Die Vermögensfrage

Der Verkauf des Eigenheims als letzte Rettung

Von Volker Looman

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24. Februar 2008 Ein schuldenfreies Eigenheim ist ein wichtiger Baustein der Altersversorgung. Problematisch wird die Geschichte aber, wenn es der einzige Stützpfeiler der täglichen Versorgung ist. Falls die gesetzliche Rente bescheiden ausfällt, das freie Privatvermögen knapp ist, wenn das Eigenheim „der“ Vermögenswert ist, dann wird das Verlangen, den goldenen Käfig zu versilbern, in vielen Fällen übermächtig.

Davon sind in erster Linie die Selbständigen betroffen, die während ihres Berufslebens von der Hand in den Mund gelebt haben und es bis zur Pensionierung „nur“ zu einem lastenfreien Eigenheim gebracht haben. In diesen Lebenslagen stellt sich die Frage, wie der Schatz gehoben werden kann. Soll das Eigenheim - wie in Amerika üblich - durch umgekehrte Hypotheken zu Geld gemacht werden, soll das Haus durch Verschuldung und Geldanlage „verflüssigt“ werden, oder sind der Verkauf der Immobilie, der Umzug in eine Mietwohnung und der Verbrauch des Kapitals die beste Lösung? Die drei Wege sind mit unterschiedlichen Chancen und Risiken verbunden.

In Amerika gehört der Handel mit umgekehrten Krediten - reversed mortgages - zum Alltag. Wer zwischen New York und San Francisco auf einer Scholle sitzt und im Alter keine Einkünfte hat, versilbert sein Anwesen in Raten. Er geht zu einer Bank, lässt das Objekt schätzen, vereinbart Laufzeit und Höhe der Rente und genießt - soweit das noch geht - den Rest des Lebens.

Ein Geschäft auf das Restleben

Das Geschäft kann zum Beispiel mit folgenden Zahlen ablaufen. Das Haus ist 350.000 Euro wert. Davon zieht die Bank einen Sicherheitsabschlag von 15 bis 20 Prozent ab, so dass etwa 300.000 Euro übrig bleiben. Nun vereinbaren die beiden Parteien die Laufzeit und die Höhe der Rente. Wer zum Beispiel heute 65 Jahre alt ist, kann oder muss damit rechnen, ungefähr 85 Jahre alt zu werden. Das ist eine „Restlaufzeit“ von 240 Monaten. Sie führt bei einem jährlichen Sollzins von 6 Prozent, welchen die Bank fordert, und einer Kreditgrenze von 300.000 Euro zu einer Rente von 650 Euro im Monat. Das heißt im Klartext, dass der Besitzer das schuldenfreie Haus von Monat zu Monat um jeweils 650 Euro mehr unter Wasser setzt. In 20 Jahren wird das Fass, das 300.000 Euro wert ist, bis zur Grenze gefüllt sein.

Danach ist mit den Raten freilich nicht Schluss, sondern die Zahlungen wechseln das Vorzeichen. Aus den Einnahmen werden Ausgaben von etwa 1500 Euro im Monat, weil die Zinsen ab diesem Zeitpunkt nicht mehr gestundet, sondern bezahlt werden müssen.

Die Zahlen zeigen jedem Fachmann, dass diese Verrentung des Eigenheims ein Geschäft auf das Restleben ist. An den Zahlen mag im Einzelfall gefeilt werden, doch die Struktur des Handels bleibt bestehen. Wer bei einem Deckel von 300.000 Euro und einem jährlichen Sollzins von 7 Prozent monatlich 1000 Euro benötigt, wird das „finanzielle Lebensende“ in vierzehneinhalb Jahren erreichen. Umgekehrt dürfen sich Anleger bei derselben Grenze, einem jährlichen Sollzins von 5 Prozent und einer Monatsrente von 500 Euro auf einen Ruhestand von 25 Jahren einrichten.

Den Senioren bleibt nur die Flucht nach vorne

Die Idee der umgekehrten Hypothek ist amerikanisch, einfach und überzeugend, doch in Deutschland hat sich das Konzept nicht einmal in Ansätzen durchgesetzt. Weder Anleger noch Banken haben an diesem Konzept irgendwelchen Gefallen gefunden. Die Privatleute finden den Gedanken, mit dem Haus die Rente aufzubessern, in der Regel unanständig, und die Kreditgeber möchten, sosehr sie an dem Geschäft interessiert sind, nicht als gefräßige Geier gelten, die über die Eigenheime armer Rentner herfallen.

