Immobilienkrise in Amerika

Die Hiobsbotschaften reißen nicht ab

Von Ben Steverman

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10. Januar 2008 Für diejenigen, die noch immer ein Quäntchen Optimismus gegenüber dem amerikanischen Häusermarkt hegten, dürfte so manche Schlagzeile vom 8. Januar ernüchternd gewesen sein. Jeffrey Mezger, President und Vorstandschef des Hausbauunternehmens KB Home, verkündete in einer Investorenkonferenz, dass er für 2008 „keine Anzeichen“ einer Stabilisierung des sich weiter abschwächenden Häusermarktes sehe. Zuvor hatte er für das Schlussquartal 2007 einen hohen Verlust von 9,99 Dollar je Aktie bekannt gegeben.

Am selben Tag brach der Aktienkurs von Countrywide Financial drastisch ein, nachdem der größte amerikanische Hypothekenfinanzierer kursierende Gerüchte über eine bevorstehende Insolvenz dementiert hatte.

Wie ein „Zugunglück in Zeitlupe“

„Die Korrektur auf dem Häusermarkt gleicht weiterhin einem Zugunglück in Zeitlupe“, schrieb Deutsche-Bank-Volkswirt Peter Hooper kürzlich in einer Studie über den Ausblick für den amerikanischen Häusermarkt.

Der von KB Home im letzten Quartal 2007 erzielte Verlust fiel deutlich höher aus als erwartet, wenngleich 6,85 Dollar des Verlustes je Aktie auf außerordentliche Abschreibungen zurückzuführen waren. Nach Angaben von Reuters Estimates hatten Analysten mit einem Verlust je Aktie von 1,34 Dollar gerechnet.

Dies ist ein schlechtes Omen für die bevorstehenden Quartalsberichte anderer Hausbauunternehmen. „Dies deutet auf anhaltende Schwierigkeiten und erhebliche außerplanmäßige Abschreibungen der Branche hin“, schrieb Michael Rehaut, Analyst bei JPMorgan Chase.

Countrywide in prekärer Lage

Der unlängst von Gerüchten über eine drohende Insolvenz geplagte Hypothekenfinanzierer Countrywide Financial versorgt den Häusermarkt pro Jahr mit mehr als zwei Millionen Krediten und verwaltet mehr als neun Millionen Forderungen aus Hypothekendarlehen. Ein Sprecher wies die Insolvenzgerüchte als „haltlos“ zurück. Die Aktie des Unternehmens knickte am 8. Januar dennoch zeitweise um mehr als 25 Prozent ein.

Gerüchte hin oder her, die Lage des Unternehmens ist weiterhin prekär. S&P-Aktienanalyst Stuart Plesser geht davon aus, dass die Darlehensfinanzierung von Countrywide Financial durch den jüngsten Rückgang bei der Refinanzierung von Hypothekenkrediten durch staatlich geförderte Hypothekenbanken unter Druck geraten könnte.

Häuserpreise werden weiter sinken

Unter den von Jeffrey Mezger als Ursachen für den Verlust von KB Home aufgezählten Faktoren befinden sich viele alte Bekannte: Überangebot an Eigenheimen, mit dem die Marktnachfrage zehn Monate lang gedeckt werden kann; Anstieg von Zwangsversteigerungen, die das Marktangebot an Eigenheimen weiter erhöhen; zunehmender Wettbewerbsdruck; sinkendes Verbrauchervertrauen; Turbulenzen auf den Hypotheken- und Kreditmärkten, die zu einer Verschärfung der Bedingungen für die Aufnahme von Hypotheken geführt haben.

KB Home ist auf Häuser im moderaten Preisbereich spezialisiert, die insbesondere für Erstkäufer attraktiv sind. Die von 50 auf 58 Prozent gestiegene Stornierungsquote des Unternehmens könnte laut UBS-Analyst David Goldberg ein Indiz dafür sein, dass die Käufer dieser Eigenheime mittlerweile größere Probleme bei ihrer Kreditaufnahme haben.

Für Deutsche-Bank-Analyst Hooper könnte die zukünftige Entwicklung der Häuserpreise davon abhängen, ob Eigenheimbesitzer mit geringerer Bonität und höheren Hypothekenraten nach Neuaushandlung der Darlehenskonditionen eine Zwangsvollstreckung abwenden können oder nicht.

