Die Vermögensfrage

Die Tilgungsaussetzung bringt hohe Risiken mit sich

Von Volker Looman

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15. März 2008 Die Abgeltungsteuer beschäftigt nicht nur Anleger, die ihre Geldanlagen mit Eigenkapital bestreiten, sondern auch Investoren, die beispielsweise vermietete Immobilien mit Hilfe von Krediten finanzieren. Dahinter steckt erstens der Ansatz, sich Geld günstig zu leihen und das Kapital in vorteilhafte Anlagen zu stecken, und zweitens das Bemühen, die Darlehen über Kapitalanlagen zu tilgen, deren Erträge höher sind als die Kosten der Kredite.

Mit dieser Doppelstrategie haben die Besitzer guter Immobilien in der Vergangenheit viel Geld verdient. Wer einen Kredit aufnahm, der 4 Prozent kostete, und in ein Haus steckte, das 6 Prozent brachte, konnte nicht viel falsch machen - solange die Lage des Objekts stimmte. Ein zusätzlicher Gewinn winkte, wenn der Kredit mit Hilfe einer Kapitalversicherung getilgt wurde, weil die Erträge nach Steuern höher waren als die Kosten der Kredite.

Einmalanlagen und Sparverträge spielen eine wichtige Rolle

Die Aussetzung der Tilgung kam in den vergangenen Jahren aber aus der Mode, weil die Erträge der Policen mindestens zur Hälfte der persönlichen Besteuerung zu unterwerfen sind. Daran wird sich 2009 nichts ändern, weil die Erträge nicht der Abgeltungsteuer, sondern weiterhin dem persönlichen Steuersatz unterliegen. Trotzdem beschäftigen sich heute Anleger wieder verstärkt mit der Frage, ob es nicht doch Möglichkeiten gibt, positive Zinsdifferenzen mit Krediten und Geldanlagen zu erzielen. Dabei spielen vor allem Einmalanlagen und Sparverträge, welche der künftigen Abgeltungsteuer unterliegen, eine wichtige Rolle, weil die Investoren hoffen, die Sollzinsen zum hohen Individualsteuersatz geltend zu machen und die Habenzinsen über die Abgeltungsteuer zu einem niedrigeren Satz zu versteuern. Der Effekt wird in dem folgenden Beispiel deutlich.

Ein vermögender Freiberufler ist 56 Jahre alt und hat vor einigen Tagen für eine Million Euro ein Geschäfts- und Wohnhaus gekauft, das einen Ertrag von 65.000 Euro pro Jahr abwirft. Jetzt muss noch die Finanzierung unter Dach und Fach gebracht werden. Der Anleger hat derzeit kein Kapital mehr in der Tasche, weil das Bargeld für die Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Makler und Notar geopfert werden musste. Das ist aber kein Beinbruch, weil der Anleger sowohl Anleihen als auch Aktien flüssig machen könnte. Das möchte er aber nicht. Statt dessen will der Investor zwei Lebensversicherungen einsetzen. In vier und in neun Jahren werden Policen mit Ablaufleistungen von 300.000 Euro und 200.000 Euro fällig, welche in die Finanzierung eingebunden werden sollen.

Festdarlehen, Festkredit und Annuitätendarlehen

Bei der Frage, wie die Verträge in die Tilgung einfließen sollen, schwankt der Vermieter. Die Hypothek soll - soviel steht fest - innerhalb von zehn Jahren in voller Höhe getilgt werden, damit die Mieterträge im Ruhestand nicht durch Kreditraten geschmälert werden. Unklar ist lediglich die Frage, ob die Policen zur direkten Tilgung der Schulden verwendet oder bis zum Ende der Finanzierung in Anleihen und Aktien investiert werden sollen. Der Steuerberater des Anlegers rät zur ersten Lösung, die Hausbank plädiert für das zweite Modell. So stellt sich die Frage, welche Variante vorteilhafter ist.

Bei der direkten Tilgung sind drei Darlehen im Gespräch. Das ist erstens ein Festdarlehen über 300.000 Euro mit einer Laufzeit von vier Jahren, zweitens ein Festkredit über 200.000 Euro mit einer Laufzeit von neun Jahren und drittens ein Annuitätendarlehen über 500.000 Euro mit einer Laufzeit von zehn Jahren. Das Paket sieht auf den ersten Blick ordentlich aus. Doch bei genauer Analyse ist der Verwaltungsaufwand sehr hoch. Effektiver ist ein Vertrag über 1.000.000 Euro mit 120 Monatsraten und zwei Sonderzahlungen in vier und neun Jahren. Der Nominalzins wird auf der Grundlage der aktuellen Kapitalmarktzinsen so eingestellt, dass die Bank auf eine laufende Marge von 0,6 Prozent pro Jahr kommt. Das führt unter dem Strich zu einem Nominalzins von 4,8 Prozent und einem Effektivzins von 4,9 Prozent pro Jahr, weil die Anleihen mit Laufzeiten von zwölf bis 120 Monaten im Einkauf rund 4,3 Prozent kosten.

