Hypotheken

Billiges Baugeld kann teuer sein

Von Dyrk Scherff

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Augen auf beim Häuslebau

22. März 2007 Auf den ersten Blick sind Vermittler von Hypotheken meist deutlich günstiger als Banken. Wer sich davon locken lässt und sein Haus für einen Kredit beleiht, ist aber oft überrascht, dass von dem schönen Zinsvorsprung am Ende kaum etwas übrigbleibt. Denn die Vermittlungsprovisionen haben den Vorteil wieder aufgezehrt.

Ein Beispiel: Günstigste Bank für eine Zehn-Jahres-Hypothek mit einer Summe von 210 000 Euro, bei der 70 Prozent des Hauspreises beliehen werden, ist die ING-Diba. Sie berechnet 4,39 Prozent im Jahr. Viele Vermittler fordern niedrigere Zinsen, der beste nur 4,27 Prozent. Doch durch die Provision zahlt der Kunde am Ende oft mehr als bei der Bank.

Berechtigte Gebühren

Diese Gebühren sind durchaus berechtigt. Schließlich senken die Vermittler die Kosten für die Hypothek - über den Vermittler ist sie meist günstiger als bei der Filiale direkt. Der Verwaltungsaufwand wird über die Provision abgegolten. Die Banken unterstützen die Vermittler, indem sie deren Kunden niedrigere Zinsen anbieten als ihren eigenen Klienten. Schließlich ersparen die Mittler ihnen viel Arbeit.

"Für diese Dienstleistung verlangen die Vermittler in der Regel etwa 0,5 Prozent von der Darlehenssumme. Alles über ein Prozent ist teuer", weiß Max Herbst von der FMH Finanzberatung, die die Konditionen von Banken und Vermittlern analysiert. Manche berechnen aber auch deutlich mehr - bis zu drei Prozent. Die Gebühr wird in den Zins eingerechnet.

Keinen Konkurrenzdruck

"2,5 Prozentpunkte Provisionsunterschied machen den Zins bei einer Laufzeit von zehn Jahren um 0,35 Prozent pro Jahr teurer", hat Herbst errechnet. Das klingt nach wenig, macht aber bei den langen Laufzeiten für Baugeld schnell mehrere tausend Euro aus. In dem Beispielfall mit 210.000 Euro Beleihung sind es rund 8300 Euro.

Einige Vermittler verlangten manchmal mehr, weil sie keine Konkurrenz zu fürchten hätten, meint der Hypotheken-Experte. Oder weil die Kunden die Anbieter bei hohen Beleihungsquoten von mehr als 70 Prozent schwerer vergleichen könnten. Denn die bekannten Zinsvergleiche in den Medien beziehen sich meist auf niedrigere Quoten.

Teure Zwischenhändler

Manchmal sind die Vermittler auch einfach zu klein, um von den Banken direkt einen günstigen Zins herauszuholen. Nicht selten gibt es mehrere Zwischenhändler zwischen dem Berater vor Ort und dem großen Vermittler, der mit dem Geldgeber einen Kooperationsvertrag geschlossen hat. Jeder zusätzliche Partner schraubt den Provisionsanteil in die Höhe.

Wenn der Zinsvorteil entsprechend groß ist, kann es aber dennoch lukrativ sein, einen kleinen Anbieter zu nutzen. Hier ist auch die Kundenbetreuung oft besser als bei den Großen. Der Kreditvertrag wird dann trotzdem direkt mit der Bank geschlossen. Aufpassen müssten die Kunden auch, wenn sie verbilligte Kredite über die KfW beantragen, etwa über das Wohneigentums- oder das Gebäudesanierungsprogramm. Hier nutzen einige Vermittler die niedrigeren Zinsen, um höhere Provisionen zu kassieren, anstatt sie an den Kunden weiterzugeben, klagt Herbst.

Das kostenlose Vergleichsprogramm bei FAZ.NET bietet zusammen mit FMH ein kostenloses Vergleichsprogramm (www.faz.net/zinsvergleiche, Stichwort Hypothekenrechner).

Es berücksichtigt im Gegensatz zu anderen Vergleichsrechnern die Provision und kalkuliert dafür automatisch mit 0,5 Prozent. Will der Anbieter mehr haben, als im Internet kalkuliert ist, sollte der Kunde über die Gebühren verhandeln.

Die niedrigste Provision mit durchschnittlich 0,36 Prozent bietet der Vermittler Dr. Klein. Er hat allerdings nicht immer die besten Zinskonditionen.

Text: Frankfurter Allgemeine Sonntagszeitung, 18.03.2007, Nr. 11 / Seite 53
Bildmaterial: ddp

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