Die Vermögensfrage

Denkmäler haben trotz Steuervorteilen ihre Tücken

Von Volker Looman

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20. Januar 2008 Die staatliche Förderung selbstgenutzter Immobilien ist seit 2000 von Jahr zu Jahr abgebaut worden. Heute ist das eigene Dach über dem Kopf in finanzieller und steuerlicher Hinsicht reine Privatsache, und das ist auch gut so, weil es zum Teil fragwürdig war, in welchem Maß die selbstgenutzten Immobilien gefördert worden sind. Trotzdem ist die Subventionierung selbstgenutzter Objekte nicht ganz in der Versenkung verschwunden. Wer heute in Häuser oder Wohnungen investiert, die unter Denkmalschutz stehen, kommt weiterhin in den Genuss erheblicher Vergünstigungen.

Die Renovierungskosten können nicht nur bei Vermietung, sondern auch bei Eigennutzung innerhalb von zehn Jahren als Sonderausgaben geltend gemacht werden. Das führt bei gutbetuchten Anlegern zu hohen Steuervorteilen, so dass es kein Wunder ist, dass die Objekte begehrt sind. Trotz der Vorteile ist die Renovierung denkmalgeschützter Objekte aber auch mit Gefahren verbunden, weil die Preise oft überzogen sind. Die Chancen und Risiken der Eigenheime, die unter Denkmalschutz stehen, werden in folgendem Beispiel deutlich.

Vergleich zwischen Kauf und Miete

Ein junges Ehepaar, er ist 40 Jahre alt, sie ist 35 Jahre jung, hat 100.000 Euro auf der hohen Kante und interessiert sich für eine Wohnung, die unter Denkmalschutz steht und einschließlich Nebenkosten rund 420.000 Euro kosten soll. Die Entscheidung für das Objekt ist im Grunde genommen längst gefallen, weil sich das Paar nur noch für die Frage interessiert, wie das Darlehen gestaltet werden soll. Mit welcher Zinsbindung sollen die 320.000 Euro ausgestattet werden, und wie soll die Rückzahlung der Verbindlichkeiten aussehen? Die beiden Punkte sind wichtige Aspekte, doch bei nüchterner Betrachtung sind sie der vierte Schritt vor dem ersten. Viel wichtiger als die Details der Finanzierung sind die Grundsatzfragen, wie lukrativ das Leben in der eigenen Wohnung ist, wie rentabel das vorliegende Denkmal ist und wie vorteilhaft der Kauf alternativer Wohnungen ist.

Die erste Frage läuft auf den Vergleich zwischen Kauf und Miete hinaus. Das Objekt kostet 420.000 Euro. Für diesen Einsatz müssen in Zukunft keine Mieten mehr bezahlt werden. Das sind im vorliegenden Fall monatlich 1200 Euro, so dass die Immobilie bei einer Nutzungsdauer von beispielsweise 20 Jahren insgesamt 240 Raten à 1200 Euro abwirft. Hinzu kommen die Steuervorteile. Die Anleger dürfen 60 Prozent des Aufwands - also 252.000 Euro - zu 90 Prozent als Sonderausgaben geltend machen. Nach Paragraph 10f des Einkommensteuergesetzes (EStG) können die Aufwendungen über zehn Jahre hinweg vom Einkommen abgezogen werden, so dass in dieser Zeit jährliche Sonderausgaben von 22.680 Euro anfallen. Sie führen bei einem Jahreseinkommen von 120.000 Euro zu Vorteilen von 833 Euro pro Monat.

Ähnliche Verzinsungen sind nur schwer erzielbar

Durch die Steuervorteile wirft die Immobilie während der ersten Halbzeit also 120 Erträge von jeweils 2033 Euro und während der zweiten Halbzeit folglich 120 Erträge von jeweils 1200 Euro ab. Das ergibt in Verbindung mit einem Start- und Endwert von jeweils 420.000 Euro eine Rendite von 5 Prozent pro Jahr, so dass der Kauf des Denkmals auf den ersten Blick eine hervorragende Investition zu sein scheint. Ähnliche Verzinsungen sind mit anderen Geldanlagen und nach Steuern zurzeit nur schwer erzielbar, so dass sich das Ehepaar auf der richtigen Straße wähnt. Hier liegen freilich Hindernisse im Weg, so dass die nächste Frage, ob dieses Objekt die richtige Investition ist, sich nahezu von selbst aufdrängt.

