Wohnimmobilien

Die Mieten steigen wieder

Die Allgäu-Stadt Kempten dürfte zu den Gewinnerstädten in Deutschland zählen

23. Februar 2008 Auf dem Jahresauftaktkongress der Immobilien-, Bau- und Finanzwirtschaft „Quo Vadis“ im Adlon Hotel Berlin hat der „Rat der Immobilienweisen“ sein Frühjahrsgutachten vorgelegt und dem Wohnungsmarkt in Deutschland abermals mäßige Noten erteilt. In einigen Regionen gehe es aufwärts, in anderen dagegen nicht. Von Wachstumsinseln neben Geisterstädten war auf dem Kongress die Rede.

Immerhin weisen 81 von 118 kreisfreien Städten zum ersten Mal wieder spürbar steigende Wohnungsmieten auf. Anders sieht der Markt für Eigentumswohnungen aus: Hier sind die Angebotspreise aus Immobilieninseraten nur in 41 von 118 untersuchten Städten gestiegen. Darüber hat Marie-Therese Krings-Heckemeier vom Vorstand der Forschungsgesellschaft Empirica AG auf dem Kongress berichtet. Sie ist neben Hartmut Bulwien von der BulwienGesag AG und Olaf Petersen von der GfK GeoMarketing GmbH eine der drei „Immobilienweisen“.

Von 2010 an sinkt auch im Westen die Bevölkerungszahl

Offenbar ein attraktiver Standort: Auch dieser Storch überwintert derzeit in der Prignitz

Krings-Heckemeier wies darauf hin, dass sich die Bevölkerungszahl in Ostdeutschland deutlich vermindert habe, ein Rückgang in Westdeutschland aber erst von 2010 an bevorstehe. Deshalb könne von einer einheitlichen Marktentwicklung in Deutschland nicht mehr gesprochen werden; es gebe - wie sich an unterschiedlichen Preisentwicklungen zeige - starke regionale Differenzierungen.

Zu den Wachstumsinseln zählt sie Regionen mit hoher Lebensqualität und Arbeitsplatzangeboten in erreichbarer Nähe. Hier sorge eine steigende Zahl von privaten Haushalten für Nachholeffekte auf den Wohnungsmärkten. Doch spiele sich der Zuwachs ausschließlich bei den älteren Haushalten ab. Hier verwies Krings-Heckemeier auf eine Bundesstudie der LBS zu den „Generationen über 50“, mit Statistiken und Fallstudien. Die Älteren seien äußerst mobil. Zwei Drittel der dreißig Millionen Menschen im Alter von 50 und mehr Jahren veränderten ihre Wohnsituation. Ihnen aber stehe nur ein eingeschränktes Angebot an akzeptablen Objekten mit einem zumutbaren Umfeld zur Verfügung.

Nach den Yuppies sind nun die Rupis im Kommen

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Hier hat Amerika die Nase vorn. Darüber berichtete Maria B. Dwight, Präsidentin Gerontological Services aus Santa Monica, Kalifornien, auf dem Kongress. Sie stellte mehrere auf Rupis“ - den „Retired Urban People“ - spezialisierte Immobilien vor und mahnte, die Begriffe „Old people's home“, „elderly housing“, „retirement home“ oder „senior housing“ zu meiden.

Das werde heute als „Actice-Adult-Living for those 55 and better“ bezeichnet. Die Bewohner müssten ihre Immobilie im Grunde nicht mehr verlassen, weil sie alles wesentliche beinhalten, darunter Clubräume, Fitness Center, Dining Rooms, Theater, zum Teil auch mit „life long learning programs“. Eines dieser Wohnareale ist direkt auf dem Campus der Universität von Denver errichtet worden.

Die Gewinnerstädte haben viele Namen

Als Favoriten unter den Standorten für deutsches „Active-Adult-Living“ sieht die Forschungsgesellschaft Empirica vor allem die sieben Metropolen an: Berlin, Hamburg, Düsseldorf, Frankfurt, Stuttgart, Köln und München. Zu den Gewinnerregionen zählten sie im Westen aber auch Bonn, Oldenburg und das Allgäu und im Osten Berlin, Havelland-Fläming und Prignitz.

Als Verliererregionen im Westen gelten dagegen Oberfranken und Hildesheim und im Osten die Oberlausitz-Niederschlesien, Dessau und Südwestsachsen. Dort allerdings sind die Preise für schöne Immobilien und die Lebenshaltungskosten mittlerweile so niedrig, dass einige Verlierer schon wieder Anziehungskraft ausüben, nicht nur auf Senioren, die im Alter in attraktiven städtischen Wohnungen leben wollen, sondern auch auf Lehrer und Ärzte, die im Westen weder Arbeit noch angemessenen Wohnraum finden.

Große Preisunterschiede zwischen den Regionen

Die regionalen Preisunterschiede sind freilich erheblich. So hat die Bayerische Hausbau Wohnungen im „Alten Hof“ von München bis zu 10.000 Euro je Quadratmeter verkauft und die Frankonia in den „Lehnbach Gärten“ bis zu 14.000 Euro. Im Mittel liegen die Preise für Eigentumswohnungen in München bei 2876 Euro je Quadratmeter, in Frankfurt bei 2207 Euro, in Bremerhaven dagegen bei 682 Euro und im attraktiven Görlitz bei 620 Euro.

Ähnliche Unterschiede gibt es bei den Mieten. Hier liegt München mit durchschnittlich 11,02 Euro je Quadratmeter und Monat an der Spitze, Frankfurt folgt mit 9,60 Euro, Görlitz liegt bei 4,10 Euro. Krings-Heckemeier hat jedoch die Anbieter von Wohnraum gewarnt: Bis auf Ausnahmen - darunter München - gebe es keinen Mangel an Wohnraum, wohl aber an differenzierten Angeboten für unterschiedliche Nachfragegruppen.

Alternativen zum Eigenheim im Grünen

Hier gebe es eine Reihe beispielhafter Objekte, darunter urbane Alternativen zum Familienhaus im Grünen (München Ackermannbogen) oder auch das Modellvorhaben St. Leonhardsgarten in Braunschweig und Objekte in Ratingen mit dem Grundprinzip für Mehrgenerationen-Nachbarschaften. Aber es fehle an einem vielfältigen Angebot. So suchten zwei Drittel der Umzügler nach dem fünfzigsten Lebensjahr nach „normalen Wohnungen“.

Dabei spiele der Standort eine entscheidende Rolle. Krings-Heckemeier wies dabei auf eklatante regionale Ungleichgewichte hin. So sinke die Zahl der Wohnungssuchenden in Oberfranken; aber in Bayreuth seien die Angebotsmieten im vergangenen Jahr um 8 Prozent gestiegen. Selbst innerhalb der Städte werden erhebliche Abweichungen in der Nachfrage und Preisentwicklung festgestellt.

Text: F.A.Z., 22.02.2008, Nr. 45 / Seite 43
Bildmaterial: ddp

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