Von Jens Friedemann
02. Mai 2008 Im Konkurrenzkampf um Mieter gehen Wohnungsgesellschaften neue Wege: In ausgesuchten Wohnquartieren bieten sie den Mietern den Kauf der eigenen Mietwohnung zu Sonderkonditionen an. Darüber berichteten Lutz Basse, Vorstandsvorsitzender der Saga, der großen kommunalen Wohnungsgesellschaft in Hamburg, Volker Riebel, einst Deutsche Annington, heute Vorstandsvorsitzender der Gewoba, der großen Wohnungsgesellschaft in Bremen, und Günter Ott, Vorstandsvorsitzender der GAG Köln, zusammen mit Jürgen F. Kelber, Geschäftsführer der Alt & Kelber Immobiliengruppe, der Marktführer in der Mieterprivatisierung.
Mieterprivatisierung ist nicht neu, so hat Kelber in den vergangenen Jahren 38.000 Mieter zu Eigentümern ihrer Wohnungen gemacht. Neu ist die Strategie der Wohnungsunternehmen, die Privatisierung in ein langfristiges Unternehmenskonzept einzubinden und als Instrument zur Sicherung der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit und des sozialen Ausgleichs in den Wohnquartieren einzusetzen, wie Saga-Chef Basse berichtete.
Saga will 200 bis 500 Wohnungen jährlich verkaufen
Das Unternehmen zählt 135.000 Wohn- und Gewerbeobjekte und will in den kommenden zehn Jahren 2,5 Milliarden Euro in den Bestand investieren, aber zugleich auch eine Milliarde Euro an die öffentliche Hand als Eigentümer überweisen. Die Saga hat alle vier Jahre ihr Eigenkapital verdoppeln können und will jährlich 200 bis 500 Wohnungen in ausgesuchten Quartieren an die Mieter verkaufen, darunter aber auch Reihenhäuser. Solche Objekte kommen zu solch günstigen Konditionen nicht an den Markt, sagte Basse. Die Reihenhäuser und Appartements werden im Durchschnitt zum Zwanzigfachen der in der Regel niedrigen Jahresmiete mit Preisen von 1600 bis 1700 Euro je Quadratmeter angeboten.
„Hier eröffnen sich völlig neue Märkte“, sagte GAG-Chef Ott aus Köln: Wir vermieten unsere Eigenheime, aber bieten den Mietern in den vorgesehenen Quartieren die Möglichkeit, es zu erwerben. Eigenheime in der Reihe mit 70 bis 75 Quadratmetern Größe galten zuvor als nahezu unverkäuflich. Bei Mietofferten oder Kaufofferten kamen kaum mehr als drei Interessenten, beim Mietkauf-Modell 50 bis 80 Interessenten.
Käufer bekommen eine Mietgutschrift
„Mit dieser Option erschließen wir uns das Privatisierungspotential der Zukunft“, sagte Ott. Das sei - angesichts der Sorge vor steigenden Mieten - ein Verkaufsschlager. Beim Kauf wird auch schon mal eine Jahresmiete gutgeschrieben. Es werden keine Mieter verdrängt, sondern ihnen Perspektiven eröffnet. Es sei ein Instrument im Kampf um Mieter und eines der internen Unternehmensfinanzierung.
Privatisiert wird in der Regel nur, wenn das Gemeinschaftseigentum in Ordnung oder saniert ist. Für die Modernisierung der eigenen Wohnung werden den Mietern oder Käufern auf Wunsch Ausstattungsoptionen angeboten. Als Nadelöhr gilt die Beratung der Mieter. Die Wohnungsgesellschaften sagten übereinstimmend aus, sie würden professionelle Beratungen bevorzugen. Zu deren Aufgaben gehöre es auch, die Finanzierungsbereitschaft von Kreditinstituten zu klären.
Sogar Hochhäuser lassen sich verkaufen
Kelber sagte, sein Unternehmen biete keine Finanzierungen an, aber Beratung bei der Frage, wie hoch die Belastung gegenüber der Miete sein würde. Leerobjekte werden oft auch interessierten Nichtmietern angeboten, wenn sie das Objekt mindestens fünf Jahre selbst nutzen wollen. Sie kennen dann das Objekt, die Umgebung und die Dienstleistungen der Wohnungsgesellschaft und wissen am besten, ob sich ein Kauf lohnt.
Selbst Hochhäuser lassen sich auf diese Weise vermarkten: Hier gibt es immerhin Aufzüge. Der typische Käufer ist zwischen 40 und 60 Jahre alt und kann das Objekt meist ohne Probleme finanzieren, denn es geht in der Regel um Preise von 70.000 bis 80.000 Euro, nicht aber um Belastungen von 200.000 oder 300.000 Euro.
Text: F.A.Z.
Bildmaterial: AP, F.A.Z./Helmut Fricke
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