Umgekehrte Hypotheken

Die hausgemachte Zusatzrente

Von Birgit Ochs

Viele ältere Hauseigentümer sind finanziell nicht auf Rosen gebettet und wollen ihr Heim zu Geld machen, ohne ausziehen zu müssen

10. Mai 2008 In Altenholz herrschen ideale Verhältnisse. So scheint's. Fast 10.000 Einwohner zählt die Gemeinde im Umland von Kiel - und anders als in der Stadt lebt ein Großteil im eigenen Haus. Das vielgepriesene mietfreie Wohnen im Alter ist hier Realität.

Auch für Horst Langniß. Der 78 Jahre alte Ruheständler und seine vier Jahre jüngere Frau besitzen ein Eigenheim, in das es die acht Kinder, Schwiegerkinder und Enkel des Ehepaares immer wieder zieht, wenn die beiden nicht gerade selbst auf Familienbesuch irgendwo in Deutschland unterwegs sind. Weil ihnen im Alltag das Haus eigentlich zu groß ist, erwogen sie, es zu verkaufen und in eine kleinere Wohnung umzuziehen. Doch dann fragte die Enkeltochter: „Wo sollen wir denn schlafen, wenn wir zu dir kommen, Opa?“ Und Langniß verwarf den Plan.

Der Unterhalt des Hauses verschlingt viel Kapital

Nicht aus dem Kopf gegangen ist ihm hingegen die Idee, das Kapital zu nutzen, das in seinem Eigenheim steckt. Denn: „Im Alter mietfrei zu wohnen ist schön und gut, aber man braucht auch Geld, um eine gute Pflege zu finanzieren, wenn sie nötig wird“, stellt Langniß fest. Dass es daran bei vielen betagten Hausbesitzern fehlt, hat das Mitglied des Landesseniorenbeirats beobachtet.

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„Wer ein Haus hat, ist nicht automatisch auf Rosen gebettet“, sagt er. Der Seniorenvertreter regte deshalb bei der Investitionsbank Schleswig-Holstein an, die in den angelsächsischen Ländern bewährte „Reverse Mortgage“, eine umgekehrte Hypothek, anzubieten. So kann gespartes Immobilienkapital in laufendes Einkommen umgewandelt werden (Tausche Haus gegen Rente).

Das Eigenheim muss schuldenfrei sein

Wie das grundsätzlich funktioniert, beschreibt Axel Vogt von der Investitionsbank in Kiel. Die Bank will noch in diesem Jahr mit einem entsprechenden Angebot auf den Markt kommen - und wäre hierzulande der bisher einzige institutionelle Anbieter: Bei einer umgekehrten Hypothek beleiht der Eigentümer sein schuldenfreies Eigenheim.

Anders als bei einem gewöhnlichen Darlehen zahlt er aber weder Zins noch Tilgung. Der Kreditnehmer kann sich den Betrag als monatliche Rente auszahlen lassen. Auf diese Weise wächst die Hypothek, gleichzeitig sinkt der zu Anfang festgelegte Wert der Immobilie um diese Summe. Stirbt der Eigentümer, können die Erben die Schuld entweder begleichen oder aber die Immobilie verkaufen und sich das restliche „Guthaben“ auszahlen lassen.

Manche Rentner lehnen das Angebot ab

Horst Langniß will ein solches Angebot in Anspruch nehmen, sobald es die Förderbank im Programm hat. Dagegen lehnt Günter Rahn, sein früherer Mitstreiter im Seniorenbeirat, der ebenfalls in die Beratungsgespräche mit der Bank eingebunden war, die „umgekehrte Hypothek“ ab. „Nicht grundsätzlich. Aber ich persönlich würde das nicht machen, ich möchte meinen Kindern das Haus vererben“, sagt der Kieler - und kennt viele, die das ähnlich sehen.

Um diese Haltung der Alten wissen auch die möglichen Anbieter eines solchen Finanzprodukts - und haben bisher weitgehend die Finger davon gelassen oder wie die Dresdner Bank im Jahr 2001 ihr Produkt rasch wieder vom Markt genommen. Doch nun halten viele die Zeit für reif, um einen Start zu wagen. Marktbeobachter etwa vom Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung rechnen für die Zukunft mit wachsendem Bedarf. Auch beim Bundesverband der öffentlichen Banken (VÖB) sieht man in der „umgekehrten Hypothek“ ein geeignetes Instrument, um das selbständige Wohnen im Alter zu finanzieren.