Ein gutes Viertel wird für die Abgeltungsteuer abgezogen

Damit besteht das Darlehen aus Sicht des Anlegers aus 120 Monatsraten von jeweils 6540 Euro und den beiden Sonderraten von 300.000 Euro in vier Jahren sowie 200.000 Euro in neun Jahren. Von den Kosten des Kredites kann der Vermieter, der 250.000 Euro pro Jahr versteuert, große Teile auf das Finanzamt abwälzen. Dadurch kostet der Vertrag nach Steuern nur 2,73 Prozent pro Jahr - und dieser Preis ist für die Überlegung, ob sich die Aussetzung der Tilgung lohnt, von größter Bedeutung. Wenn der Anleger den Kredit in dieser Form tilgt, legt er sowohl die einmaligen als auch die laufenden Raten zu jeweils 2,73 Prozent pro Jahr an, weil er sich durch die Rückzahlung jährliche Zinsen in dieser Höhe erspart.

Der niedrige Wert ist für die Bank der Anlass, dem Vermieter den Vorschlag zu machen, die Hypothek bis zum Ende der Finanzierung stehen zu lassen und die Schulden bei Fälligkeit mit Hilfe von Anleihen und Aktien zu tilgen. Der Kreditgeber unterstellt für die Mischung einen Zinssatz von 4,5 Prozent. Dahinter verbirgt sich die Annahme, dass die Anleihen in den kommenden Jahren etwa 4 Prozent bringen und die Aktien einen Ertrag von 8 Prozent abwerfen. In beiden Fällen wird jeweils ein gutes Viertel für die Abgeltungsteuer abgezogen, so dass unter dem Strich ein jährlicher Mischzins von 4,5 Prozent übrigbleibt.

Das größere Risiko ist wohl die Börse

Gegen die Kalkulation ist auf den ersten Blick nichts einzuwenden, weil die Prognosen nicht unseriös sind. Nur die Interpretation und die Folgen bieten viel Stoff für Diskussionen. Die Zinsdifferenz zwischen der Geldaufnahme und den Kapitalanlagen beträgt, wenn die Rechnung aufgeht, jährlich 177 Basispunkte. Dadurch sinkt der Preis des Festkredites auf 1,52 Prozent pro Jahr. Das ist im Vergleich zu dem Tilgungsdarlehen ein Vorteil von 121 Basispunkten pro Jahr, der nach viel Geld aussieht. Wenn die beiden Zahlungsströme - hier das Annuitätendarlehen, dort der Festkredit und die Geldanlagen - und die jeweiligen Steuervorteile abgezinst werden, kommt ein Unterschied von 63.000 Euro heraus.

Die Differenz wirft die Frage auf, wie viel 63.000 Euro im Verhältnis zu der Million sind, die im Raume steht. Auf der einen Seite sind 63.000 Euro viel Geld. Doch auf der anderen Seite steht und fällt der Vorteil mit der Entwicklung der Aktien und der Besteuerung des Anlegers. Die Verzinsung der Aktien muss in den kommenden Jahren bei 8 Prozent vor Steuern liegen; sonst geht die Rechnung nicht auf. Parallel dazu muss der Investor auf Dauer den Spitzensteuersatz entrichten; sonst schrumpft der Vorteil. Das größere Risiko ist mit hoher Wahrscheinlichkeit die Börse.

Bescheide Alternativen

Im vorliegenden Fall werden die Chancen und Risiken durch die Fälligkeitstermine der beiden Lebensversicherungen verschärft. Das Geld der ersten Police wird sechs Jahre wieder angelegt, und das Kapital des Vertrages wird ein Jahr reinvestiert. Sollten kurz nach der Wiederanlage der beiden Verträge die Kurse einbrechen, würde das ganze Fundament der Finanzierung gewaltig ins Wanken geraten, weil die Zeit für notwendige Reparaturen fehlt.

Vor diesem Hintergrund ist die Aussetzung der Tilgung, so sehr die 63.000 Euro locken, mit Vorsicht zu genießen, weil der Vorteil im Verhältnis zu den Risiken gering ist. Genauso bescheiden sind die Alternativen. Lebensversicherungen und Rentenpapiere lohnen sich nicht. Je kürzer die Laufzeit der Finanzierung ist, desto stärker muss der Investor auf Aktien zu setzen, um hohe Vorteile zu erzielen. Kurze Laufzeiten und der Druck, am Ende der Veranstaltung mit Hilfe von Aktien einen gewissen Betrag erwirtschaftet zu haben, weil Kredite fällig werden, sind aber Gift für Börsengeschäfte. Daher dürfte im vorliegenden Fall die direkte Tilgung der Schulden vorteilhafter sein.

Der Autor ist Finanzanalytiker in Reutlingen.



Text: F.A.Z., 15.03.2008, Nr. 64 / Seite 24
Bildmaterial: F.A.Z.-Kai

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