Pfandbriefe

Spaniens Immobilienkrise verschärft sich

Immer mehr Baukräne in Spanien rühren sich nicht mehr

03. April 2008 Als der amerikanische Immobilienmarkt zu bröckeln begann, blickten einige Beobachter weiter in die Runde und begannen sich zu fragen, ob die Vereinigten Staaten nicht einmal mehr eine weltweite Entwicklung vorweg nähmen. Damals gab es noch genügend Stimmen, die eine krisenhafte Entwicklung in anderen Staaten nicht für wahrscheinlich hielten oder aber auch nicht wahrhaben wollten, dass es so kommen könnte.

Mittlerweile hat sich die Einschätzung deutlich geändert, nachdem die Krisensymptome in mehreren Ländern offensichtlich geworden sind. Standard & Poor's etwa erwarten für den britischen, irischen und den spanischen Immobilienmarkt „einen schweren und schmerzlichen Niedergang“, der auch das europäische Wachstum stärker als bislang erwartet bremsen dürfte.

Europas Sorgenkind Nummer eins

Jean-Michel Six, Volkswirt der Rating-Agentur, sieht gerade die drei Staaten als besonders bedroht, weil sich dort die Immobilienblase länger als anderenorts hatte aufblähen können. In Großbritannien werde die Preisentwicklung stagnieren, die Zahl der Zwangsübernahmen um 50 Prozent steigen. Zur Zeit sind die Hypothekenanträge auf den niedrigsten Stand in neuen Jahren gefallen.

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Doch die meisten Sorgen macht allen Beobachtern ohne Zweifel Spanien, wo der Bausektor zu den besten Zeiten elf Prozent zum Bruttoinlandsprodukt und 13 Prozent zur Beschäftigung beigetragen hat und damit maßgeblicher Träger des Wachstums war.

Vor den Wahlen hatte sich die nunmehr wieder gewählte Regierung stets bemüht, dien Gemüter zu beruhigen und von einer „sanften Landung“ gesprochen, was Kritiker stets bezweifelten. Diese sahen sich schon bestätigt, als die Regierung unmittelbar nach den Wahlen die Wachstumsprognose kürzte.

Bruchlandung befürchtet

Folgt man den jüngsten, vom Nationalen Statistik-Institut INE vorgelegten Zahlen, so handelt es sich ganz offenbar mehr um eine Bruchlandung. Im Januar wurden im Jahresvergleich 27 Prozent weniger Wohnungen verkauft, vielerorts, wie etwa auf Mallorca und den übrigen Balearen, wo auch viele Deutsche oder Briten Häuser besitzen, brach der Markt sogar um mehr als 40 Prozent ein.

„Die Talsohle ist aber längst nicht erreicht“, warnt der Ökonom und Hochschulprofessor Julio Rodríguez. Zehn Jahre lang führten niedrige Zinsen, zeitweilig unter der Inflationsrate, dazu dass sich die Wohnungspreise verdoppelten, vielerorts sogar verdreifachten. Viele Spanier legten sich neben dem eigenen Heim auch noch eine Ferienwohnung zu, spekulative Investoren wurden angelockt.

Doch mit steigenden Zinsen fand die Entwicklung angesichts zu 95 Prozent variable verzinslicher Hypothekenkredite ein rasches Ende. Banken und Sparkassen, die zuvor großzügig Kredite mit Laufzeiten von bis zu 50 Jahren vergeben hatten, drehen nun den Geldhahn allmählich zu: Im Januar wurden 28 Prozent weniger Hypothekenkredite bewilligt als noch ein Jahr zuvor.

Die Bauträger rechnen inzwischen für 2008 mit einem Preissturz bei Immobilien von acht Prozent. Einen vergleichbaren Rückgang hat es in 30 Jahren nicht gegeben. Aber nicht nur das. Dieses Jahr werden Schätzungen zufolge allenfalls 300.000 Wohnungen gebaut, rund eine halbe Million weniger als noch 2006. Im Bausektor drohen zwischen 600 000 und eine Million Arbeitsplätze verloren zu gehen. Die Banco Bilbao prognostiziert einen Rückgang der Baugenehmigungen von 675.000 auf 500.000.

Immobilienfirmen im Schuldensumpf

Auch die Immobilienfirmen sind schwer getroffen, denn in den Jahren des Booms haben sie einen riesigen Schuldenberg angehäuft. Nun mussten einige bereits Zahlungsunfähigkeit anmelden. Frisches Geld von den Banken bekommen auch sie nicht. Landesweit machten zudem tausende Maklerbüros dicht. „Die Fiesta ist aus“, schreibt die Zeitung „El País“.

Am Mittwoch beantragte die Immobiliengesellschaft Grupo Labaro Gläubigerschutz. Schon zuvor stand das Unternehmen bereits unter der Aufsicht von gerichtlich berufenen Insolvenzverwaltern. Man wolle nun mit den Gläubigern eine Übereinkunft verhandeln, die eine Überarbeitung des Geschäftsmodells ermögliche. Zudem soll die Schuldenzahlung an die neuen Marktbedingungen angepasst werden.

Und dies ist wahrlich kein Einzelfall. Anfang März wurde Habitat in letzter Sekunde vor der Insolvenz gerettet und Inmobiliaria Colonial droht immer noch unter Schulden von neun Milliarden Euro zusammen zu brechen, wenn sich auch mittlerweile eine Übernahme von Unternehmensanteilen durch Gläubiger abzeichnet.

