Mietwohnungen

Höhere Rendite angestrebt

Von Jens Friedemann

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In Kundenorientierung sieht die Wohnungswirtschaft Chancen: Wohngebiet von Halle-Neustadt

18. Januar 2008 Über Generationen hinweg profitierte der deutsche Wohnungsmarkt von Mangel, Steuervorteilen und Inflationsschüben. Diese Zeiten sind vorbei. Seit tendenzielle Leerstände den Wohnungsmarkt von der Produktions- in die Absatzwirtschaft treiben, ist in den Wohnungsunternehmen Professionalität gefragt. Davon haben auf einem Pressegespräch in Frankfurt, Herbert Reiss, Geschäftsführender Partner Real Estate Deloitte & Touche, Thomas Zinnöcker, Geschäftführer der Berliner Wohnungsgesellschaft GSW, und Eckart John von Freyend, Präsident des Instituts der Deutschen Wirtschaft und Vorsitzender „Zentraler Immobilien Ausschuss“ (ZIA) beim Bundesverband der Deutschen Industrie (BDI), berichtet.

Obwohl die Steigerungsraten der Kaltmieten in Deutschland seit Jahren unter der Inflationsrate liegen, bezeichneten sie den deutschen Wohnungsmarkt als „schlafenden Riesen.“ Zwar gebe es wegen der niedrigen Mieten eine Rentabilitätslücke, doch gebe es auch ein großes Potential an Rentabilitätssteigerungen. Bei einer durchschnittlichen Fremdkapitalquote von 70 bis 75 Prozent könne ein gutes Management auf der Passivseite der Bilanz durch ein intelligentes Finanzmanagement für Entlastung sorgen. Üblicherweise würden 50 bis 60 Prozent der Mieteinnahmen vom Zinsaufwand aufgezehrt, dem größten Kostenfaktor der Wohnungsunternehmen.

Andere Branchen zeigen mögliche Wege auf

Bis 1990 habe sich die Wohnungswirtschaft wenig um ihre Wettbewerbsfähigkeit bemühen müssen, weil durch die Wohnungsgemeinnützigkeit, die hohen Einheitswerte und die unbeschränkte Abzugsfähigkeit von Aufwendungen im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ein Ausgleich für die preisregulierten Wohnungsmieten vorhanden war. Doch auch diese Zeiten sind vorbei. Angesichts der statistisch ausgeglichenen Wohnungsmärkte müssten die Wohnungsunternehmen ihre Wettbewerbsfähigkeit nun durch eigene Leistungen erhöhen. Andere Branchen hätten vorgemacht, dass durch Kundenorientierung und Profilierung ihrer Produkte neues Wachstum möglich sei.

Hier lägen große Chancen auch für die Wohnungswirtschaft. Sie sei eine Branche mit ungewöhnlich geringen Risiken. Während die Chipindustrie und die Kommunikations- und Unterhaltungsindustrie unter einem extremen Preisdruck leiden, werden in der Wohnungswirtschaft jeden Monat 93 bis 94 Prozent der Sollmieten auf die Konten überwiesen. Gut geführte Unternehmen könnten den Leerstand in Schach halten und - je nach Lage und Ausstattung der Wohnungen - zwischen 4 und 7 Prozent Rendite im Jahr erzielen. Dazu gehören, so Herbert Reiss von Deloitte & Touche, gute Organisationsstrukturen im Unternehmen, nachhaltige Investitionsprogramme und strategisch geplante Teilverkäufe; das Planungs- und Steuerungsinstrumentarium des Unternehmens stehe im Vordergrund der Leistungssteigerung.

Branche sieht sich durch Sonderlasten benachteiligt

Steuerliche Sonderlasten - wie die dreiprozentige Abgeltungssteuer der ehemals gemeinnützigen Wohnungswirtschaft - bezeichneten die Fachleute als Diskriminierung; doch werde sie aller Voraussicht nach vom Bundesverfassungsgericht gekippt, da kommunale, kirchliche und genossenschaftliche Wohnungsunternehmen ein Sonderrecht genießen. Als „schlafenden Riesen“ bezeichnete John von Freyend auch die öffentliche Wohnungswirtschaft. Hier könnten die Kommunen durch Verkauf ihrer Bestände 100 Milliarden Euro einnahmen und den jährlichen Zinsaufwand von 4 Milliarden Euro einsparen. Angesicht der Entspannung auf den Märkten könnten sie für bedürftige Haushalte Wohnrechte erwerben und Problemhaushalte über die Stadt verteilen, statt soziale Brennpunkte zu schaffen.

Text: F.A.Z., 18.01.2008, Nr. 15 / Seite 41
Bildmaterial: ZB

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