Die Vermögensfrage

Riskante Alternative zum Bauspardarlehen

Von Volker Looman

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04. Februar 2008 Bausparverträge sind in den Augen vieler Anleger die besten Werkzeuge, wenn es um die Finanzierung von Immobilien geht. Die Zinsen sind in der Sparphase und in der Tilgungsphase fest, was vor unliebsamen Überraschungen schützt. Das sieht bei freien Geldanlagen und Krediten anders aus. Hier fließt das Kapital in der Sparphase in Anleihen und Aktien, deren Erträge schwanken, und in der Tilgungsphase kann es zu Zinswechseln kommen.

Die überschaubaren Konditionen des Bausparens sorgen bei den Kassen jedes Jahr für Neugeschäft, und hinter den Abschlüssen verbergen sich nicht nur Mieter, die vom Eigenheim träumen, sondern auch Investoren, die mit den Verträgen vermietete Immobilien finanzieren. Auch sie sind glücklich, wenn die Verträge zugeteilt werden, und im Überschwang der Gefühle fragt kein Mensch nach den Kosten.

Ein zuteilungsreifer Vertrag

Ein Anleger hat vor Jahren einen Bausparvertrag über 200.000 Euro abgeschlossen. Die Motive für die hohe Summe sind überzeugend. Der Mann will mit Hilfe vermieteter Immobilien für das Alter vorsorgen, und er möchte beim Kauf mit vollen Händen dastehen. Dafür ist die Zeit gekommen. Auf dem Bausparkonto liegen 100.000 Euro, so dass der Vertrag zuteilungsreif ist.

Die Bausparkasse hat dem Sparer mitgeteilt, dass der Kredit zum Kurs von 100 Prozent abgerufen werden könne. Der Sollzins wird 3,75 Prozent pro Jahr betragen und während der Rückzahlung fest sein. Die Tilgung wird zehn Jahre dauern bei monatlichen Raten für Zins und Tilgung von 1.000 Euro. Das führt zu einem effektiven Jahreszins von 3,82 Prozent, so dass die Welt für den Anleger in finanzieller Hinsicht in Ordnung ist. Jetzt muss zur Abrundung nur noch das richtige Objekt gefunden werden, doch darüber macht sich der Anleger keine Sorgen.

Kopfschmerzen bereitet ihm eher die Aussage eines Vermittlers, dass der Bausparkredit Unfug sei. Es sei zwar richtig, dass der Kredit effektiv nur 3,8 Prozent koste, doch das sei immer noch zu viel. Bei einem Steuersatz von 40 Prozent koste der Kredit jährlich 2,3 Prozent. Da sei es billiger, den Bausparvertrag in ein Festdarlehen zu tauschen und den Kredit mit Hilfe von Anleihen und Aktien zu tilgen. Der Anleger versteht die Zusammenhänge zwischen Kosten und Renditen nicht, so dass er auf der einen Seite die Sorge hat, Geld in den Sand zu setzen, auf der anderen Seite aber das Gefühl nicht los wird, dass der Vermittler ihm etwas aufschwatzen will.

Bausparen oder nicht - das ist die Frage

Ein umgekehrter Sparvertrag

Der Vermittler hat nicht unrecht, doch die pauschale Aussage, dass der Bausparvertrag Unfug sei, ist übertrieben. Der Anleger will vermietete Immobilien im Wert von 200.000 Euro erwerben. Davon kann er 100.000 Euro selbst begleichen, und 100.000 Euro müssen mit Hilfe von Krediten bezahlt werden. Das Bauspardarlehen kostet nach Steuern etwa 2,1 Prozent, weil die Zinsen als Werbungskosten absetzbar sind und der Anleger pro Jahr rund 75.000 Euro versteuert.

Die Tilgung des Bausparkredites ist für den Anleger ein umgekehrter Sparvertrag. Er zahlt der Bausparkasse monatlich 1.000 Euro, so dass er durch die fortschreitende Tilgung jährlich 3,75 Prozent Zinsen vor Steuern oder 2,1 Prozent nach Steuern erspart. Dadurch liegt die Rendite der Monatsraten in der Tat bei 2,1 Prozent, und es stellt sich die Frage, wie günstig die Verzinsung ist. Die Antwort hängt von den Alternativen ab.

Der Anleger kann den Bausparkredit in das Festdarlehen einer Bank tauschen und nur Zinsen bezahlen. In diesem Fall wird der Kredit ungefähr 4,5 Prozent vor Steuern und 2,6 Prozent nach Steuern kosten. Die Tilgung kann der Mann über einen Investmentfonds in Anleihen stecken. Dort ist aus heutiger Sicht eine Rendite von 4 Prozent vor Steuern zu erwarten. Durch die künftige Abgeltungsteuer wird die Verzinsung nach Steuern auf 3 Prozent sinken. Das führt zu einem Zinsdifferenzgeschäft von 40 Basispunkten. Die Kombination aus Festkredit und Anleihen kostet jährlich 2,2 Prozent, so dass der Verzicht auf den Bausparvertrag sinnlos ist.

