000 Wohneinheiten. Auf der anderen Seite verringert sich das Interesse an Wohnungen in Mehrfamilienhäusern. So sei die Mieterprivatisierung - also der Verkauf von Wohnungen an die Mieter - in industriell gefertigten Bestandswohnungen - auch bei Sanierung des Gemeinschaftseigentums - gescheitert.

Wer es sich leisten kann, Eigentum zu erwerben, der kauft außerhalb der großstädtischen ostdeutschen Zentren, aber keineswegs seine bisherige Mietwohnung. Dies hänge nicht nur mit der Bau- und Ausstattungsqualität zusammen, sondern auch mit der sich verschlechternden Umfeldsituation. Ein deutlich erkennbarer, mit dem Westen vergleichbarer Markt für Eigentumswohnungen besteht neben der Hauptstadtregion vor allem in den ostdeutschen Großstädten Potsdam, Dresden, Zwickau, Leipzig, Rostock und Magdeburg, vor allem aber auch an touristisch begehrten Standorten an der Ostseeküste.

Auch die Alten lassen den Markt wachsen

Einen Motor für den Wohnungsmarkt sieht Lis in der Altersgruppe „50plus“. Sie sei die einzige Gruppe, die künftig absolut wachsen werde. Bereits jetzt seien 45 Prozent aller Haushalte dieser Gruppe zuzurechnen. Mehr als 1,3 Millionen Menschen dieser Gruppe sehen die Landesbausparkassen als künftige Umzügler in bessere Wohnverhältnisse - Miet- und Wohneigentum. Die meisten Umzügler zögen innerhalb ihres gewohnten Alltagsradius um.

Der oft diskutierte Trend, dass Ältere grundsätzlich vom Land in Richtung Stadt zögen, lasse sich nicht nachweisen. Man sucht zugleich die Nähe zur Familie und achtet auf Selbständigkeit. Laut TNS Emnid (2004) würden 48 Prozent der ostdeutschen Mieter lieber im Wohneigentum leben. Auch das Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung erwartet in allen Regionen Ostdeutschlands Nachfragezuwächse für Ein- und Zweifamilienhäuser. Für Mehrgeschosswohnungen werden dagegen in fast allen Regionen - mit Ausnahme von Berlin und seinem Umland - Nachfragerückgänge erwartet.

Die Immobilienpreise werden kräftig steigen

Die LBS Immobilien GmbH prognostiziert folgende Preisentwicklung in den kommenden Jahren: In den großen Städten und Ballungszentren Ostdeutschlands werden sich die Einkommen zunehmend den Gehältern Westdeutschlands angleichen. Daher werden hier die Immobilienpreise am stärksten steigen. In Großstädten erwartet sie Preissteigerungen von annähernd 1 Prozent im Jahr, in mittelgroßen Städten von 0,5 Prozent und in Kleinstädten Ostdeutschlands von 0,25 Prozent.

In Kleinstädten und ländlichen Regionen der neuen Bundesländer erwartet die LBS Immobilien GmbH tendenziell eine Konzentration auf Ortskerne. Damit sei zugleich eine Werterhöhung der Immobilien in den Ortskernen verbunden, während sich in Randlagen Marktanpassungen ergeben.

Der Zweitwohnsitz auf dem Land wird gefragt sein

Die relativ niedrigen Immobilienpreise in ländlichen Regionen werden nicht nur gut verdienende Städter nutzen, um einen Zweitwohnsitz auf dem Land zu erwerben und dort das Wochenende zu verbringen. Stark steigende Immobilienpreise in Großstädten werden dazu führen, dass Durchschnittsverdiener ihre relativ günstige Mietwohnung beibehalten und den kleinen Zweitwohnsitz auf dem Lande nicht nur für das Wochenende, sondern perspektivisch zum Alterswohnsitz entwickeln.

Dagegen werde sich der Markt für Eigentumswohnungen in Ostdeutschland auch künftig auf die Wachstumszentren und touristisch attraktive Gebiete erstrecken. Lis warf sogar die Frage auf, ob der Wohnimmobilienmarkt in Ostdeutschland attraktiver sei als im Westen, und sagte, der ostdeutsche Wohnimmobilienmarkt werde zumindest unterschätzt.

Es gebe eine vielversprechende Entwicklung mit hohen Wachstumschancen. Demgegenüber bietet Westdeutschlands Immobilienmarkt nur noch vereinzelt, sowohl jungen Familien als auch Durchschnittsverdienern der Generation „50plus“, die Chance, den Traum vom eigenen Zuhause nicht nur zu träumen, sondern auch zu realisieren.

Text: F.A.Z., 15.02.2008, Nr. 39 / Seite 47
Bildmaterial: dpa

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