Von Jens Friedemann
01. Februar 2008 Die Turbulenzen an den Finanzmärkten hinterlassen auch in Deutschland tiefe Spuren, wie der jüngste Kurssturz an der Aktienbörse zeigt. Doch wird den deutschen Immobilienmärkten weiterhin eine Favoritenrolle vorhergesagt, wenn auch - wegen der Finanzierungsprobleme der Banken - mit gebremster Dynamik. Diese Ansicht hat Andreas Quint von der Geschäftsführung der Catella Property auf einem Pressegespräch in Frankfurt vertreten.
Die Catella - einer der führenden Immobilien-Transaktionsberater in Europa - will ihr Personal in Deutschland sogar um ein Drittel aufstocken. Denn das Interesse an Investitionen in deutsche Immobilien sei angesichts der fortschreitenden Gesundung der Wirtschaft - mit steigenden Mieten und Preisen - außerordentlich groß.
Ein Hort der Stabilität
Die sinkenden Zinsen und die gestiegene Inflation machten Immobilien zu einem Hort der Stabilität, zumal die deutschen Immobilienmärkte den Höhenflug in den Nachbarländern nicht mitgemacht hätten. Auch werde in den meisten Städten so wenig gebaut, dass sich für beste Objekte an begehrten Standorten schon wieder Knappheit abzeichne.
Quint, langjähriger Partner bei der Prüfungs- und Beratungsgruppe Ernst & Young, sieht - auch vor dem Hintergrund des schwachen Dollar - Anlagekapital von beträchtlichen Dimensionen aus den Rohstoffländern und den schnell wachsenden Schwellenländern auf den deutschen Markt strömen. Im vergangenen Jahr sind Immobilienpakete von annähernd 60 Milliarden Euro übernommen worden, darunter zehn Großtransaktionen von zusammen 18,5 Milliarden Euro. 70 bis 75 Prozent sind fremdfinanziert, so Quint, ein Spezialist im Corporate-Finance-Geschäft.
Kreditnachfrage dürfte sich halbieren
Die Kreditnachfrage aus dem Transaktionsgeschäft von annähernd 40 Milliarden Euro wird sich seiner Ansicht nach in diesem Jahr halbieren. Da der internationale Verbriefungsmarkt zusammengebrochen ist, lassen sich Großtransaktionen nicht mehr außerhalb der Bankbilanzen plazieren. Dafür werde die Zahl der Folgetransaktionen aus übernommenen Portfolios - im Wert bis zu einer halben Milliarde Euro - in die Höhe schnellen, vor allem weil die Erwerber die bestehenden Finanzierungen übernehmen und mit den Banken schnell ins Geschäft kommen.
Das gilt besonders dann, wenn sie Sondertilgungen vornehmen und die Bestände seit ihrer ursprünglichen Beleihung durch gestiegene Mieten und sinkende Leerstände wertvoller geworden sind. Solche Kreditverträge nehme jede Bank gern in ihre Bücher, vor allem wenn erkennbar sei, dass die Werthaltigkeit der Immobilien durch professionelle Projektbegleitung und Strategieberatung gewährleistet ist.
Mieten müssen inflationssicher gemacht werden
So ist Inflation noch vor einem halben Jahr kein Thema gewesen; auch hat der Markt steigende Zinsen erwartet. Das Gegenteil aber ist eingetreten. Das ist zwar eine gute Voraussetzung für die Immobilienkonjunktur, „aber selbstverständlich nur dann, wenn die Mieten durch Indexklauseln inflationssicher gemacht wurden“, sagt Quint. Ein Versäumnis könne fatale Folgen haben. Auch deshalb habe der klassische Immobilienmakler in diesem Geschäft nichts verloren; der Kunden erwarte Mehrwert durch Dienstleistungen und erfolgsabhängige Honorare.
Auch für dieses Jahr sieht Quint große Wachstumschancen für Catella voraus. So steht schon jetzt ein gutes Dutzend von Unternehmen auf der Verkaufsliste, darunter die bundeseigene TLG, die landeseigene LEG-NRW und die konzerneigene DeTe-Immobilien, der größte deutsche Immobiliendienstleister.
Chancen selbst für Immobilienaktien
Selbst die im vergangenen Jahr international auf Talfahrt gegangenen Immobilienaktien würden für risikobewusste Investoren allmählich wieder interessant. Es gebe nicht jeden Tag die Chance, exzellent geführte Immobilienunternehmen 20, 30 oder gar 40 Prozent unter ihrem Substanzwert zu bekommen; denn an den Mieteinnahmen und den entsprechenden Immobilienwerten habe sich in der Regel nichts geändert.
Leider sei der Markt für Immobilienaktien in Deutschland unterentwickelt. Man könne nur hoffen, dass sich viele deutsche Reits etablierten, sobald die Kurse wieder stiegen.
Text: F.A.Z., 01.02.2008, Nr. 27 / Seite 41
Bildmaterial: ZB
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