Von Birgit Ochs
05. Februar 2008 Auf dem deutschen Immobilienmarkt ist die Stimmung verhalten, fast besinnlich. Dabei ist die Lage insgesamt eigentlich gar nicht so schlecht. Die Wirtschaft befindet sich nach wie vor im Aufschwung, die Arbeitslosenzahlen sinken, und die Nachfrage nach Büro-, Handels- und Logistikflächen steigt.
Nach Jahren der Stagnation ist auch die Projektentwicklung wieder in Schwung gekommen. „Die Kräne drehen sich“, heißt es in der Branche. Vor allem hat das große Engagement der Investoren aus dem In- und Ausland auf den hiesigen Märkten in den zurückliegenden drei Jahren stetig für Rekordmeldungen gesorgt.
Fast 100 Milliarden Euro flossen auf den Markt
So auch 2007. Knapp 75 Milliarden Euro sind im vergangenen Jahr auf die deutschen Immobilienmärkte geflossen. Rechnet man die Beteiligungen an und Übernahmen von Unternehmen mit großen Beständen hinzu, waren es fast 100 Milliarden, wie die Maklerhäuser und Beratungsgesellschaften weitgehend übereinstimmend berichten.
Rund 55 Milliarden Euro und damit 11 Prozent mehr als 2006 entfielen nach Angaben von Jones Lang Lasalle (JLL) auf den Gewerbeimmobilienmarkt. Das ist „nicht nur ein Plus, sondern ein historisches Höchstmaß“, wie Marcus Lemli, JLL-Leiter Capital Markets, unlängst feststellte.
Nüchterne Blicke auf den Erfolg
Doch die Branche, die eine ausgeprägte Schwäche für den Superlativ hat und sich gerne feiert, blickt ungewohnt nüchtern auf das Ergebnis. Grund ist die Finanzkrise, die seit dem Spätsommer des vergangenen Jahres von den Vereinigten Staaten aus ihre Kreise zieht.
Anfang Herbst gaben sich Branchenkenner wie Malcolm Ross Morgan aus dem Geschäftsführerkreis der Degi Deutsche Gesellschaft für Immobilienfonds mbH noch zuversichtlich, dass die Krise keine weiteren Auswirkungen auf den Handel mit Gewerbeimmobilien haben werde. Er stand mit dieser Ansicht keineswegs allein.
Doch mittlerweile hat, was mit notleidenden Hypothekenkrediten (Subprime) und verzweifelten Eigenheimbesitzern in den Vereinigten Staaten begann, längst auch den Markt für Büro- und Geschäftshäuser erreicht. Die Banken halten sich seit Ende vergangenen Jahres mit der Kreditvergabe zurück. So fehlen den Investoren die Mittel, um ihre Einkaufstour so ungezügelt wie zuvor fortzusetzen. Und nun droht der Deutschen Bank in Amerika ein Kreditausfall in Höhe von 520 Millionen Euro, und das schürt die Furcht vor Refinanzierungsschwierigkeiten.
Neue Zeitrechnung
So redet die Branche über Subprime als ein Phänomen, das die Zeitenwende markiert. „2007 wird als das Jahr mit zwei Zeitrechnungen in die Immobiliengeschichte eingehen: vor Subprime und nach Subprime“, stellt JLL-Leiter Lemli fest. Und nach Subprime, das bedeutet: eine neue Zusammensetzung der Käufergruppe, steigende Renditen und - was untypisch ist, da das Geschäft in der zweiten Jahreshälfte eigentlich zulegt - ein in den Monaten Juli bis Dezember leicht gesunkenes Transaktionsvolumen.
„Die Wende ist da“, bestätigt auch Tobias Just, Immobilienfachmann von Deutsche Bank Research. Dass die Immobilienmärkte von 2004 an von Rekord zu Rekord jagten, lag an den Finanzinvestoren, die, das günstige Zinsniveau ausnutzend, in großem Stil mit Fremdkapital in Immobilien investierten und durch ihre Kauf- und Zahlungsbereitschaft den Wert der Bestände rasant in die Höhe trieben.
Jetzt kommen strategische Investoren
„Doch dieses Spiel ist zu Ende“, sagt Just. Die jetzt am Markt dominierende Käufergruppe sind die sogenannten Core-Investoren, die mit langfristiger Strategie antreten und auf die Entwicklung der Bestände setzen. Unter ihnen stechen vor allem eigenkapitalorientierte Investoren wie die offenen Fonds hervor.
Mit den langfristigen Investoren sei auch das Risikobewusstsein wieder zurückgekehrt, urteilt Kapitalmarktspezialist Lemli. Dazu zählt auch eine gesunkene Zahlungsbereitschaft. „Die Preise auf dem Investmentmarkt werden vermutlich sinken“, erwartet Just. Diese Entwicklung habe sich bereits in der zweiten Jahreshälfte 2007 angekündigt.