Die Sparkasse La Caixa teilte am Mittwoch mit, sie wolle ihre Darlehen in Aktien des Instituts umwandeln. Die Wettbewerberin Banco Popular erklärte, ähnliche Überlegungen zu haben. Eines der Gläubigerinstitute ist auch der zur Commerzbank gehörende Immobilienfinanzierer Eurohypo, bei dem Colonial mit 1,4 Milliarden Euro in der Kreide steht. Insgesamt geht es mit der Situation vertrauten Personen zufolge um einen Konsortialkredit von 7,2 Milliarden Euro. Das Darlehen sei aber vor allem mit französischen Objekten besichert, die bislang nicht von der Krise an den Immobilienmärkten betroffen seien und deren Wert noch auf hohem Niveau liege.

Wachstum sinkt, Inflation steigt

Und die Krise schlägt sich volkswirtschaftlich deutlich nieder. Dies wiederum bedroht die andere Wachstumsstütze, den privaten Konsum. Zwar ist die Zahl der Anträge auf Arbeitslosengeld im März erstmals seit sechs Monaten gefallen, doch kompensierte der Dienstleistungssektor den Anstieg von 3,8 Prozent im Bausektor.

Der Banco d'Espana hat indes die Prognose für das Wirtschaftswachstum im laufenden Jahr von ursprünglich 3,1 auf 2,4 Prozent deutlich gesenkt. 2006 betrug die Rate noch 3,8 Prozent. Für 2009 wird mit einer weiteren Wachstumsverlangsamung auf 2,1 Prozent gerechnet. Im Zuge der Korrektur am Immobilienmarkt sei sowohl 2008 als auch 2009 eine Verlangsamung des Wachstums zu erwarten, heißt es in einem am Dienstag veröffentlichten Bericht der spanischen Notenbank.

Und der verringerten Wirtschaftsaktivität zum Trotz hat sich der Auftrieb der Verbraucherpreise im März weiter beschleunigt. Die Lebenshaltungskosten stiegen gegenüber dem Vorjahresmonat um deutliche 4,6 Prozent. Nach Erhebungen kommen deshalb und aufgrund steigender Zinsen schon jetzt rund 60 Prozent der Familien mit ihren Einkommen nicht bis zum Monatsende aus. Und auch der Staat spürt die Auswirkungen: Im Februar schrumpfte der Haushaltsüberschuss im Jahresvergleich um rund ein Drittel.

Sorgen um die Banken

Derweil bemüht sich die Banco d'Espana den Eindruck zu beseitigen, es drohe eine spanische Finanzkrise. Die Banken hätten zwar zusätzliche Herausforderungen in Form eines schwachen Immobilienmarktes und steigender Kreditausfälle zu meistern, doch dank ihrer Rentabilität und Solvenz seien sie in einer guten Lage. Stresstests zeigten, dass die Kreditinstitute über genügend Reserven verfügten, auch einen signifikanten Anstieg der Kreditausfallraten von Immobilienfirmen zu überstehen.

Deutlichere Worte gab es kürzlich vom Präsident der Großsparkasse Caja Madrid, Miguel Blesa: „Wenn man sich anschaut, wie sehr die Bilanzen einiger Geldinstitute von den Ziegelsteinen abhängen, macht das Angst“. Immerhin entfallen rund 60 Prozent der von den Banken und Sparkassen vergebenen Kredite auf den Bau- und den Immobilienbereich inklusive Hypotheken. Dabei geht es um mehr als eine Billion Euro.

Schockgefrosteter Pfandbriefmarkt

Insgesamt steht Spanien gerade erst am Anfang seiner Immobilienkrise. Das wirkt sich derzeit auf die Renditen spanischer Pfandbriefe deutlich aus (vgl. Infografik). Dabei müsse man beachten, so die Analysten der DZ Bank, dass es sich nur um Indikationen handele, da es auf dem Markt für Covered Bonds derzeit an Handelsaktivität fehle und ein Primärmarkt seit Anfang März praktisch nicht mehr existiere. Daher sei zu befürchten, dass die Renditen noch nicht ihr Höchstniveau erreicht hätten.

Zwar waren sie vor Schwarzmalerei: Der Markt sei „bereits so tief in den Strudel aus schwindendem Vertrauen, sinkender Liquidität und historisch weiter Spreads hineingezogen“ worden, dass eine Verbesserung der Lage wahrscheinlicher erscheine als eine deutliche weitere Verschlechterung.

Aber: „Das Fragezeichen ist der Zeithorizont.“ Derzeit finde eine Umbewertung statt. Die Investoren hätten wieder erkannt, dass sie es mit einem Kreditprodukt zu tun hätten, so dass die Risikoprämien steigen. Es werde auf jeden Fall noch einige Zeit dauern, bis wieder von die Realität widerspiegelnden Renditeaufschlägen gesprochen werden könne.

Insofern muss der europäische Pfandbriefmarkt derzeit als ausgesprochen angeschlagen gelten. Das gilt besonders für Emissionen aus den stark kriselnden europäischen Ländern, wo bis zur Stabilisierung der Lage weiterhin starke Verwerfungen zu erwarten sind.

Die in dem Beitrag geäußerte Einschätzung gibt die Meinung des Autors und nicht die der F.A.Z.-Redaktion wieder.

Text: @mho
Bildmaterial: dpa, DZ Bank