Von Marcus Stölb
10. Juni 2008 Sie liegen in Innenhöfen und auf Wiesen, verborgen unter Bäumen oder hinter Mauern - Deutschlands stille Baulandreserven. Diese Flächen im rückwärtigen Teil eines zur Straße hin bebauten Grundstücks geraten ins Blickfeld potentieller Bauherren. Das hat vor allem damit zu tun, dass die Preise für Bauland in städtischen Quartieren oder Stadtrandlagen in den vergangenen Jahren kontinuierlich gestiegen sind und die Kosten für den Eigenheimbau nach oben treiben.
Vor allem junge Familien können das Geld oft nicht aufbringen, so dass ihnen die Möglichkeit einer sogenannten Hinterlandbebauung oder eines Eigenheimes „in zweiter Bautiefe“ verlockend erscheint. Denn derartige Grundstücke sind in aller Regel günstiger zu haben als Flächen an der Straße. Und handelt es sich bei den Grundeigentümern um die eigenen Eltern, wechselt das Bauland oft zum symbolischen Preis oder gleich gratis den Besitzer.
Häufig werden Bauvoranfragen negativ beschieden
Doch gerade beim Bauen in der zweiten Reihe sollten Interessenten im Vorfeld einiges beachten, und nicht immer lässt sich der Traum vom eigenen Anwesen im rückwärtigen Teil eines Grundstücks erfüllen. Dass Bauvoranfragen von der zuständigen Behörde negativ beschieden werden, ist zumindest keine Seltenheit. Vor allem dann, wenn das anvisierte Grundstück im sogenannten unbeplanten Innenbereich liegt, es also an einem qualifizierten Bebauungsplan fehlt.
„Das betrifft im kommunalen Bereich vermutlich den größten Teil aller Grundstücke“, schätzt Heike Rath, Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht in Frankfurt am Main. Existiert ein Bebauungsplan, ist die Ausgangssituation relativ klar: Die rechtlichen Festsetzungen müssen befolgt, die Abstandsflächen zu Nachbarn und zum Vorderhaus eingehalten werden. Fehlt es jedoch an einem Bebauungsplan, gestaltet sich das Prozedere schon um einiges komplizierter.
Auf Paragraph 34 des Baugesetzbuchs kommt es an
Denn auch wenn Grundstücke grundsätzlich bebaubar sind, so kommt in diesen Fällen doch Paragraph 34 des Baugesetzbuchs zum Zuge. Im Klartext: Das Bauvorhaben muss sich „nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung“ einfügen. Zudem muss die Erschließung gesichert sein. Das heißt aber auch: Ein und dasselbe Vorhaben kann an unterschiedlichen Standorten entweder zulässig oder eben unzulässig sein.
Die Frage, ob sich ein Bauvorhaben in die nähere Umgebung einfügt, beschäftigt mit unschöner Regelmäßigkeit die Gerichte. „Dann entscheiden nicht Bauleute über die Zulässigkeit des Bauvorhabens, sondern Richter, also Juristen“, gibt Fachanwältin Rath zu bedenken und ergänzt: „Und der Maßstab, den ein Jurist anlegt, kann wiederum aufgrund der eigenen Ausbildung kein städtebaulicher sein.“
Bauen in der zweiten Reihe verhindert die Zersiedlung
Damit spricht Rath ein Kernproblem an: Zwar wird allenthalben für eine Nachverdichtung innerstädtischer Flächen plädiert, um so eine weitere Zersiedlung der Landschaft zu verhindern und die vorhandenen kommunalen Infrastrukturen effizienter zu nutzen. Doch mancherorts untersagen die Behörden, die Fläche in Hof oder Garten zu bebauen mit dem Argument, dass ein Neubau sich nicht in die gewachsene Stadtstruktur einfügen würde. Hinzu kommt: Oftmals hält sich unter den Nachbarn die Begeisterung über weiteren Zuzug in Grenzen.
Experten wie Volker Lenz vom Verband privater Bauherren (VPB) raten deshalb, frühzeitig die potentiellen Nachbarn zu kontaktieren. Vorgeschrieben ist das nicht, doch lassen sich etwaige Konflikte so bereits im Vorfeld klären. Auch Baurechtsexpertin Rath hält es für „hilfreich“, die Nachbarn zu befragen und nach Möglichkeit deren Zustimmung zu dem Vorhaben per Unterschrift einzuholen. Hilfreich ist dies unter Umständen auch für die Bauaufsichtsbehörde, die im Zweifel abwägen muss, ob sie eine Genehmigung für eine Hinterlandbebauung erteilt. Die Juristin, die auch Mitglied im Geschäftsführenden Ausschuss der Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht des Deutschen Anwaltvereins ist, weist zudem darauf hin, dass bei allen Maßnahmen das Rücksichtnahmegebot gilt. Dieses dürfe allerdings „nicht als Einbahnstraße zu Lasten des Bauwilligen“ missverstanden werden, sagt Rath, denn „auch die Umgebung muss Rücksicht auf Bauwünsche nehmen“.
