Amerika

Mit dem Bus durch die Kreditkrise

Von Roland Lindner

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An den nicht bewässerten Grünflächen erkennt man zwangsgeräumte Häuser

09. August 2008 Der Bus hält immer dort an, wo der Rasen vor dem Haus gelb ist. Denn ein ausgedörrter Rasen ist in der kalifornischen Stadt Stockton ein untrügliches Zeichen dafür, dass ein Haus in die Zwangsvollstreckung geraten ist. „Wenn die vorherigen Eigentümer ihr Haus räumen müssen, ist der Rasen meistens schon nach ein paar Wochen gelb, weil er nicht mehr bewässert wird“, erklärt Cesar Dias. Der Immobilienmakler organisiert in Stockton Bustouren zu Häusern in Zwangsvollstreckung. Er fährt interessierte Käufer durch die Stadt und hofft, sie für eines der leerstehenden Objekte zu begeistern. Für die Stationen seiner Tour hat Dias eine große Auswahl, denn Stockton ist die Hauptstadt der Zwangsvollstreckungen in den Vereinigten Staaten. Die einstige heile Welt in den riesigen Siedlungsgebieten von Stockton ist empfindlich gestört. Hier herrschte einmal eine uniforme Beschaulichkeit, mit fast identisch aussehenden Häusern und perfekt gepflegten Rasenflächen. Jetzt ist statt saftigem Grün immer mehr verwahrlostes Gelb zu sehen.

Stockton liegt gut eineinhalb Autostunden östlich von San Francisco, knapp 300.000 Menschen leben in der Stadt. Bis vor ein paar Jahren hat Stockton einen gewaltigen Boom erlebt: Viele Menschen zogen hierher, weil ihnen San Francisco und die benachbarte Technologieregion Silicon Valley zu teuer geworden waren. Dagegen meinten sie, sich in Stockton den Traum von einem Eigenheim erfüllen zu können. Das rasche Bevölkerungswachstum sorgte dafür, dass ein Neubaugebiet nach dem anderen aus dem Boden gestampft wurde. Viele der Häuser wurden von Menschen mit schwacher Bonität gekauft, die kaum eigenes Geld einbrachten – die berüchtigten „Subprime“-Kunden. Aber in den Zeiten des Booms warfen Banken ihnen trotzdem Hypotheken hinterher, oft zu niedrigen Lockzinsen, die aber im Laufe der Zeit in die Höhe schnellten und die Menschen in Zahlungsverzug brachten.

Stockton mit voller Wucht getroffen

Makler Cesar Dias karrt Busladungen von Interessenten zu leerstehenden Häusern

Als im vergangenen Jahr das „Subprime“-Segment zusammenbrach und damit die Krise im amerikanischen Immobilienmarkt lostrat, wurde Stockton mit voller Wucht getroffen. Die Lage ist bis heute niederschmetternd: Im zweiten Quartal dieses Jahres ereilte nach Erhebungen des Immobilienberaters Realtytrac eines von 25 Häusern in Stockton die Zwangsvollstreckung. Damit ist Stockton trauriger Spitzenreiter in den Vereinigten Staaten. Hinter Stockton folgen die Städte Riverside und San Bernardino in der Nähe von Los Angeles (eines von 32) und die Spielermetropole Las Vegas (eines von 35). Der landesweite Durchschnitt liegt bei einem von 171 Häusern.

