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Immobilienaktien sind die Enttäuschung des Jahres

Von Hanno Mußler

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12. Mai 2007 Immobilienaktien gehören an der Deutschen Börse zu den wenigen Enttäuschungen des Jahres. Zwar ist die Kursentwicklung vieler kleiner Immobilienwerte durchaus ermutigend. Doch im M-Dax, in dem die 50 größten Aktiengesellschaften nach dem Dax versammelt sind, halten mit Gagfah und Patrizia zwei Immobiliengesellschaften die rote Laterne der größten Kursverlierer. Während der M-Dax seit Jahresbeginn rund 14 Prozent zulegte, beklagen Aktionäre von Gagfah und Patrizia hohe Kursverluste. Ins Bild passt, dass in dem die nächstgrößeren 50 Werte umfassenden S-Dax die Aktie der Deutschen Wohnen die höchsten Kursverluste aufweist.

Immobiliengesellschaften sind, gemessen an ihrer volkswirtschaftlichen Bedeutung, an der Börse unterrepräsentiert. Die Immobilienwirtschaft trägt immerhin 15 Prozent zur Bruttowertschöpfung bei, doch ihr Anteil an der gesamten Aktienmarktkapitalisierung war lange Zeit marginal. Lediglich das Gewerbeimmobilienunternehmen IVG und der Einkaufszentreninvestor Deutsche Euroshop sind schon seit längerem groß genug für den M-Dax. Dass Immobilien an der Börse eine so geringe Rolle spielen, liegt auch daran, dass Industriekonzerne ihre Immobilien oft im eigenen Bestand halten und viele Anleger offene Immobilienfonds den Immobilienaktien vorziehen.

Kursentwicklung für die Anleger ernüchternd

Zuletzt hat es allerdings verstärkt Börsengänge von Immobiliengesellschaften gegeben. Im Jahr 2006 sammelten die vier Börsenneulinge im Prime Standard - Gagfah, Patrizia, DIC Asset und GWB - rund 1,5 Milliarden Euro ein. Damit machten sie 13 Prozent der Neulinge und 20 Prozent des Plazierungsvolumen aus. Keine andere Branche war so dominant. Diese Entwicklung setzt sich in diesem Jahr fort.

Immerhin drei von bislang sieben Börsenneulingen stammen aus der Immobilienbranche. Doch ist die Kursentwicklung der großen Gesellschaften für die Anleger ernüchternd. Besonders ins Auge sticht, dass die Kurse von Patrizia und seit dieser Woche auch von Gagfah unter den Emissionspreis gerutscht sind. Angesichts der Verluste dieser beiden größten Börsenneulinge dürfte es den Investmentbanken schwerfallen, Anleger für neu an die Börse strebende Immobiliengesellschaften zu begeistern.

„Mieterprivatisierung“ lief zuletzt nicht wie erwartet

Gagfah und Patrizia sind, wie einer der größten Börsenkandidaten des Jahres 2007, die Deutsche Annington, Wohnungsgesellschaften. Nach dem Kauf einer Vielzahl von Wohnungen versuchen sie, Leerstände zu senken und die Wohnungen zu modernisieren, um die Mieteinnahmen zu steigern. Oberstes Ziel ist, die Wohnungen an die Mieter zu verkaufen. Zwar ist die Eigentumsquote mit 35 Prozent in Deutschland so niedrig wie in kaum einem anderen Land. Die „Mieterprivatisierung“ lief zuletzt aber nicht wie erwartet. Eine weitere Erklärung für die hohen Kursverluste seit Jahresbeginn ist, dass Wohnungen aus den neuen steuerbegünstigten Immobiliengesellschaften (Reits) ausgeschlossen worden sind.

Somit spricht einiges dafür, dass der Börsenfrühling zumindest für Wohnungsgesellschaften erst einmal vorbei ist. Gagfah und Patrizia gingen an die Börse, um frisches Kapital für Immobilienkäufe zu gewinnen. Nun gibt es erste Stimmen hinter vorgehaltener Hand, die zugeben, dass, getrieben durch den Hunger von Finanzinvestoren, auch börsennotierte Immobiliengesellschaften zuletzt mit relativ hohen Aufschlägen auf den Nettovermögenswert (NAV) ihre Immobilien eingekauft hätten.

Stimmung bei Geschäft mit Gewerbeimmobilien besser

Investmentbanken, die von Börsengängen leben, denken daher über neue „Equity Stories“ für Börsennachzügler nach. Gleichzeitig beklagen Banker, dass die Professionalität der Börsenkandidaten aus der Immobilienwirtschaft zu wünschen übrig lasse. Es fehle an Immobilienexperten, die als Finanzvorstand in Frage kommen, etwas von Anlegeransprache (Investor Relations) verstünden und die den Jahresabschluss zügig erstellten.

Besser als im Wohnungssektor ist die Stimmung im Geschäft mit Gewerbeimmobilien. So ist zum Beispiel der Aktienkurs der IVG zwar auch seit Jahresbeginn leicht im Minus, aber längerfristige Anleger sollten das eher verkraften können. Schließlich ist der IVG-Kurs im vergangenen Jahr um fast 90 Prozent geklettert. Die WestLB sieht für deutsche Gewerbeimmobilien die Talsohle durchschritten. Dies hat die Börse womöglich im vergangenen Jahr „vorweggenommen“. Die DZ Bank weist allerdings darauf hin, dass der Leerstand bei Büroimmobilien derzeit dreimal so hoch ist wie in der vorherigen konjunkturellen Aufschwungphase.

Text: F.A.Z., 12.05.2007, Nr. 110 / Seite 21
Bildmaterial: F.A.Z.

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