Steuerbegünstigte Immobilienaktien

Deutsche Reits in der Warteschleife

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24. Juli 2008 Die Finanzkrise hat den steuerbegünstigten Immobilienaktien nach deutschem Recht einen Fehlstart beschert. Seit der Verabschiedung der gesetzlichen Grundlagen für die sogenannten Reits vor anderthalb Jahren haben nur zwei Gesellschaften den Sprung an die Börse geschafft. Die Alstria Office Reit-AG und die Fair Value Reit-AG kommen zusammen jedoch lediglich auf eine Marktkapitalisierung von 0,6 Milliarden Euro. Die Initiative Finanzplatz Deutschland (IFD) - als ein Zusammenschluss deutscher Banken trieb sie die Einführung von Reits maßgeblich vorantreibt - schätzte das Marktpotential ursprünglich auf 60 bis 130 Milliarden Euro bis zum Ende des Jahres 2010.

Inzwischen ist in der Finanzbranche von solchen Größenordnungen keine Rede mehr. „Ohne ein intaktes Marktumfeld ist die ursprüngliche Prognose hinfällig“, sagt Heiko Beck aus dem Vorstand der Commerzbank-Immobiliengesellschaft Commerz Real, der auch die IFD-Arbeitsgruppe Reits leitet. Solange sich das Kapitalmarktumfeld auch für Börsengänge nicht deutlich erholt, erwartet er keine neuen Reit-Aktien. „Die bislang enttäuschende Entwicklung ist komplett mit der Marktentwicklung zu erklären“, fügt Beck hinzu. Bei Reits handelt es sich um börsennotierte Immobilien-Aktiengesellschaften, die ihren Gewinn nahezu vollständig ausschütten müssen und nicht auf Unternehmensebene, sondern auf Anlegerebene besteuert werden. Die kritische Größe beziffert die Unternehmensberatung Roland Berger auf eine Marktkapitalisierung von etwa 1,5 Milliarden Euro. Kandidaten mit Geschäftspotential in dieser Größenordnung wie die IVG Immobilien AG, Beteiligungs- oder Fondsgesellschaften haben entsprechende Pläne angesichts der Marktverhältnisse aber erst einmal zurückgestellt.

Für einen Durchbruch deutscher Reits als Anlageform gibt es keine Anzeichen

Tatsächlich sind europäische Immobilienaktien von der nun schon ein Jahr dauernden Finanzkrise besonders hart getroffen. Das Kursbarometer Epra Europe Total Return Index verlor über die vergangenen zwölf Monate ein Drittel seines Wertes. Der Epra-Index für deutsche Immobilienaktien hat sich sogar fast halbiert. Immobilientitel werden inzwischen an der Börse zu Preisen gehandelt, die nicht selten 30 Prozent und mehr unter dem Nettovermögenswert der Unternehmen liegen. In dieser Differenz schlägt sich die Furcht vieler Investoren vor kräftigen Abwertungen der im Portfolio gehaltenen Objekte nieder. Für die Alstria-Aktie, die am 11. Oktober des vergangenen Jahres als erster deutscher Reit offiziell ins Handelsregister eingetragen wurde, liegt der Abschlag derzeit bei 33 Prozent. Dabei hält sich das Unternehmen eine solide Bilanzstruktur und einen konservativen Charakter des Portfolios zugute. Immerhin sei die Differenz geringer als bei den meisten Wettbewerbern, tröstet sich Finanzvorstand Alexander Dexne.

Für einen bevorstehenden Durchbruch deutscher Reits als Anlageform gibt es derzeit keinerlei Anzeichen. Zwar befinden sich nach Auskunft des Bundeszentralamts für Steuern, das für die Registrierung von Reits zuständig ist, elf Gesellschaften im sogenannten Vor-Reits-Stadium und streben mittelfristig die Umwandlung in den vollwertigen Reit-Status an. Der Schritt an die Börse zeichnet sich bislang aber in keinem einzigen Fall ab. „In der aktuellen Situation wäre die Plazierung einer Reit-AG nur bei Akzeptanz eines Rabatts auf den Nettovermögenswert möglich, was für die meisten Börsenkandidaten allerdings wirtschaftlich einer Vernichtung von Kapital gleichkäme“, sagt Christoph Haub von Ernst & Young Real Estate.

Alstria-Vorstand Dexne teilt diese Einschätzung: „Wir erwarten keinen weiteren Reit, solange sich der Abstand zwischen Nettovermögenswert und Aktienkursen der großen Immobilienaktiengesellschaften nicht signifikant verringert hat.“ Grundsätzlich wird in der Finanzbranche trotz des ernüchternden Geschäftsauftakts an der Sinnhaftigkeit von Reits als Anlageinstrument nicht gezweifelt. Im Hintergrund wird vielmehr schon an notwendigen Nachbesserungen im Reit-Gesetz gearbeitet. Problematisch sind aus Sicht von Immobilienunternehmen vor allem die Doppelbesteuerung von Erträgen ausländischer Immobilien und die fehlende Einbeziehung von Wohnimmobilien.

Text: F.A.Z.
Bildmaterial: F.A.Z.

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