Die Krise hat das Geschäft von Immobilienmaklern in Stockton wie Cesar Dias völlig zum Erliegen gebracht. Der Markt wurde mit zwangsgeräumten Häusern überschwemmt, für die sich kaum Abnehmer fanden: „Ich habe auf einmal kein einziges Haus mehr verkauft“, sagt Dias. 90 Prozent aller Makler in Stockton hätten nach Ausbrechen der Krise ihren Beruf an den Nagel gehängt. Also stand der 43 Jahre alte Dias vor der Wahl: Er konnte sein Immobilienbüro mit dem Namen „Approved“, in dem zwölf Makler arbeiten, dichtmachen – oder sich schleunigst eine Überlebensstrategie einfallen lassen. Dias dachte sich, bei diesem desolaten Markt hilft nur noch Masse. Soll heißen: Häuser möglichst vielen potentiellen Käufern auf einmal zeigen, damit am Ende zumindest ein paar Transaktionen herausspringen. So entstand die Idee für eine Bustour. Dias steckte 15000 Dollar in einen gebrauchten Bus, und seither karrt er jeden Samstag eine Gruppe von Menschen durch Stockton und zeigt innerhalb von ein paar Stunden ein knappes Dutzend Häuser in Zwangsvollstreckung. „Im Prinzip funktioniert das genauso wie die Touren in Hollywood zu den Häusern der Stars“, sagt Dias. Freilich mit dem Unterschied, dass die Teilnehmer an der Rundfahrt in Stockton sich die Häuser auch von innen ansehen dürfen.

Bustouren heute in mehr als 15 Städte

Tatsächlich ist das Geschäft von Dias mit den Touren angesprungen: Er verkauft jetzt wieder acht Häuser im Monat und holt Provisionen in die Kasse, die bei jeweils rund 3 Prozent des Kaufpreises liegen dürften. Aber nicht nur das: Die Bustouren zu zwangsgeräumten Häusern waren ein derartiger Volltreffer, dass er anfing, aus dem Konzept selbst Kapital zu schlagen. Er fand Partner in anderen Städten und half ihnen gegen eine Beratungsgebühr von 5000 Dollar, ihre eigenen Touren auf die Beine zu stellen. Wer 20.000 Dollar zahlte, bekam auch gleich den Bus mit dazu. Heute gibt es die Touren in mehr als fünfzehn amerikanischen Städten, die meisten davon in Kalifornien, aber auch Dallas (Texas) und Orlando (Florida) sind dabei.

Für die Originaltour in Stockton hat Dias bald weitere Busse angeschafft, um die Nachfrage zu decken. „Im April waren wir fast jede Woche mit drei Bussen unterwegs und hatten regelmäßig 70 Leute.“ Am diesem ersten August-Samstag ist es deutlich ruhiger, nur drei Interessierte haben sich im Hof des Maklerbüros eingefunden. „Muss wohl die Hitze heute sein“, sagt Dias entschuldigend. Zu dem kleinen Grüppchen gehört Loretta Robinson, eine 48 Jahre alte Frau aus der Region, die nach ihrer Scheidung zum ersten Mal in ihrem Leben selbst ein Haus kaufen will. Sie stellt sich ein Haus vor, das groß genug ist, damit ihre beiden erwachsenen Kinder sie hier besuchen können. Dias und sein Team lassen sich von der überschaubaren Teilnehmerzahl in ihrem Elan nicht bremsen. Hypothekenvermittlerin Savun Somerville erzählt gleich zu Beginn der Tour begeistert von einem staatlichen Kreditprogramm, bei dem Hauskäufer nur 3 Prozent des Kaufpreises selbst aufbringen müssen. „Da kann Ihre Anzahlung niedriger sein als Ihre Miete“, schwärmt Dias – und unterschlägt dabei, dass der derzeitige Schlamassel im Immobilienmarkt nicht zuletzt damit zu tun hat, dass viele Amerikaner Häuser mit minimalem Eigenkapitaleinsatz gekauft haben.

Vorher 450.000, jetzt 234.900 Dollar

Die Tour ist eine Mischung aus Kaffeefahrt und Katastrophentourismus. Die Teilnehmer bekommen ein verlassenes Haus nach dem anderen zu sehen. Dias und seine Leute sind nicht übermäßig aufdringlich, aber sie weisen doch immer wieder darauf hin, wie tief die Preise für die Häuser gesunken sind – und was für Schnäppchen dementsprechend zu machen sind, wenn man jetzt zuschlägt. Das vier Jahre alte Einfamilienhaus am Ridgeview Circle, das jetzt mit 234.900 Dollar ausgeschrieben ist, hätte nach Aussage der Makler vor zwei Jahren mindestens 450.000 Dollar gekostet. Dias erzählt von Zeiten, als interessierte Käufer vor Häusern wie diesem in Zelten übernachtet haben, um bei einem Besichtigungstermin ganz vorn zu sein. Bei den Objekten gilt „gekauft wie gesehen“. Es ist also das Problem des Käufers, wenn ein Haus Macken oder Schäden hat.