Viele wollen nicht schon wieder Schulden aufnehmen

Zielgruppe sind Hausbesitzer, die nur eine bescheidene Rente beziehen. Doch auch sie werden sich vermutlich nicht ohne weiteres für die umgekehrte Hypothek“ begeistern. „Wer es endlich geschafft hat, sein Haus abzubezahlen, den wird die Aussicht, sich neu zu verschulden, zunächst einmal schrecken“, vermutet Beate Siewert vom VÖB. Auch Vogt sieht die Vorbehalte. „Doch wenn es finanziell eng wird, spricht einiges dafür, sich für eine umgekehrte Hypothek zu entscheiden“, sagt der Immobilienexperte der Förderbank.

Knapp wird das Geld im Alter bei vielen vor allem dann, wenn sie Pflegedienste in Anspruch nehmen müssen. Je nach Pflegestufe können Zusatzkosten von 300 bis 500 Euro fällig werden, im Monat. „Ehe man die Kinder belastet, nimmt man dann vielleicht doch einen Kredit auf“, sagt Vogt. In Schleswig-Holstein sind es 40.000 Haushalte, die als Zielgruppe in Frage kommen - theoretisch.

Die Investitionsbank braucht einen langen Atem

„Es wird einen Ansturm auf die umgekehrte Hypothek geben, da warten einfach eine ganze Menge Leute drauf“, sagt Vogt. Doch auf die erste Begeisterung könnte durchaus die Flaute folgen. „Letztlich werden wir einen langen Atem brauchen“, mutmaßt er. Die Zeit freilich arbeite für das Produkt, sagen die Finanzexperten, aber auch Skeptiker Günter Rahn. Schließlich wird in absehbarer Zukunft die Zahl der kinderlosen Immobilienbesitzer unter den Alten steigen. „Und die brauchen keine Rücksicht mehr auf ihre Erben zu nehmen“, gibt der frühere Seniorenbeirat zu bedenken.

Doch noch ist das Produkt für den deutschen Markt nicht ausgereift. Als einer der Knackpunkte gilt die Langlebigkeit der Kunden beziehungsweise die Frage, wann das Darlehen fällig wird. Der Wert der Immobilie ist endlich. Hat die Bank ihn ermittelt, rechnet sie anhand der Sterbetafel und eines Sicherheitszuschlags die Lebenserwartung des Kunden aus. Daraus ergeben sich dann die Höhe der monatlichen Rente sowie die Laufzeit.

Und danach? Schließlich besteht für den Immobilienbesitzer die Chance, die durchschnittliche Erwartung zu übertreffen. „Man muss dem Kunden garantieren können, dass bis zum Lebensende gezahlt wird, auch wenn der Wert des Hauses bereits aufgezehrt ist“, sagt Vogt. Diese Garantie soll ähnlicher einer Versicherung funktionieren, für die der Kreditnehmer monatlich eine Prämie zahlt. „Die Zahlung muss niedriger als bei einer normalen Lebensversicherung sein, sonst lehnen das zu viele Interessenten ab“, beschreibt Siewert das Problem.

Umgekehrte Hypothek abhängig von der Preisentwicklung

Bei einer angenommenen monatlichen Zusatzrente in Höhe von 300 Euro würde eine zusätzliche Prämienzahlung das Angebot extrem unvorteilhaft erscheinen lassen, weiß die Finanzexpertin. Aber wenn man ein lebenslanges Wohnrecht in eine fiktive Mietzahlung umrechne, werde deutlich, dass eine monatliche Auszahlung von 200 bis 300 Euro keinesfalls so wenig sei. Bisher hat der Verband noch keine Lösung gefunden. „Aber das kriegen wir hin“, sagt Vogt.

Eine andere Frage, mit der sich Anbieter wie potentielle Nutzer beschäftigen werden, ist die der Wertentwicklung. Schon in den vergangenen Jahren sind die Immobilienpreise im Durchschnitt kaum gestiegen. In Zukunft müssen vor allem auf dem Land Eigentümer mit einem Preisverfall rechnen. Das könnte die Attraktivität der „umgekehrten Hypothek“ schmälern.

Hausbesitzer Langniß bleibt gelassen. Schließlich liegt Altenholz in der Nähe Kiels und nicht im Irgendwo. Und noch ist die umgekehrte Hypothek nicht zu haben.

Text: F.A.S.
Bildmaterial: F.A.Z./Andreas Weishaupt

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