Die Vermögensfrage

Mietverträge zu Vorzugspreisen sind oft haarig

Von Volker Looman

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07. Juli 2008 Die verbilligte Vermietung von Immobilien an Freunde und Verwandte ist ein heißes Eisen. Die Anleger glauben, dem Fiskus auf diese Weise eine lange Nase drehen zu können, weil sie weniger Mieteinnahmen versteuern müssen - was freilich den Finanzbeamten seit Jahren das Gefühl gibt, bei diesem Steuersparmodell kräftig über den Tisch gezogen zu werden. Daher haben beide Seiten in der Vergangenheit immer wieder die Finanzgerichte angerufen.

Heute gilt die Regel, dass die Abschreibungen der Wohnungen und die Schuldzinsen der Kredite nur dann ohne Nachfrage in voller Höhe als Werbungskosten anerkannt werden, wenn die Erträge bei mindestens 75 Prozent der marktüblichen Mieten liegen. Bewegen sich die Einkünfte aber zwischen 75 und 56 Prozent der Vergleichsmieten, müssen die Anleger dem Finanzamt in einer Prognoserechnung darlegen, dass sie innerhalb von 30 Jahren mehr Einnahmen als Ausgaben erzielen werden. Sollte die Miete unter 56 Prozent des Vergleichswertes liegen, werden die Abschreibungen und Schuldzinsen nur anteilig anerkannt.

„Familienbuden“: Chancen und Risiken

Vor diesem Hintergrund stellt sich immer wieder die Frage, wie sinnvoll die „Vermietung zu Vorzugskonditionen“ tatsächlich ist und ob das Modell wirklich zu den Vorteilen führt, von denen die Anleger träumen. Das gilt besonders für Eltern, die ihren Kindern während oder nach der Berufsausbildung ein eigenes Apartment zukommen lassen wollen, um das Finanzamt an der Bezahlung der Mieten zu beteiligen. Die Chancen und Risiken solcher „Familienbuden“ werden in folgendem Beispiel deutlich. Ein Unternehmer ist 55 Jahre alt und hat zusammen mit seiner Frau, die drei Jahre jünger ist, einen Sohn und eine Tochter. Der Sohn hat im Frühjahr seine Berufsausbildung abgeschlossen und wird im Herbst in Hamburg in das Berufsleben einsteigen. Auf der Suche nach passenden Wohnungen, die ungefähr 60 Quadratmeter groß sind, hat die Familie schnell gemerkt, dass in guten Wohnlagen unter 600 Euro nichts Ordentliches zu bekommen ist.

Bei diesen Werten werden in den nächsten zehn Jahren folglich 72.000 Euro zusammenkommen, und falls die Mieten jedes Jahr um 2 Prozent steigen, werden sich die Ausgaben sogar auf 79.000 Euro summieren. Da ist es kein Wunder, dass sich die Eltern und der Sohn fragen, ob der Fiskus an den Kosten beteiligt werden kann, weil der Kauf einer Wohnung und die Vermietung zu Vorzugskonditionen interessante Anreize bieten.

Konkret geht es um ein Apartment, das 60 Quadratmeter groß ist und für 144.000 Euro angeboten wird. Hinzu kommen Nebenkosten von 6000 Euro, so dass die Immobilie insgesamt 150.000 Euro kostet. Davon entfallen in steuerlicher Hinsicht etwa 37.500 Euro auf Grund und Boden und 112.500 Euro auf das Gebäude. Die 112.500 Euro sind jedes Jahr mit 2 Prozent absetzbar, so dass die jährliche Abschreibung genau 2250 Euro beträgt. Die aktuelle Miete für vergleichbare Objekte beträgt 10 Euro je Quadratmeter, so dass der monatliche Ertrag bei 600 Euro liegt.

Steuerliche Feinheiten

Die steuerlichen Feinheiten interessieren die Familie nur am Rande. Ihr geht es in erster Linie um die Frage, ob die Miete oder der Kauf günstiger ist. Soll der Sohn einem Vermieter monatlich 600 Euro überweisen? Oder ist es vorteilhafter, dass die Eltern die Immobilie kaufen, einen Kredit aufnehmen und die Wohnung zu Vorzugskonditionen - beispielsweise zu 75 Prozent der Marktmiete - an den Sprössling vermieten?

Der Vergleich der beiden Lösungen ist nichts anderes als die Gegenüberstellung der beiden Zahlungsströme, die auf die Familie zukommen werden, wobei gilt: Je niedriger der Barwert der Ausgaben ist, desto günstiger ist die Sache. Die Miete ist eine einfache Geschichte. Sie beträgt 600 Euro je Monat und muss, wenn der Filius zehn Jahre in der Wohnung leben wird, insgesamt einhundertzwanzig Mal bezahlt werden. Das führt bei konstanten Mieten zu einer Summe von 72.000 Euro. Der Barwert der Aufwendungen beträgt 65.000 Euro, wenn die Mieten jährlich um 2 Prozent steigen und mit jeweils 4 Prozent abgezinst werden.

