Immobilienaktien

Österreichische Immobilienaktien haben ihren Glanz verloren

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04. September 2007 Wie schnell sich die Stimmung bei den Börsianern hinsichtlich einer bestimmten Anlagegattung ändern kann, zeigt sich derzeit eindrucksvoll bei den Immobilienaktien. Mit am gravierendsten ist dabei der Stimmungsumschwung bei den österreichischen Immobilienaktien (bestehend aus den Unternehmen CA Immobilien. CA Immobilien International, Meinl European Land, Conwert, Warimpex, Immoeast, Immofinanz, Sparkassen Immobilien, Magnat Real Estate) ausgefallen.

Bis in das Frühjahr hinein galten sie als das Anlagevehikel schlechthin. Teilweise wurde sogar versucht, den Anlegern vorzugaukeln, dass bei diesen Aktien praktisch kaum Risiken bestünden. Zu dieser Zeit hagelte es eine Kaufempfehlung nach der anderen und die Unternehmen hatten wenig Probleme, milliardenschwere Kapitalerhöhungen durchzuziehen.

Aus einer Prämie zum Nettoinventarwert ist ein Abschlag geworden

Doch inzwischen hat sich der Wind nachhaltig gedreht. Neuerdings machen die meisten Anleger auch um die österreichischen Immobilienaktien einen weiten Bogen. Zu beobachten ist das nicht erst seitdem die amerikanische Hypothekenkrise und die damit verbundenen negative Nachrichten für die gesamte Immobilienbranche die Schlagzeilen bestimmen. Abwärts ging es vielmehr auch schon einige Wochen vorher. Ursache dafür waren die gestiegenen Zinsen.

Steigende Zinsen sind für Immobilienunternehmen deshalb ein Problem, weil auf Grund des in der Branche üblichen hohen Fremdfinanzierungsgrades die Finanzierungskosten der Gesellschaften maßgeblich von der Zinspolitik der Finanzinstitute abhängig sind. Eine Änderung der Vertragskondition bei der Kreditaufnahme kann sich negativ auf die Ertragslage der Unternehmen auswirken. Neben der Verteuerung der Finanzierung wirkt sich ein Zinsanstieg auch auf der Nachfrageseite dämpfend aus, da sich der Erwerb von Immobilien für den potentiellen Käufer verteuert. Außerdem werden durch steigende Zinsen die risikoärmeren Anleihen für Investoren als Konkurrenzanlageprodukt wieder attraktiver.

Die ausgelösten Kursverluste haben bewirkt, dass viele österreichische Immobilienaktien jetzt wieder unter dem Nettovermögenswert gehandelt werden. Die Raiffeisen Zentralbank beziffert den Abschlag gemessen an den für 2007 geschätzten Nettoinventarwert im Branchenschnitt auf rund 15 Prozent. Wenn sich die Geschäftslage nicht nachhaltig eintrübt, ist das ebenso eine Übertreibung nach unten, wie es in der Haussephase zuvor eine Übertreibung nach oben war, als viele Immoaktien mit einer Prämie zum Nettoinventarwert gehandelt wurden.

Der Net Asset Value oder Nettoinventarwert, basierend auf den Verkehrswerten der einzelnen Objekte, die einmal jährlich ermittelt werden, ist die wichtigste Kennzahl zur Bewertung von Immobilienaktien. Berechnet nach den Gesichtspunkten des Ertragswertes, sollte er der Marktkapitalisierung des Unternehmens und damit dem Börsenkurs entsprechen.

Fragwürdiger Aktienrückkauf bei Meinl schadet der ganzen Branche

Für schlechte Stimmung sorgten neben den geschilderten Einflussfaktoren teilweise aber auch hausgemachte Probleme. Für viel Verwirrung sorgte vor allem Meinl European Land mit der Art und Weise, wie eigene Aktien zurückgekauft worden sind. Wie mitgeteilt wurde, hat man sage und schreibe fast 30 Prozent der eigenen Aktien innerhalb von rund vier Monaten zurückgekauft. Der Durchschnittspreis lag dabei bei beachtlichen 20,43 Euro.

Dabei hatte die Gesellschaft erst im Februar mittels einer Kapitalerhöhung 75 Millionen neue Aktien ausgegeben, wobei dem Unternehmen rund 18,35 Euro je Aktie zuflossen. Die vorgenommenen Transaktionen dürften so gesehen kaum im Interesse der Anteilseigner gewesen sein, wobei noch hinzukommt, dass in einer der unlängst veröffentlichten Ad-Hoc-Meldungen nur von einem bevorstehenden Aktienrückkauf die Rede war.

Vorkommnisse wie dieses schaden natürlich dem Image der gesamten Branche. Als Anleger muss man sich außerdem vergegenwärtigen, dass die Kurse der Immoaktien im Zuge der gestoppten Hausse aufgebläht waren. Und durch die gleichzeitig getätigte rege Kapitalaufnahme wurden über die höhere Zahl an Aktien nicht nur die Gewinne verwässert, sondern auch ein gewisser Anlagezwang aufgebaut.

Das Gute an den Verlusten der vergangenen Wochen und Monate ist aber, dass dadurch jetzt bereits viel Negatives in den Kursen steckt und die zuvor überhöhten Bewertungen korrigiert worden sind. Sollte die Annahme stimmen, dass sich die Immobilienmärkte in Südosteuropa und den Ländern der ehemaligen Sowjetunion auch weiterhin passabel entwickeln, dann kann jetzt vereinzelt sogar von moderaten Bewertungen gesprochen werden.

Schließlich haben viele österreichische Immobilienaktien ihren Geschäftsschwerpunkt genau auf diese Regionen ausgerichtet. Unter dem Strich ist es damit sicherlich sinnvoller, jetzt in Aktien aus der Branche einzusteigen, als es während der Euphoriephase war. Doch Wunderdinge sollten von den Branchenvertretern nicht mehr erwartet werden. Denn im Normalfall sind Immobilienaktien nicht mehr als eine solide Depotbeimischung.

Die in dem Beitrag geäußerte Einschätzung gibt die Meinung des Autors und nicht die der F.A.Z.-Redaktion wieder.



Text: @JüB
Bildmaterial: FAZ.NET

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