Die Preise werden weiter sinken
Entsprechend rechnen die Branchenkenner nicht damit, dass sich die Höhenflüge der vergangenen Jahre 2008 fortsetzen. In ganz Europa gingen zuletzt nach Beobachtung von JLL die Transaktionsvolumina im Vergleich zur zweiten Jahreshälfte 2006 um etwa ein Viertel zurück.
Die Preiskorrekturen werden nach Ansicht von JLL bis ins erste Halbjahr 2008 anhalten. Und der Maklerverbund Deutsche Immobilienpartner DIP rechnet für den gewerblichen Investmentmarkt in Deutschland in diesem Jahr mit einem Rückgang von etwa 20 Prozent.
Die Miete wird wieder zum Wertmaßstab
Da Zinsphantasien fehlen. Der Wert muss aus dem eigentlichen Produkt kommen, nämlich der Immobilie. Solvente Mieter und die Entwicklung der Miete werden wieder zu den entscheidenden Wertmaßstäben. Keine schlechte Entwicklung, wie Marktbeobachter Just sagt. Der Markt habe sich letztlich durch die Finanzkrise rechtzeitig normalisiert. „Die Überhitzungsgefahr ist gebannt“, stellt der Research-Experte fest.
Auf dem Wohnimmobilienmarkt ging es 2007 bereits ruhiger zu als in den beiden Vorjahren. Der Handel beschränkte sich überwiegend auf Portfolioverkäufe. Seit die Privatisierung der kommunalen Wohnungsgesellschaft in Freiburg an der Ablehnung der Bürger scheiterte, fassen die Städte das Thema mit Glacéhandschuhen an.
Ende mit dem „alten Relikt“
Aus Sicht des ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss, einem Verein, in dem sich 80 große Immobilienunternehmen zusammengeschlossen haben, ist das ärgerlich. So fordert der ZIA-Vorsitzende Eckart John von Freyend die „vollständige Privatisierung“ der derzeit etwa 2,5 Millionen Wohnungen in kommunalem Besitz.
„Das ist das letzte Relikt der alten Deutschland AG“, urteilt der Immobilienfachmann und gibt sich zuversichtlich, dass der „Privatisierungsdruck“ weitergeht. Just von DB Research allerdings weist darauf hin, dass die Städte und Gemeinden derzeit finanziell weniger in der Klemme steckten als vor drei bis vier Jahren. Der momentane Aufschwung zwinge sie nicht zum Verkauf, sagt er. „Das kann man aus ökonomischer Sicht schade finden, aber das Thema ist eben politisch sensibel“, gibt er zu bedenken.
Die Effizienz wird in Zukunft entscheiden
Doch gleich, ob es um Gewerbe- oder um Wohnimmobilien, öffentliche oder private Bestände geht - das neue Schlagwort in der Branche heißt Effizienz. Sie gilt in Zukunft als entscheidender Erfolgsfaktor, wie Herbert Reiß, Geschäftsführender Partner der Prüfungsgesellschaft Deloitte, mit Blick auf die Situation am deutschen Wohnungsmarkt sagt.
Jahrzehntelang hätten die Anbieter von Steuervorteilen, einem knappen Angebot und Inflationsschüben profitiert. Die Unternehmen müssten daher ihre Bestände noch stärker unter betriebswirtschaftlichen Gesichtspunkten managen. Handlungsbedarf sieht der Prüfer zum einen in der Organisationsstruktur der Gesellschaften. Hier sei noch mehr Professionalität gefragt. Zudem nennt er strategische Teilverkäufe und nachhaltige Investitionsprogramme als wesentliche Felder.
Veraltete Bestände müssen saniert werden
Die große Herausforderung sieht Reiß in der bevorstehenden Sanierung der großteils veralteten Bestände. Viele Wohnhäuser sind dreißig bis sechzig Jahren alt. Das Problem: Häufig erwirtschaften die Unternehmen nicht das Geld, das nötig ist, um die Substanz überhaupt zu erhalten. Dabei seien die neuen Forderungen nach einer energetischen Sanierung und Klimaschutz noch gar nicht berücksichtigt.
Die Frage sei nicht, ob privat oder öffentlicher Besitz, sagt der Deloitte-Geschäftsführer. Vielmehr müsse überhaupt ein Gesellschafter gefunden werden, der die notwendigen Maßnahmen bezahlen könne. Denn: „Blütenträume von höheren Mieten gehen in einem stark regulierten Markt nicht auf“, beschreibt Reiß die Lage.
Text: F.A.Z., 04.02.2008, Nr. 29 / Seite 21
Bildmaterial: ddp, F.A.Z., Reuters, ZB
