Immobilienrecht

Rechteck

15. Mai 2008

Kellerraum

Die Lage und Größe eines gemieteten Kellerraumes muss im Wohnraummietvertrag nicht genau bestimmt sein. Dies gilt auch, wenn es sich um ein Mietverhältnis handelt, das länger als ein Jahr gelten soll und daher schriftlich abgeschlossen werden muss gemäß Paragraph 550 BGB. Die Rechtsprechung ist sich einig, dass nur die wirklich wesentlichen Inhalte des Vertrages schriftlich fixiert werden müssen, die auch für einen potentiellen Wohnungserwerber wichtig sind. Dazu zählen insbesondere der Mietgegenstand, die Miethöhe, die Mietzeit und die Mietparteien. Ein zu einer Wohnung angemieteter Kellerraum gehöre als Neben- beziehungsweise Zubehörraum nicht dazu, entschied der BGH mit Urteil vom 12. März 2008, AZ VIII ZR 71/07.

Es reicht also aus, wenn im Mietvertrag geregelt ist, dass dem Mieter ein Kellerraum zustehen soll, ohne dass dieser näher beschrieben ist. Wenn die Parteien insoweit auch mündlich nichts weiter vereinbart haben, steht es dem Vermieter in einem solchen Fall zu, frei zu bestimmen, welcher Kellerraum vom Mieter genutzt werden kann.

Garten

Ein Eigentümer, der für die Wohnungseigentümergemeinschaft Aufgaben der Verwaltung wahrnimmt, ohne Verwalter zu sein, hat keine weiter reichenden Befugnisse als ein offiziell bestellter Verwalter. Auch wenn er bereits seit Jahren über die Konten der WEG verfügt und diese verwaltet, darf er nicht eigenmächtig ohne Zustimmung der übrigen Eigentümer über diese Gelder verfügen. Er kann nicht selbständig ohne jegliche Ermächtigung der Übrigen entscheiden, Bäume im Garten der Gemeinschaft zu roden und beispielsweise Kirschlorbeersträucher anzupflanzen. Tut er dies dennoch, muss er auch die Kosten hierfür übernehmen. Dies gilt zumindest dann, wenn die Sträucher eingehen und der Gemeinschaft nicht einmal mehr ein Gegenwert zur Verfügung steht. So entschieden die Richter des OLG Hamm mit Beschluss vom 25. Oktober 2007, AZ 15 W 180/07.

Balkon

Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann seit der WEG-Novelle per Beschluss Instandhaltungskosten am Balkon dem nutzenden Eigentümer auferlegen. Diese Befugnis besteht sogar dann, wenn die Teilungserklärung grundsätzlich eine andere Kostenverteilung vorsieht. Allerdings muss es sich bei der Entscheidung um einen Einzelfall und keine generelle Regelung handeln. Als weitere gesetzliche Hürde ist gemäß Paragraph 16 Abs. 4 WEG die sogenannte doppelt qualifizierte Mehrheit vorgesehen: Für den Beschluss müssen mindestens drei Viertel der Eigentümer, die mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten, stimmen. Der Eigentümer, an dessen Wohnung sich der Balkon befindet, kann sich gegen einen entsprechenden Beschluss nicht wehren. Dies hat das Amtsgericht Oldenburg mit Urteil vom 19. Februar 2008, E10 c 10016/07 (WEG), bestätigt.

Bettina Baumgarten ist Rechtsanwältin in der Kanzlei Bethge und Partner - Immobilienanwälte, Hannover.

Text: F.A.S.
Bildmaterial: F.A.Z.