Immobilien

Das Betongold zerbröselt an der Börse

Von Nadine Oberhuber

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14. Juli 2008 Mit drei kurzen Sätzen ist alles gesagt. Und wären sie nicht so traurig, könnte man direkt schmunzeln über die Sätze, mit denen sich die Immobiliengesellschaft Alstria selbst beschreibt: „Gegründet vor 711 Tagen. Gewachsen: 522 Tage. Bis zur Reit-Umwandlung."

Die Reits, steuerlich begünstigte Immobilien-Aktiengesellschaften, sollten zur „Rettung des Finanzplatzes Deutschland" beitragen und ausländische Investoren anlocken. Sie sollten das bisher ungenutzte Multi-Milliarden-Immobilienvermögen deutscher Unternehmen endlich an der Börse handelbar machen und dem Staat nebenbei enorme Steuereinnahmen in die Kassen spülen. Und nicht zuletzt sollten Reit-Aktien das neue Wundermittel für Anleger werden. Weil sich Depots mit den Beton-Aktien stabiler und krisensicherer machen ließen. So hieß es.

Alle hofften auf das große Immobilienwunder - sie tun es bis heute

Mit diesen Hoffnungen paukte die Bundesregierung vor einem Jahr - nach langem Ringen - endlich das Gesetz zur Reit-Einführung durch. Es trat rückwirkend zum 1. Januar 2007 in Kraft. Und alle hofften auf das große Immobilienwunder. Sie tun es bis heute.

Allein für 2007 sagten Marktstudien und Analysten zehn Reit-Börsengänge vorher. In diesem Jahr sollten es weitere zehn sein. Jeder einzelne sollte ein Milliarden-Volumen haben, prahlten die Banken, die sie plazieren und am Aktienverkauf verdienen würden. Insgesamt bezifferten die Optimisten von der Initiative Finanzplatz Deutschland (IFD) den Markt bis 2010 auf 127 Milliarden Euro. "Die Branche hat ursprünglich wohl zu viel Euphorie in dieses Investment gesetzt", sagt Markus Strietzel, Partner der Strategieberatung Roland Berger, heute. Seine Marktstudie schätzte den Markt nur halb so groß ein, 57 Milliarden Euro schwer. Andere waren noch vorsichtiger. Aber auch die griffen noch viel zu hoch.

Bislang haben sich hierzulande erst ganze zwei Gesellschaften an die Börse gewagt, Alstria und Fair Value. Beide zusammen bringen es gerade mal auf eine Bilanzsumme von 2,2 Milliarden Euro. Und mit weiteren Börsengängen ist 2008 wohl nicht zu rechnen: Der größte Reit-Anwärter, die IVG Immobilien Management, verschob jüngst ihren Börsengang auf unbestimmte Zeit. Die acht kleineren Firmen, die in den Startlöchern stehen, werden sich nun erst recht nicht trauen, sagen Analysten. Zumal die zwei gelisteten Reits seit ihrem Börsengang zusehen mussten, wie die Kurse ihres "Betongolds" - so nennen sie es selbst gern - regelrecht zerbröselten (siehe Grafik).

Ladenhüter: Die Aktien von deutschen Reits finden an der Börse nur schwer Abnehmer

Schuld daran seien die turbulenten Aktienmärkte, klagen jetzt alle. „Die Reits sind in Deutschland erst Ende Mai 2007 zugelassen worden und damit direkt in die Subprime-Krise hineingeschlittert. Die Märkte für Börsengänge sind in der Folge zum Erliegen gekommen", sagt Uwe Stoschek, Partner und Immobilienexperte der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Pricewaterhouse Coopers. Auch international sei die Zeit für Reit-Emissionen "derzeit nicht optimal". Der Einführungszeitpunkt war einfach Pech für die Reits, meint auch die IFD. War er das wirklich?

Die Probleme sind ganz andere: Zwar schätzten alle munter drauflos, auf welchem Immobilienvermögen deutsche Firmen wohl säßen. Für alle stand außer Frage, dass sie einen Großteil davon an die Reit-Gesellschaften verkaufen würden, damit die dann solche Gebäude besser und renditeträchtig bewirtschaften könnten. Es würden enorme stille Reserven gehoben, und viel frisches Geld fließe in die Firmen. Schließlich sollte das Reit-Gesetz solche Immobilienverkäufe von Firmen ja auch steuerlich arg begünstigen. Dummerweise hatte niemand die Firmen gefragt, ob sie sich überhaupt von ihren Gebäuden trennen wollen.

Reits - die „Erfolgsgeschichte“ könnte vorbei sein, bevor sie überhaupt angefangen hat

Die denken nämlich gar nicht daran. Einige sagen das auch schon seit Jahren. Ein Grund ist: Die Aktionäre börsennotierter Firmen würden sofort die Hand aufhalten, wenn die Unternehmen ihre Immobilien versilbern und damit außerordentliche Erträge verbuchen würden. Ein Deal wie der 240-Millionen-Verkauf der Daimler-Zentrale an einen Reit ist und bleibt daher die große Ausnahme.

Das hätten Politiker und Reit-Verfechter sogar ahnen können. Denn das lehrten Erfahrungen, die andere Länder wie Frankreich bereits mit dem neuen Anlagevehikel machten. Und in die schielten deutsche Politiker so gern, um die Finanzinstrumente auch hierzulande durchzupauken: In vielen Ländern sind Reits schon lange etabliert - allerdings eher da, wo es nicht so viele andere Möglichkeiten gibt, sich an Immobilien zu beteiligen. In Deutschland gibt es hingegen dafür auch offene und geschlossene Immobilienfonds.

In Amerika existieren Reits seit 46 Jahren, in den Niederlanden seit 37 Jahren, und Frankreich brachte sie 2003 an den Markt. Also müssten sie auch als „internationales Markenzeichen" in Deutschland eingeführt werden, sagten deutsche Reit-Verfechter unbeirrt - als „zukunftsweisender Schritt". Doch hätte ein Blick in die Vergangenheit gezeigt, dass sich Reits längst nicht nur positiv entwickeln: In etlichen Staaten lag ihre Wertentwicklung über Jahre bei mageren null bis fünf Prozent. Sie führen auch zu Milliarden-Steuerausfällen, weil die Unternehmen keine Abgaben mehr für Immobilienbesitz zahlen. Zudem können sie das Zurückmieten der Gebäude steuerlich absetzen. Die Reits selber bleiben zudem abgabenfrei. Woher also die Steuereinnahmen kommen sollen, die deutsche Politiker immer noch erhoffen? Von den Anlegern.

Bei denen greift der Fiskus nämlich doppelt zu. Zwar müssen Reits 90 Prozent ihres Gewinns als Dividende ausschütten, so will es das Gesetz. Doch diese Erträge müssen Privatanleger zu 100 Prozent versteuern. Nicht gerade ein Anreiz, die Papiere zu kaufen. Zumal die Gesamtrendite vor Steuern oft geringer ist als bei sicheren Rentenpapieren. Bislang sprangen fast nur institutionelle Investoren aufs Betongeld an. Sie kauften sie in Niedrigzinsphasen auf Pump. Doch in der Krise trennten sie sich von ihren Paketen. So wurden einige Reit-AGs weltweit längst von Dritten aufgekauft und von der Börse genommen. Selbst deutschen Analysten schwant jetzt, die Erfolgsgeschichte könnte vorbei sein, bevor sie überhaupt angefangen hat.

Text: F.A.S.
Bildmaterial: dpa, F.A.Z.

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