Vergleich der Zahlungsreihen

Die Zahlungsreihe der gekauften Wohnung beginnt mit dem Eigenkapital. Hier wollen die Eltern nicht an das Ersparte. Statt dessen sollen die 150.000 Euro bei der Hausbank aufgenommen werden. Der jährliche Zinssatz beträgt 5,5 Prozent und gilt zehn Jahre. Die Rückzahlung wird auf 1 Prozent eingestellt, so dass jeden Monat genau 812,50 Euro an das Kreditinstitut zu bezahlen sind. Die Restschuld wird im Laufe der 120 Monate auf 130.000 Euro sinken. Parallel dazu vermietet der Unternehmer die Wohnung für monatlich 450 Euro an den Sohn. Das sind 75 Prozent der Marktmiete, so dass es mit dem Finanzamt keine Probleme geben wird.

Auf diese Weise entsteht für die Anleger ein Zahlungsstrom, der mit einer Null beginnt. Ihr folgen 120 Monatsraten von jeweils 812,50 Euro, die an die Bank zu bezahlen sind. Die Einnahmen liegen bei 450 Euro pro Monat, so dass vor Steuern monatlich 362,50 Euro aufzuwenden sind. Wenn die Immobilie in zehn Jahren verkauft wird, winkt den Eltern die Spanne zwischen Verkaufspreis und Restschuld als Endwert. Das sind bei einem Verkaufswert von 160.000 Euro rund 30.000 Euro.

Der Vorteil geht in den Keller

Abgerundet wird der Zahlungsstrom durch die Steuerzahlungen. Hier winken zehn Rückzahlungen, die bei 2245 Euro beginnen und im Laufe der Zeit auf 1808 Euro sinken, weil die Schuldzinsen des Kredits abnehmen. Die effektiven Zahlungen führen bei einer Abzinsung mit 4 Prozent zu einem Aufwand von 43.000 Euro. In diesem Betrag sind sowohl die Aufwendungen des Sohnes als auch die Ausgaben der Eltern enthalten, so dass die Summe mit den Mieten an Fremde vergleichbar ist.

Die beiden Barwerte - hier 65.000 Euro für steigende Mieten an Fremde, dort 43.000 Euro für den Kauf - zeigen in aller Deutlichkeit, warum die zweite Lösung so attraktiv ist. Trotzdem ist die Geschichte mit gewisser Vorsicht zu genießen. Der Vorteil von 22.000 Euro beruht auf der Annahme, dass die Mieten jedes Jahr und 2 Prozent und der Wert der Wohnung jedes Jahr um 1 Prozent steigen. Wenn diese Prognosen nicht stimmen, geht der Vorteil in den Keller. Sollte der Wert der Wohnung zum Beispiel nicht steigen, schrumpft der Vorteil auf 11.000 Euro.

Das eigentliche Problem ist die Tatsache, dass der Vater nach dem Kauf eine Kleinwohnung mit allen Chancen und Risiken am Bein hat. Der Wert der Immobilie kann in den nächsten Jahren steigen. Genauso kann er aber auch fallen. Im schlimmsten Fall ist das Apartment in zehn Jahren gar nicht verkäuflich, weil Wohnungen in dieser Größenordnung auf dem Immobilienmarkt keine gängige Handelsware sind.

Vorzugsmiete ist unvorteilhaft

Gesalzen ist die Rechnung auch in steuerlicher Hinsicht. Die Wohnung muss zehn Jahre vermietet werden, damit am Ende keine Steuern entrichtet werden müssen. Wenn der Sohn in fünf Jahren aus der Wohnung auszieht, weil er nach München versetzt wird oder in Stuttgart die Frau seines Lebens gefunden haben wird, werden sich die Eltern mit hoher Wahrscheinlichkeit die Haare raufen, weil der Verkauf der Wohnung und die Ablösung des Kredits viel Geld kosten werden. Natürlich ist es denkbar, dass die Wohnung von Fremden weiter genutzt wird, doch die Unwägbarkeiten sind im Vergleich zu den Chancen recht hoch.

Die elterlichen Überlegungen, dem Sohn die Wohnung für weniger als 450 Euro zu überlassen, um die Steuervorteile zu erhöhen, sollten am besten gleich zu den Akten gelegt werden. Der Handel ist schon bei einem Ertrag in Höhe von 75 Prozent der Vergleichsmiete ein steuerliches Verlustgeschäft. Hier kommen im Laufe von 30 Jahren ungefähr 205.000 Euro in die Kasse. Die Abschreibungen summieren sich auf rund 76.000 Euro. Die Zinsen führen bei einem Satz von 5,5 Prozent zu einem Gesamtbetrag von 200.000 Euro. Das heißt im Klartext, dass in den nächsten 30 Jahren kein Überschuss erzielt wird. Dadurch besteht die Gefahr, dass die Finanzverwaltung bei diesem Modell eines Tages überhaupt nicht mehr mitmachen wird.

Der Autor ist Finanzanalytiker in Reutlingen.



Text: F.A.Z.
Bildmaterial: Kai

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