Immobilien

Selbst miese Mietwohnungen sind sexy

Von Hennig Peitsmeier

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Verkaufsobjekt: Wohnungen der Eon-Tochter Viterra

19. Dezember 2004 Duisburg-Huckingen, schon der Name klingt nach Altlasten. Hier ist noch die Schwerindustrie zu Hause, die anderswo längst verschwand. Wer die backsteinernen Mietskasernen Huckingens aus der Zeit der alten Zechen und Stahlkochereien kennt, ist dankbar, hier nicht zu wohnen. 20.000 Werkswohnungen besitzt der Thyssen-Krupp-Konzern in der Nähe seines großen Stahlwerks, manche sicherlich gut in Schuß, aber große Vermögenswerte vermuten Außenstehende nicht dahinter.

Wie man sich täuschen kann. Unglaubliche 2,1 Milliarden Euro streicht der Stahlkonzern jetzt mit dem Verkauf seiner insgesamt 48.000 Werkswohnungen ein. Über einen Buchgewinn von einer Milliarde Euro für Thyssen-Krupp jubelt die Branche. Und an der Börse gibt es Beifall, fast 3 Prozent legt die Aktie nach Bekanntgabe des Deals zu.

Konstanter Mittelzufluß

Auch die Käufer, ein Konsortium aus der amerikanischen Investmentbank Morgan Stanley und der deutschen Corpus-Immobiliengruppe, sind zufrieden. Sie glauben, selbst schäbige Werkswohnungen zu Geld machen zu können. „Unser Partner Morgan Stanley bringt das Finanzierungs-Know-how ein, wir unsere Kenntnisse von den regionalen Wohnungsmärkten“, sagt Corpus-Geschäftsführer Michael Zimmer. Das Kalkül: Die Mieteinnahmen sichern einen konstanten Mittelzufluß. Wenn die bisherigen Mieter vom Kauf der Wohnung überzeugt sind, kann daran richtig verdient werden - so um die 20 Prozent Gewinn pro Wohnung kalkulieren angloamerikanische Investoren.

Und noch höhere Renditen sind durch den sogenannten Leverage-Effekt zu erwarten, der die Rendite auf das eingesetzte Kapital nach oben hebelt: Die Käufer stecken wenig eigenes Geld hinein und nehmen Kredite zu günstigen Zinsen auf, besichert durch die Immobilien. Die Darlehen werden über die sicheren Mieten bedient. Das funktioniert, wenn die Gesamtkapitalrendite über dem Darlehenszins liegt.

Vor dem Ausverkauf

Der deutsche Wohnimmobilienmarkt steht vor einem Ausverkauf. Während in Amerika zwei von drei Familien in den eigenen vier Wänden wohnen, ist es in Deutschland nicht mal jede zweite. Außerdem gilt Deutschland nach Jahren der Rezession als „unterbewertet“. Sobald es wieder aufwärtsgeht, berappeln sich auch die Immobilienpreise. Britische und amerikanische Fonds und Pensionskassen sind deshalb quer durch die Republik unterwegs, um Mietwohnungen aufzukaufen und bald gewinnbringend wieder abzugeben. Fündig werden sie bei großen Konzernen, die ihre Immobilienbestände loswerden wollen, oder bei Kommunen, die knapp bei Kasse sind. Der Thyssen-Krupp-Deal vorige Woche war bereits das vierte Milliardengeschäft in diesem Jahr.

Schon rückt der nächste, noch größere Verkauf in Reichweite: Eon will sich von seiner Immobilientochter Viterra trennen. Spätestens im Frühjahr 2005 dürfte dann ein riesiges Paket von 180.000 Wohnungen den Besitzer wechseln. Wie immer gelten die üblichen Verdächtigen als besonders interessiert: Cerberus, ein mächtiger amerikanischer Beteiligungsfonds, Fortress, eine Beteiligungsgesellschaft, die im Sommer schon den Zuschlag für die 80.000 Wohnungen der Bundesversicherungsanstalt für Angestellte (BfA) erhielt, oder aber die britische Terra Firma, die in Unternehmen und Immobilien investiert und angeblich eine Rendite von durchschnittlich 50 Prozent erwirtschaftet.

Desillusionierte Deutsche

Und die Deutschen? Halten sich zurück, sind oft noch desillusioniert von ihren voreiligen Engagements in Ostdeutschland. Den Ausverkauf an ausländische Finanzinvestoren kann die Politik „nur aufmerksam registrieren“, wie Rainer Wend, Vorsitzender des Wirtschaftsausschusses des Bundestages, sagt. Der SPD-Politiker ist alarmiert. „Es besteht das Risiko, daß kurzfristig orientierte Fonds langfristige Investitionen scheuen.“ Unter Renditemaximierung hätten Aufwendungen für Modernisierung und Instandhaltung keinen Platz. Wend will jetzt eine Diskussion im Parlament über die „problematische Investitionspolitik“ der Fonds anregen. Sein Ziel: Den eigentümergeführten, langfristig denkenden Mittelstand „wie einen Augapfel“ hüten, damit nicht ganze Straßenzüge dem Verfall überlassen werden.

Die Mieter haben vorerst kaum etwas zu befürchten. Sozialklauseln verhindern Kündigungen und drastische Mieterhöhungen: In den ersten beiden Jahren hat etwa der Mieter der Wohnung ein Vorkaufsrecht; nur 30 Prozent der vermieteten Wohnungen dürfen nach zehn Jahren an Dritte verkauft werden. Solche Klauseln werden von den ausländischen Investoren bereitwillig unterschrieben. Nicht wenige Fonds stehen unter großem Druck, in Deutschland neue Bestände zu akquirieren. Denn in Nordamerika und Großbritannien ist das Risiko sinkender Immobilienpreise dramatisch gestiegen. Und nicht zuletzt macht ein schwacher Dollar Anlagen in Europa attraktiv.

Das Geld wird klüger

„Engländer und Amerikaner überschwemmen den Markt“, sagt eine Immobilienexpertin. „Bis vor kurzem haben die noch über das ,dumme deutsche Geld' gelästert, das in unsinnigen Büroprojekten in Europa versenkt wurde.“ Gemeint sind die offenen Immobilienfonds, die im Verdacht stehen, hohe Abschreibungen auf ihre überteuert eingekauften Bestände vornehmen zu müssen.

Droht den Ausländern bald ein ähnliches Desaster? Wohnungen in einem Stadtteil wie Duisburg-Huckingen scheinen unverkäuflich. Rentner werden auf ihre alten Tage nicht mehr die Wohnung kaufen, junge Familien sind aus solchen Gegenden längst weggezogen. Trotzdem müssen die Großinvestoren, soll die Rechnung aufgehen, auch hier einen „Exit“ erreichen. Möglich wird der, wenn die Investoren ihre unattraktiven Pakete bündeln und untereinander verkaufen. Ohne Risiko ist das nicht.

Text: Frankfurter Allgemeine Sonntagszeitung, 19.12.2004, Nr. 51 / Seite 31
Bildmaterial: picture-alliance / dpa/dpaweb

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