Welche Risiken sind in Kauf zu nehmen?

Der Umtausch des Kredites wird sich nur lohnen, wenn die Zinsdifferenz zwischen dem Sollzins des Kredites und der Rendite der Geldanlage höher ist. Es ist zum Beispiel denkbar, den Kredit mit Hilfe von Anleihen und Aktien zu tilgen. Wenn die Anlagen nach Abzug der Abgeltungsteuer jährliche Renditen von 3 und 6 Prozent abwerfen, steigt die Verzinsung der Tilgungsanlagen auf 4,5 Prozent pro Jahr. Das ist ein Abstand von 190 Basispunkten zum Kredit, so dass die Sache interessant wird, weil der Festkredit, die Anleihen und die Aktien zu einem Gesamtpreis von 0,96 Prozent pro Jahr führen. Das ist eine Differenz von 55 Prozent. Wird dieser Vorteil in Geld umgerechnet, spart der Anleger rund 5400 Euro.

Es folgt die Frage, welche Risiken dafür in Kauf zu nehmen sind. Es geht um einen Kredit von 100.000 Euro. Bei der Bausparkasse dauert die Rückzahlung zehn Jahre, und in dieser Zeit hat der Anleger seine Ruhe, weil der Zinssatz von 3,75 Prozent fest ist. Auch das Festdarlehen der Bank ist eine ruhige Angelegenheit, weil der Zinssatz von 4,5 Prozent gleichfalls fest ist. Das Problem sind die Geldanlagen, vor allem die Aktien. Laufen die Börsen im nächsten Jahrzehnt gut, kann sich der Anleger über die Ersparnisse freuen, doch wenn die Geschichte aus dem Ruder läuft, wird der Vorteil Euro wie Schnee in der Sonne schmelzen. Möglicherweise ist der Schaden, den die Aktien hinterlassen, sogar höher als 5000 Euro.

Sparraten und Eigenmittel fließen in Anleihen und Aktien

Vor diesem Hintergrund sind die weiteren Vorschläge, welche der Vermittler auf Lager hat, mit gewisser Vorsicht zu genießen. Das gilt vor allem für die Vollfinanzierung der Wohnung. Hier sollen die Wohnungen in voller Höhe mit Kredit bezahlt werden. Folglich wären nicht nur 100.000, sondern 200.000 Euro aufzunehmen. Das führt erst einmal zu einem höheren Kreditzins. Er wird bei schätzungsweise 5 Prozent liegen, weil die Immobilien bis zum Schornstein beliehen werden. Das sind nach Steuern 2,8 Prozent Zins im Jahr.

Im Gegenzug fließen nicht nur die laufenden Sparraten, sondern auch die vorhandenen Eigenmittel in Anleihen und Aktien. Die Verzinsungen hängen nicht nur von den Märkten, sondern auch von dem Mischungsverhältnis ab. Rentieren Anleihen und Aktien weiter mit 3 und 6 Prozent nach Steuern, kommen bei einer Quote von drei zu eins jährlich 3,75 Prozent zusammen, und bei einem Verhältnis von eins zu eins sind es 4,5 Prozent. Sie bescheren dem Anleger effektive Kreditpreise von 0,3 und minus 1,8 Prozent. Das sind Differenzen von bis zu 20.000 Euro, so dass die einen Anleger dem Vermittler folgen werden, dass der Bausparkredit teuer sei, und die anderen Anleger die Meinung vertreten werden, dass die Risiken im Vergleich zu den Vorteilen viel zu hoch seien.

Die Entscheidung für oder gegen den Bausparvertrag sollte nicht nur von den alternativen Geldanlagen abhängen, die dem Anleger zur Verfügung stehen, sondern auch vor dem Hintergrund des Einkommens des potentiellen Vermieters gesehen werden. Der Umtausch des Bauspardarlehens in einen Festkredit lohnt sich nur dann, wenn das Einkommen von 75.000 Euro in Zukunft stabil bleibt. Falls das Einkommen sinkt, gehen auch die Steuervorteile aus dem Schuldzinsenabzug in den Keller, so dass die Kredite unter dem Strich teurer werden.

Der Autor ist Finanzanalytiker in Reutlingen.



Text: F.A.Z., 02.02.2008, Nr. 28 / Seite 22
Bildmaterial: ddp, F.A.Z.-Kai

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