Exemplarische Wohnanlage in einem alten Innenhof bei Trier
Bauwillig war vor fünf Jahren auch das Unternehmen Eifel-Haus, als es im Süden Triers insgesamt 15 Einfamilienhäuser errichtete. Regelrecht abgeschirmt vom hektischen Treiben der nahe gelegenen Durchgangsstraße, findet sich die Wohnanlage im Innenhof einer Blockrandbebauung aus der Gründerzeit. Lediglich eine mehrere Meter breite Zufahrt, die unter einem Mehrfamilienhaus hindurchführt, verbindet die Eigenheime mit dem Rest der Stadt.
Als das Unternehmen Eifel-Haus sein Vorhaben plante, gab es allerhand zu berücksichtigen. „Wir haben zunächst einmal eine Beweissicherung vorgenommen“, berichtet Christoph Rebellius, Projektleiter bei Eifel-Haus. So wurde an und in dem Gebäude, das unmittelbar an die Baustellenzufahrt grenzte, akribisch jeder Riss im Mauerwerk registriert und dokumentiert. Was nach einer wenig Vertrauen erweckenden Maßnahme klingt, sollte sich hernach für beide Seiten auszahlen.
Denn nach der Fertigstellung der Wohnlage zeigten sich tatsächlich neue Risse im Haus des Vorderliegers, die offenkundig auf den Baustellenverkehr zurückzuführen waren. „Wir haben eine Entschädigung gezahlt, da war die Sache erledigt“, berichtet Rebellius. Ein nervenaufreibender Rechtsstreit stand erst gar nicht zur Debatte.
Eine Beweissicherung ist unverzichtbar
Aus Sicht von Bauingenieur Volker Lenz sollte jeder Hinterlieger die Initiative zu einer solchen Beweissicherung ergreifen, um möglichen Konflikten mit dem Vorderlieger oder der Kommune schon im Vorfeld den Boden zu entziehen. „Man darf nicht unterschätzen, welche Schäden durch Baustellenverkehr entstehen können“, sagt Lenz. Ein ramponierter Bürgersteig ist nur eine der Folgen, für die der Bauherr später aufkommen muss.
Doch noch immer scheuen Bauwillige und -herren den Rat externer Sachverständiger, weil sie zusätzliche Kosten fürchten. Tatsächlich kann jedoch fehlende oder falsche Beratung zu nicht unerheblichen Mehrausgaben führen. Beispiel: Baugrundverhältnisse. Häufig orientieren sich Bauherren ausschließlich am bereits bestehenden Gebäude - frei nach dem Motto, dass, was vorne funktionierte, hinten nicht schiefgehen kann. Weit gefehlt, denn zum einen haben sich die technischen Standards seit der Errichtung des an der Straße gelegenen Hauses meist geändert, zum anderen kann der Grund des Hinterlands noch einige böse Überraschungen bergen.
Vorsicht bei Verträgen mit Generalunternehmern
Auch in anderer Hinsicht werden mögliche Kosten oft unterschätzt, und vor allem bei Verträgen mit Generalunternehmern ist Vorsicht geboten. Denn oft beinhalten Komplettpakete nur die Leistungen für ein Haus, welches direkt an die Straße und damit an die vorhandenen Ver- und Entsorgungsleitungen grenzt. Bei Häusern im Hinterland müssen hingegen schon mal 50 und mehr Meter „überbrückt“ werden. Oft sind die Kosten hierfür nicht im Pauschalpreis enthalten, weshalb auch derartige Fragen im Vorfeld geklärt werden sollten.
Experten raten außerdem dazu, sich frühzeitig mit dem Thema „Grunddienstbarkeiten“ auseinanderzusetzen. Schließlich ist das Verhältnis zwischen Vorderhaus- und Hinterhausbesitzern kein ganz gewöhnliches. So führt die Zufahrt zum rückwärtigen Haus in aller Regel über das vordere Grundstück. Ohne Zufahrt aber wird keine Hinterlandbebauung genehmigt, schließlich muss auch der Neubau für Brand- und Rettungsdienste problemlos erreichbar sein, erläutert Jürgen Behrens, Bausachverständiger und Architekt aus Pinneberg.
Lasten und Rechte sollten früh geklärt werden
Daher sollten beide Parteien ein Geh- und Fahrtrecht vereinbaren und bereits im Vorfeld klären, wer für die Instandhaltungskosten der Zufahrt aufkommen muss. Denn nur so lässt sich dauerhaft der Zugang zur eigenen Bleibe sichern - für den Eigenheimbesitzer wie auch für dessen Besucher.
Fachleute warnen zudem davor, bei verwandtschaftlichen Beziehungen auf vertragliche Abmachungen zu verzichten. So weist der Ring Deutscher Makler ausdrücklich darauf hin, dass die Besitzer des für einen Bau in der zweiten Reihe vorgesehenen Geländeteils diesen in jedem Falle verkaufen oder verschenken sollten.
Schließlich ist nach deutschem Recht der Grundstücksbesitzer auch Eigentümer der Immobilie. Gerade bei Scheidungsfällen hat deshalb schon mancher Ehepartner in die Röhre schauen müssen, weil das eigene Domizil auf dem Grundstück der einstigen Schwiegereltern stand.
Text: F.A.S.
Bildmaterial: Marcus Stölb, Thilo Mechau
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@Andreas Frick - Fair Value und die Folgen
16:31Vertrauenskriese ist noch sehr euphemistisch ausgedrückt
16:13
