Branchen

Immobilienaktien stehen unter Druck

Von Stefan Ruhkamp

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Das Umfeld für Immobilienwerte hat sich spürbar verschlechtert

14. Juni 2007 Immobilienaktien zählen derzeit nicht zu den Lieblingen der Anleger. Jüngstes Beispiel für die Abneigung ist die Boetzelen AG, die sich aus dem Börsengang 150 Millionen Euro versprochen hatte, diesen nun aber absagen musste. „Verschoben, nicht abgesagt“ sei die richtige Formulierung, sagt ein Sprecher des Unternehmens, das jetzt gemeinsam mit der Konsortialbank UBS nach einem neuen Termin sucht.

Viel leichter wird es wohl auch im zweiten Versuch nicht werden. Denn das Umfeld für Immobilienwerte hat sich spürbar verschlechtert. 2006 waren die Kurse der im europaweiten RPRA-Aktienindex vertretenen Immobilienunternehmen durchschnittlich um mehr als 40 Prozent gestiegen. In diesem Jahr verzeichnet der Index bisher ein Minus von 8 Prozent, während sich die Hausse des Gesamtmarkts fortgesetzt hat.

Wenngleich sich einige kleinere deutsche Werte recht gut entwickelt haben - zum Beispiel Hahn oder Dibag -, überwiegen auch hierzulande in diesem Jahr die Enttäuschungen. So hat das Schwergewicht Gagfah, das im vergangenen Jahr von der Beteiligungsgesellschaft Fortress an die Börse gebracht worden war, seit Jahresbeginn gut 20 Prozent an Wert verloren. Auch im Vergleich zum Emissionspreis beim Börsengang liegen Werte wie Patrizia und Primag im Minus.

Das gestiegene Zinsniveau ist ein Belastungsfaktor

Das erklärt zumindest einen Teil der Zurückhaltung der Anleger gegenüber Börsenkandidaten wie Boetzelen. Mit dieser Reserviertheit müssen sich auch andere Kandidaten wie Deutsche Annington auseinandersetzen, die noch in diesem Jahr an die Börse wollen. Zudem ist das Angebot an neuen Aktien bislang recht üppig gewesen. Europaweit sind seit Jahresbeginn neue Titel im Wert von knapp 10 Milliarden Euro plaziert worden.

Ein weiterer Belastungsfaktor ist das gestiegene Zinsniveau. Im Euro-Raum haben sich die langfristigen Zinsen um rund 0,7 Prozentpunkte erhöht. Was jeder private Bauherr eines Reihenhauses zu spüren bekommt, gilt auch für das Geschäft der großen Immobilienunternehmen: Die Finanzierung wird schwieriger. Selbst wer seine Investitionen schon getätigt und langlaufende Kreditverträge vereinbart hat, kann nicht sorglos auf die Anleihemärkte blicken. Steigen dort die Zinsen, belastet das die eigene Ertragsrechnung zwar nicht unmittelbar, wohl aber die Aussichten für den Verkauf von Immobilien. Denn bei steigenden Zinsen verringern sich für potentielle Käufer die Spielräume. Das lastet auf den Verkaufspreisen.

Es gehört dazu, „dass es mal schlechter läuft“

Von steigenden Hypothekenzinsen sind vor allem Unternehmen betroffen, die einen hohen Fremdkapitalanteil haben. Sie bekommen die zusätzliche Last unmittelbar zu spüren. Ein Extremfall ist die britische Gesellschaft Dawnay, die laut Analysten zu 90 Prozent fremdfinanziert ist und das auch noch zum großen Teil variabel verzinst. In Deutschland sind erträglichere Werte von 40 Prozent geliehenem Kapital bei 60 Prozent Eigenmitteln üblich.

Die Sorge mancher Anleger, dass mögliche Immobilienkrisen zum Beispiel in Amerika oder Spanien, die Immobilienaktien belasten könnten, hält Thomas Körfgen, Fondsmanager bei SEB, für übertrieben. „Hoch bewertet, möglicherweise auch überbewertet sind insbesondere Einfamilienhäuser in einigen amerikanischen Bundesstaaten“, sagt Körfgen. „Die Immobilienunternehmen, in die wir investieren, investieren jedoch selber nicht in diese Art von Immobilien.“

So sei es auch mit anderen vermeintlichen Spekulationsblasen. Im Übrigen sei die Klage über die derzeit gegen den Markttrend stagnierenden oder fallenden Kurse der Immobilienwerte ungerecht. Viele Anleger seien gerade deshalb an der Branche interessiert, weil die Korrelation mit dem restlichen Aktienmarkt gering ist. „Dazu gehört eben auch, dass es mal schlechter läuft, obwohl der Gesamtmarkt haussiert“, sagt Körfgen.

Text: F.A.Z.

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