Abgeltungsteuer (14)

Die Steuer macht Immobilien interessanter

Von Dyrk Scherff

DruckenVersendenSpeichernVorherige Seite

21. November 2008 In diesen turbulenten Zeiten suchen die Anleger einen sicheren Platz für ihr Geld. Da rücken nicht nur Staatsanleihen in den Blick, sondern auch Immobilien. Eine Eigentumswohnung oder ein Haus machen die Kurskapriolen am Aktienmarkt nicht mit. Ihr Wert bleibt viel stabiler.

Auch steuerlich werden solche Immobilien im kommenden Jahr interessanter. Denn für sie gilt die Abgeltungsteuer von 25 Prozent plus Solidaritätszuschlag und eventuell Kirchensteuer nicht, die von Januar an auf alle Kursgewinne anfällt. Für den Verkauf eines Häuschens gilt weiter: Ein Gewinn bleibt steuerfrei, wenn seit dem Kauf mindestens zehn Jahre vergangen sind. Wenn der Zeitraum kürzer ist, wird auf den Erlös der persönliche Steuersatz von bis zu 45 Prozent fällig. Aktienanleger können aber Verluste aus ihren Börsengeschäften vom Erlös abziehen, wenn die Verluste bis Ende 2008 angefallen sind.

Aufwendungen lassen sichweiter verrechnen

Auch laufende Aufwendungen für die Immobilie können die Besitzer weiterhin mit ihren Mieteinnahmen verrechnen, zum Beispiel Kreditzinsen und die Kosten für den Unterhalt oder die Renovierung. Was dann noch an Einnahmen übrigbleibt, wird ebenfalls weiterhin mit dem persönlichen Steuersatz belastet. Auch hier gilt also die neue Abgeltungsteuer nicht.

Günstig bleibt die Immobilie voraussichtlich auch beim Erben, wenn von Januar an die neuen Erbschaftsteuerregeln gelten. Nach den gerade angekündigten Plänen können Haus und Wohnung steuerfrei an den Ehepartner oder die Kinder vererbt werden - wenn der Verstorbene in der Immobilie gewohnt hat und die Erben dort mindestens zehn weitere Jahre wohnen. Verkaufen oder Vermieten ist dann nicht möglich. Wird hingegen Geld vererbt, greift das Finanzamt oberhalb der Freibeträge gnadenlos zu.

Ein Wertzuwachs ist kaum drin

Doch so schön die steuerliche Bevorzugung auch ist: Als Geldanlage taugen Immobilien nur bedingt. Lediglich in einigen Ballungsräumen können die Besitzer mit einem Wertzuwachs rechnen, wenn das Haus eine gute Lage hat. Im falschen Viertel, auf dem Land oder im Großteil von Ostdeutschland sind dagegen eher Wertverluste zu erwarten.

Als Ausweg erscheinen Immobilienfonds. Geschlossene Fonds sammeln Geld für ein konkretes Projekt ein, meist ein Büro- oder Gewerbekomplex. Daran beteiligen sich die Anleger mit größeren Summen, und nach etwa zehn Jahren bekommen sie ihr Geld zurück. Hier werden höhere Renditen als bei privaten Immobilien versprochen - aber oft nicht geliefert. Die Rechnungen sind nicht immer seriös. Der Fiskus behandelt diese Fonds wie den direkten Kauf einer privaten Immobilie. Der Gewinn ist also bei Auflösung des Fonds nach zehn Jahren steuerfrei.

Eine Alternative sind offene Immobilienfonds. Sie finanzieren ebenfalls große Bürogebäude und Gewerbeflächen. Mit kleinen Summen können sich die Anleger beteiligen. Teilweise bis zu sechs Prozent Gewinn im Jahr sind möglich. Die Anteile können normalerweise täglich ge- und verkauft werden. Derzeit haben aber viele Fonds die Rückzahlung für drei Monate ausgesetzt, weil Großanleger zu rasch ihr Geld abziehen wollten und die Fonds in Liquiditätsnöte brachten.

Offene Immobilienfonds gelten als normale Geldanlage

Die offenen Immobilienfonds werden steuerlich als normale Kapitalanlage wie ein Aktien- oder Rentenfonds behandelt. Das heißt: Wird der Fonds noch bis Jahresende gekauft, sind die Kursgewinne nach einem Jahr steuerfrei. Die jährlichen Ausschüttungen sind aber steuerpflichtig und werden mit der Abgeltungsteuer belastet. Wer die Fonds im neuen Jahr kauft, muss auch die Kursgewinne mit dem Fiskus teilen.

Einige Fonds schaffen es allerdings, komplett steuerfreie Ausschüttungen zu produzieren. Das geht, indem der Fonds Objekte erst nach zehn Jahren steuerfrei verkauft. Und indem er viel im Ausland investiert. Denn dann versteuert statt dem Anleger der Fonds die Gewinne nach den dortigen Gesetzen. Wenn die Gesellschaft Glück hat, zahlt sie dort weniger, als der Anleger in Deutschland bezahlen müsste.

Text: F.A.S.
Bildmaterial: Bengt Fosshag

DruckenVersendenSpeichernVorherige Seite

Lesezeichen

Verlagsinformation

Mit dem FAZ.NET-Stromrechner können Sie sich Ihren persönlichen Stromtarif kostenlos berechnen lassen. Jetzt hier klicken und Stromtarife vergleichen.