Im ungünstigsten Fall könnten 40 Prozent der zweitklassigen (Subprime) Hypothekenkredite von einer Zwangsvollstreckung bedroht sein und die Häuserpreise in den kommenden zwei Jahren um 15 bis 20 Prozent drücken. Blieben die Zwangsvollstreckungen auf 20 Prozent der bonitätsschwachen Kreditnehmer begrenzt, dann wäre ein Preisrückgang zwischen fünf und zehn Prozent realistisch.Auf jeden Fall „dürften die Eigenheimpreise in den kommenden Jahren rückläufig sein“ und sich „einige Zeit lang“ negativ auf die Verbraucherausgaben auswirken, so Hooper.

Die langfristigen Perspektiven von KB Home

Die jüngsten Zahlen von KB Home geben wenig Anlass zur Freude. Im letzten Quartal 2007 stellte das Unternehmen 8.132 neue Häuser fertig - gegenüber 10.386 im Vorjahresquartal, während der durchschnittliche Verkaufspreis um zwölf Prozent auf 247.800 Dollar zurückging. Der Umsatz sank von 3,01 Milliarden Dollar im entsprechenden Vorjahreszeitraum auf 2,07 Milliarden Dollar im Schlussquartal 2007.

KB Home reagierte auf die Abschwächung des Häusermarktes mit Kostensenkungen, Grundstücksverkäufen, Rückzug aus mehreren Märkten und einer Verringerung der Neubauaktivitäten. Nach eigenen Angaben plant das Unternehmens für die Zukunft außerdem den Bau erschwinglicherer Häuser.

Doch es gibt auch einen Lichtblick: Die meisten Analysten geben dem Unternehmen gute Noten für sein Finanzmanagement und rechnen damit, dass KB Home und andere große Hausbauunternehmen gut aufgestellt sind, um selbst eine harte und lange Durststrecke auf dem Häusermarkt zu überstehen und aufzublühen, sobald sich der Markt wieder erholt hat.

Führungskräfte des Unternehmens brüsten sich derweil mit einem Bestand liquider Mittel von 1,33 Milliarden Dollar zum Ende des Geschäftsjahres. Der Schuldenstand von KB Home ist gesunken, da das Unternehmen weiterhin Cashflows generiert, selbst wenn in den Büchern Verluste ausgewiesen werden.

Und selbst die außerordentlichen Abschreibungen von 6,85 Dollar je Aktie könnten für KB Home auf lange Sicht von Vorteil sein. Sobald das Unternehmen wieder schwarze Zahlen schreibt, würde sich dieser Betrag von 512,4 Millionen Dollar in der Bilanz des Unternehmens steuermindernd auswirken.

Eine baldige Erholung zeichnet sich nicht ab

Die Aktie von KB Home schloss am 9. Januar leicht erholt knapp unter 17 Dollar, nachdem sie am Vortag rund neuen Prozent verloren hatte. Führungskräfte von KB Home teilten Analysten mit, dass sie den Wert des Unternehmens weitaus höher einschätzten. Die Marktkapitalisierung von KB Home liegt bei lediglich 1,51 Milliarden Dollar, obwohl das Unternehmen liquide Mittel in Höhe von 1,33 Milliarden Dollar besitzt und 2008 mit einer weiteren Erhöhung des Cashflows gerechnet wird.

Die anhaltende Abwärtsspirale auf dem Häusermarkt hat die Anleger jedoch verständlicherweise stark verunsichert. Daniel Oppenheim, Analyst bei der Bank of America, geht davon aus, dass KB Home seine Preise in der Frühjahrssaison radikal senken wird, um den Auftragseingang zu erhöhen und den Bestand an unverkauften Eigenheimen zu senken.

Schritte wie diese tragen jedoch lediglich zur Minimierung der Verluste, nicht jedoch zur Markterholung bei. Das künftige Schicksal von Hausbauunternehmen wie KB Home und von Hypothekenfinanzierern wie Countrywide Financial liegt weiterhin in den Händen der Marktkräfte, auf die sie keinen Einfluss haben.

Ben Steverman ist Reporter für den Business Week Investing Channel.



Text: Standard & Poor's Equity Research
Bildmaterial: FAZ.NET

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