Manchmal bekommt ein anonymes Haus eine Geschichte

Die meisten Häuser auf der Tour sind aber in tadellosem Zustand, nur vereinzelt ist ein verschmutzter Teppich oder ein schmuddeliges Bad zu sehen. Makler Jason Somerville hat schon Schlimmeres erlebt: „Manchmal lassen die vorherigen Eigentümer ihre Wut über die Zwangsvollstreckung am Haus aus, bevor sie verschwinden.“ Bisweilen bleiben auch Spuren aus dem Leben vor der Zwangsräumung zurück, so wie beim Haus am Crestview Circle, das an diesem Samstag auf dem Programm steht. Auf den ersten Blick scheint hier gar nichts an die vormaligen Bewohner zu erinnern. Das riesige Wohnzimmer gleich hinter der Eingangstür ist makellos sauber und völlig verlassen. Aber hinter einer Tür im zweiten Stock wartet eine Entdeckung: In einer Ecke steht ein elektronisches Kinderschlagzeug, am Fenster ist eine Spielzeugachterbahn zu sehen, an der Wand klebt eine Tapete mit Fußballern und Eishockeyspielern. Auf einmal ist das Haus nicht mehr anonym, sondern erzählt eine traurige Familiengeschichte.

„Erschütternd, wenn eine Familie so etwas mitmachen muss“

Kaufinteressentin Loretta Robinson lässt das nicht kalt: „Es ist erschütternd, wenn eine Familie so etwas mitmachen muss.“ Bei allem Mitgefühl will sie sich aber nicht davon abhalten lassen, selbst auf Schnäppchenjagd nach einem zwangsgeräumten Haus zu gehen: „Ich kann ja an der Lage nichts ändern. Und es ist niemandem geholfen, wenn die Häuser unverkauft auf dem Markt sitzen.“

Die Eigentümer kommen nicht auf ihre Kosten

Auch Cesar Dias will sich nicht nachsagen lassen, dass er vom Unglück anderer Leute profitiert. „Wir bieten eine Dienstleistung an, nichts weiter. Jemand muss den Job schließlich machen.“ Im übrigen seien seine Touren in Stockton gern gesehen, zum Beispiel bei den Nachbarn: „Die sind froh, wenn wir die Häuser nebenan verkaufen. Die leerstehenden Häuser sind ein Schandfleck, und sie ziehen Diebe und Vandalen an.“

Am Ende der Tour hat sich Loretta Robinson zwei der elf Häuser auf einem Zettel notiert, die ihr gefallen haben. Sie will aber nicht direkt zuschlagen, sondern sich noch ein paar Monate für die Suche Zeit nehmen. Cesar Dias plant derweil schon für die Zeit nach den Zwangsräumungstouren. Denn seit ein paar Monaten sieht er eine leichte Aufwärtsbewegung im Markt, das Überangebot von Häusern in Zwangsvollstreckung gehe etwas zurück. Im Moment gebe es in Stockton jeden Monat rund 1200 neue Objekte, aber davon würden mittlerweile auch 900 wieder verkauft. Dias meint, in sechs Monaten könnte sich ein Gleichgewicht einstellen, und dann wären die Gruppenfahrten zu zwangsgeräumten Häusern vielleicht bald überflüssig. Er hat aber keineswegs vor, in diesem Fall seine Busse zu verschrotten. Vielmehr will er sein Tourkonzept fortführen, wenn bessere Zeiten anbrechen – und dann Fahrten zu Objekten betreiben, die regulär und nicht unter Zwang der Banken angeboten werden. Dias sieht sogar den Tag, an dem in Stockton wieder neue Häuser entstehen und er Touren zu den Baustellen veranstaltet. Das klingt freilich bei der momentanen Trostlosigkeit in der Stadt wie entfernte Zukunftsmusik.

Text: F.A.Z.
Bildmaterial: AFP, REUTERS, Roland Lindner

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