Vor diesem Hintergrund bleibt den Senioren nur die Flucht nach vorne. Sie müssen bei der Geldaufnahme zum Angriff blasen und in die Vollen gehen. Es ist denkbar, das Haus auf einen Schlag bis zur Dachkante zu beleihen und 300.000 Euro aufzunehmen. Das Kapital wird anschließend in eine möglichst sichere Geldanlage gesteckt, zum Beispiel in eine private Rentenversicherung, die eine lebenslange Monatsrente von 1800 Euro in Aussicht stellt. Im Gegenzug sind für die Hypothek aber monatliche Zinsen von 1500 Euro fällig. Dadurch bleiben unter dem Strich nur 300 Euro übrig. Das ist im Vergleich zur „unanständigen“ Umkehrhypothek nicht einmal die Hälfte, so dass sich die Frage stellt, ob die Unmoral von 650 Euro oder der Anstand von 300 Euro das bessere Geschäft ist.

Eine bittere Pille

Bei diesen Zahlen wird, um einen Blick auf die deutsche Kreditwirtschaft zu werfen, in wenigen Sekunden deutlich, dass das aktuelle Angebot der Hannoverschen Lebensversicherung, lastenfreie Eigenheime bis zur Hälfte des Marktwertes zu beleihen, nur ein Tröpfchen auf den heißen Stein ist. Ein Kredit von 175.000 Euro führt, wenn das Kapital zu 5 Prozent in Aktien und Renten angelegt wird, zu einer Rente von 1144 Euro. Davon bleiben nach Abzug der Kreditzinsen von 875 Euro aber nur 269 Euro übrig, so dass sich die Frage aufdrängt, wo der Nutzen dieser Lösung liegt. Die Antwort ist einfach. Der Vorteil ist gering, weil die Versicherung beziehungsweise der Investor nicht bereit sind, an die Substanz zu gehen. Die Hälfte des Eigenheims bleibt totes Kapital, so dass sich der Anleger mit geringen Renten zufriedengeben muss.

Die fehlende Bereitschaft zur Umkehrhypothek und die fehlende Bereitschaft, an die Substanz zu gehen, zeigen in aller Deutlichkeit, dass „armen“ Rentnern nur eine Möglichkeit bleibt. Sie müssen ihr Eigenheim verkaufen, sie müssen den Erlös anlegen, sie müssen Erträge und Kapital verzehren, und sie müssen in Zukunft zur Miete wohnen. Das ist für Selbständige, die ihr Leben im Eigenheim verbracht haben, sicherlich eine bittere Pille. Doch die Herrschaften können die Geschichte drehen und wenden, wie sie wollen. Wenn die einzige Altersrente ein goldener Käfig ist, dann ist die Versilberung des Verschlages der bessere Weg.

Was nützt ein schuldenfreies Haus, wenn die Rente niedrig ist?

Der Verkauf des Anwesens bietet die Chance, dass die Anleger tatsächlich 350.000 Euro einnehmen. Das Kapital kann zum Beispiel in unterschiedlichen Mischungen in Aktien und Anleihen an-gelegt werden. Bei einem Verhältnis von 50 zu 50 ist unter Berücksichtigung der künftigen Abgeltungssteuer ein Zinssatz von 4,5 Prozent im Jahr denkbar, so dass die monatliche Rente 2197 Euro beträgt. Davon geht die Miete ab, und wenn sich die Anleger einschränken, kommen sie vielleicht mit 1000 Euro hin. Das ist im Vergleich zum Eigenheim natürlich Verzicht, doch im Gegenzug werden die Rentner mit monatlichen Bezügen von 1197 Euro belohnt.

Die vierstellige Rente ist im Vergleich zu den 650 Euro der umgekehrten Hypothek oder den 269 Euro der halben Beleihung richtig Geld, doch hinter der Differenz verbirgt sich die wahre Frage: Was möchten die Anleger? Wollen sie ihr Eigentum behalten? Oder wollen sie im Alter gut leben? Die Privatleute wollen in der Regel beides, doch das geht in diesem Fall nicht. Wer im Alter einfach nicht genügend Geld auf dem Konto hat, kann im Ruhestand nur zwischen Pest und Cholera wählen.

Der beste Helfer in dieser Lebenslage ist die Erkenntnis, dass Geld flüchtig und das Lebensende sicher ist. Was nützt ein schuldenfreies Haus, wenn die Rente niedrig ist? Wer sich ein Leben geplagt hat, ein Haus zu entschulden, braucht sich nicht zu schämen, das Vermögen im Alter zu versilbern, wenn das Haus der einzige Schatz ist. Der Ruhestand bietet so viele Möglichkeiten, dass es fragwürdig ist, die Substanz nicht zu verzehren. Miete und Leben sind im vorliegenden Fall vorteilhafter als Haus und Verzicht.

Der Autor ist Finanzanalytiker in Reutlingen.



Text: F.A.Z., 23.02.2008, Nr. 46 / Seite 22

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