Enttäuschte Anleger in Immobilienfonds demonstrierten im Herbst 2007 vor der DZ-Bank in Frankfurt
09. Mai 2008 Während die Immobilienpreise - vor allem für Wohngebäude - in zahlreichen Ländern einen beispiellosen Höhenflug hinter sich haben und nun abzustürzen drohen, sind die Preise auf den deutschen Wohnungsmärkten in den vergangenen dreißig Jahren - bis auf eine kurze Zeit nach der Wiedervereinigung - fast ununterbrochen gefallen.
Das teilt das DIW Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung mit und weist zugleich darauf hin, dass der Blick auf die daniederliegenden Immobilienpreise Zündstoff für die Debatte über die besonders geeigneten Formen der Altersvorsorge biete.
Stagnation der Preise bisher zu wenig beachtet
Manchmal ist es am ehrlichsten, eine Investition in Immobilien einfach wieder zu beseitigen: Sprengung des Wohnhauses "Goliath" im Sommer 2006 in Marl
Zu den Verliererländern auf den Immobilienmärkten - mit Preissteigerungen unterhalb der Inflationsrate - zählen neben Deutschland auch Kanada, Japan und die Schweiz. Bisher aber hat sich die Diskussion fast ausschließlich auf die Höhenflüge der Immobilienpreise beschränkt, der langfristigen Stagnation der Preise wurde nur wenig Beachtung geschenkt, heißt es in den Mitteilungen des DIW. Für Deutschland sei die Frage von besonderem Interesse, da hier im Unterschied zu Irland, Spanien, Großbritannien und den Niederlanden kein Anstieg der realen Immobilienwerte stattgefunden hat - auch wenn in einigen Städten und Stadtteilen die Preise zugelegt haben.
Der Studie liegen die Daten von 14 OECD-Ländern für den Zeitraum von 1974 bis 2005 zugrunde. Die Daten für die Immobilienpreise wurden von der Bank für Internationalen Zahlungsausgleich, den Zentralbanken, aber auch den statistischen Ämtern und kommerziellen Quellen entnommen.
Viele Faktoren führen zum Stillstand
Als wichtigsten Einfluss auf die Immobilienpreise sieht das DIW die Entwicklung des real verfügbaren Einkommens. Geht man davon aus, dass die Nachfrage nach Wohnraum mit steigenden Realeinkommen überproportional zunimmt, so wirken steigende Einkommen preistreibend. Auch habe der Urbanisierungsgrad in Deutschland bereits zu Beginn der Beobachtungsperiode ein hohes Niveau erreicht, so dass von dieser Einflussgröße kaum noch zusätzliche Impulse ausgingen.
Zusätzlich hat das geringe Bevölkerungswachstum erkennbare Spuren in den realen Immobilienpreisen hinterlassen. Erwähnt werden zwei weitere Einflüsse: zum einen die mit Immobilientransaktionen verbundenen hohen Kosten in Deutschland, zum anderen der hohe Regulierungsgrad auf den deutschen Immobilienmärkten; so spiele der Mieterschutz auf den Mietwohnungsmärkten eine große Rolle.
Mieten bleiben gleich und sinken manchmal sogar
Mit den sinkenden oder stagnierenden Preisen einher gehen gleichbleibende oder gar sinkende Mieten. Verlierer sind die Immobilieneigentümer und Vermieter durch die Verluste an Vermögenswerten und die stagnierenden oder sinkenden Mieten. Vor diesem Hintergrund, so das DIW, sei bei moderaten Wachstumsperspektiven für die deutsche Wirtschaft die Investition in eine Immobilie als Alterssicherung und Vermögenssicherung aus reiner Renditeüberlegung nicht immer die beste Wahl.
Die international mit Partnern tätige OC&C Strategy Consultants sieht in ihrer Prognose zur Entwicklung des Hochbaus in Deutschland bis 2010 allerdings eine Belebung des Immobilienmarktes voraus. Zwar wird im privaten Wohnungsbau in diesem Jahr noch ein Rückgang von 5 Prozent erwartet. Vom kommenden Jahr an aber erwarten die Berater eine langfristige Stabilisierung.
Unternehmensberater wollen Investoren Mut machen
„Die Sorge vor dem Arbeitsplatzverlust hat 2007 abgenommen; doch hat das Gefühl des Aufschwungs die Köpfe der Menschen noch nicht erreicht“, sagt OC&C-Bauspezialist Axel Schäfer. Als Folge sieht er weiterhin ein schlechtes Konsumklima, eine steigende Sparquote und zurückhaltende Investitionen ins eigene Heim. Als Motor für Wachstum könnten sich dagegen der daniederliegende Geschosswohnungsbau und der Nichtwohnungsbau erweisen.
Das gesamte Hochbauvolumen wird aus seiner Sicht jährlich um 1,3 Prozent wachsen. Die Wettbewerbsintensität im Hochbau sei intensiv; hohes Wachstum könne nur in speziellen Marktsegmenten durch energetische Sanierung oder durch Verdrängung erfolgen.
Text: F.A.Z.
Bildmaterial: ddp, F.A.Z./Frank Röth
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