Von Michaela Seiser
17. Januar 2008 Wiener Büroimmobilien sind gefragt wie lange nicht mehr. Angetrieben wird der Bedarf nach modernen Büroflächen von der robusten Konjunktur und steigenden Beschäftigungszahlen. Wie der österreichische Branchenspezialist CPB Immobilientreuhand GmbH in einer Marktanalyse prognostiziert, werden in diesem Jahr die Durchschnittsmieten um 10 Prozent steigen. Im Vorjahr waren es 5 Prozent. Diese Erwartung teilt auch das Maklerhaus CB Richard Ellis Österreich.
„Die Leerstandsrate ist 2007 mit 6 Prozent stabil geblieben“, sagt Michael Ehlmaier, Geschäftsführer der CPB, Österreichs führender Immobiliendienstleister für Gewerbeprojekte. Vor allem die Innenstadt wird massiv nachgefragt. Für neu errichtete Büros waren 2007 durchschnittlich 11 bis 14 Euro netto je Quadratmeter zu bezahlen - für Spitzenflächen in der Innenstadt sogar zwischen 22 und 23 Euro. Das ist im Vergleich mit westeuropäischen Städten noch immer moderat.
Die Innenstadt ist wieder populär
Die Spitzenrenditen bei Neubauten blieben mit 5,4 Prozent weitgehend unverändert. Eine besondere Situation prägt die Innenstadt, die in der Beliebtheitsskala wieder ganz oben rangiert: Aufgrund der restriktiven Denkmalschutz- und Bebauungsbestimmungen ist das Angebot an großflächig zusammenhängenden, modernen Büroflächen sehr gering. Nach den wenigen zur Vermarktung gelangenden Büroflächen besteht eine hohe Nachfrage.
Im abgelaufenen Jahr überstieg das Vermietungsvolumen mit 340.000 Quadratmetern deutlich die Neuflächenproduktion von 190.000 Quadratmetern. Damit erreichte die Vermietungsleistung einen neuen Rekordwert, der selbst die Boomjahre aus der Zeit der New-Economy-Euphorie deutlich übertrifft. Sowohl bei den Durchschnitts- wie auch bei den Spitzenmieten erwartet Ehlmaier in diesem Jahr einen Anstieg bis zu 10 Prozent. Nach wie vor engagieren sich internationale Investoren in Wien. Darunter sind viele Deutsche, ihr Anteil wird auf ein Viertel veranschlagt. Geschätzt wird die Nachhaltigkeit der Mieten und Anlagesicherheit auf international attraktivem Niveau.
Angebot wächst langsamer als die Nachfrage
Neuflächen werden aufgrund der internationalen Hypothekenmarktkrise nicht in dem Tempo geschaffen, wie die Nachfrage steigt. „Ohne die Finanzierungsvorbehalte der Banken würden sehr viel mehr Projekte realisiert“, schätzt der Immobilienfachmann. Die Banken verlangen zum Teil einen Vorvermietungsgrad von 40 statt - wie bisher üblich - 20 Prozent. Und sie sehen gern einen Eigenfinanzierungsgrad von 50 Prozent. Ohne Krise würden 2008 und 2009 doppelt so viele Büroflächen produziert wie nun geplant, sagt Ehlmaier.
In diesem Jahr dürften 250.000 Quadratmeter neue Flächen geschaffen werden. Hauptmotiv für die starke Nachfrage nach Büroimmobilien waren im vergangenen Jahr Übersiedlungen, Erweiterungen oder Neuansiedlungen. Dabei dürfte Flächenoptimierung und Kostensenkung eine Rolle spielen. Konkret wurde die durchschnittliche Arbeitsfläche je Mitarbeiter in den vergangenen sieben Jahren von über 20 auf mittlerweile unter 14 Quadratmeter spürbar verringert. „Diese Fläche wird weiter sinken“, glaubt CPB.
Zurzeit gibt es 10,4 Millionen Quadratmeter Büroflächen in Wien. Mit einer Leerstandsrate von 6 Prozent liegt die Metropole im europäischen Mittelfeld. Für 2008 sieht Ehlmaier gute Chancen, dass die Vermietungsleistung wieder an das Rekordniveau von 2007 heranreichen wird und die prognostizierte Neuflächenproduktion von 250.000 Quadratmetern wieder deutlich übersteigen wird. Die Leerstandsrate werde insgesamt leicht und bei den modernen Spitzenobjekten deutlich sinken. Allerdings hat der bau spektakulärer Großprojekte begonnen. Dazu gehören die Marina City am Handelskai, City Gate und Team Building am Wienerberg und DC Towers in der Vienna Donaustadt.
Text: F.A.Z., 18.01.2008, Nr. 15 / Seite 43
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