Das vorliegende Denkmal wird auf einem Grundstück errichtet, das lediglich in Erbpacht zur Verfügung gestellt wird. Dadurch wird der Käufer nicht Eigner, sondern nur Mieter des Grundstücks. Hinzu kommt die Notwendigkeit, ein Darlehen von 320.000 Euro aufzunehmen, das 5 Prozent je Jahr kostet. Das ist zwar kein Beinbruch, weil das Einkommen hoch genug ist, um die Schulden innerhalb von 15 Jahren vollständig zu tilgen, doch der Kredit verwandelt die Immobilie über Nacht in einen Spar- und Rentenplan.

Der Erbbauvertrag steht im Weg

Er beginnt mit dem Eigenkapital von 100.000 Euro. Danach folgen 120 Raten à 498 Euro, die sich aus dem Saldo der Kreditraten (2531 Euro), der Mieten (1200 Euro) und der Steuervorteile (833 Euro) ergeben. Die folgenden 60 Raten klettern auf 1331 Euro, weil die Sonderausgaben unter den Tisch fallen. Die letzten Zahlungen sind 120 Entnahmen à 1200 Euro, weil die Schulden getilgt sein werden.

Die Sparraten und die Entnahmen werfen die Frage auf, wie viel Geld nach 20 Jahren auf dem Konto stehen wird, wie hoch der Wert der Immobilie sein wird. Wird der Preis in 20 Jahren wie am Anfang bei 420.000 Euro liegen, höher oder möglicherweise niedriger sein? Sollte das Objekt weiterhin 420.000 Euro wert sein, wird sich der Immobilienplan mit 4,94 Prozent pro Jahr verzinsen, so dass die Investition aus heutiger Sicht sinnvoll ist. Wenn das Objekt freilich nur noch für 300.000 Euro verkauft werden kann, sinkt die Verzinsung auf 3 Prozent, und die Vorteilhaftigkeit gerät ins Wanken.

Die Frage nach dem Preis des Denkmals in 20 Jahren kann kein Mensch beantworten. Trotzdem sind im vorliegenden Fall Zweifel angebracht, ob die Immobilie ihren „Wert“ behalten wird. Erstens steht der Erbbauvertrag im Weg, und zweitens sind Ausgaben von 420.000 Euro für eine Eigentumswohnung, die nur 120 Quadratmeter groß ist, ein kräftiger Schluck aus der Pulle. Die 3500 Euro je Quadratmeter legen den Verdacht nahe, dass der Bauträger von den Steuervorteilen, die dem Käufer winken, ein ordentliches Stück für sich beansprucht. Dagegen ist nichts einzuwenden, doch der Hunger des Initiators ist Anlass genug, über die Investition intensiv nachzudenken.

Denkmäler und Steuervorteile sind attraktive Argumente

Eine überlegenswerte Alternative ist die Beschäftigung mit der dritten Frage - dem Kauf einer „normalen“ Wohnung. Es ist zum Beispiel denkbar, dass sich das Ehepaar für 300.000 Euro eine gebrauchte Wohnung kauft, die ebenfalls 120 Quadratmeter groß ist. Dieses Vorhaben führt im Vergleich zu dem Denkmal zu zwei Sparverträgen. Das ist auf der einen Seite die Entschuldung der Wohnung, und das ist auf der anderen Seite ein zusätzlicher Sparplan fürs Alter, weil die Alternative billiger ist.

Bei dem Denkmal sind erst 120 Raten à 1698 Euro notwendig, die sich aus dem Saldo der Kreditraten (2531 Euro) und den Steuervorteilen (833 Euro) ergeben, und dann folgen 60 Zahlungen à 2531 Euro. Bei der günstigeren Wohnung sind 180 Raten à 1582 Euro zu bezahlen, weil der Kredit nur 200.000 Euro beträgt und keine Steuervorteile gewährt werden. Die Differenz von 120 Raten à 116 Euro und 60 Zahlungen à 949 Euro kann zum Bei-spiel in einen Investmentfonds gesteckt werden. Bei einer Verzinsung von 3 Prozent nach Steuern winken nach 20 Jahren ungefähr 93.000 Euro, welche dem Ehepaar zur freien Verfügung stehen. Können jährlich 4 Prozent erzielt werden, sind sogar 102.000 Euro zu erwarten.

Neben der Höhe des Guthabens wird sich bei dieser Lösung natürlich wie bei dem Denkmal die Frage nach dem Wert der Wohnung stellen. Wird das Objekt in 20 Jahren noch 300.000 Euro wert sein? Auch hier gibt es keine Sicherheit, doch die Aussicht, dass solide Immobilien in guter Lage zu angemessenen Werten wieder verkaufbar sind, wenn die Einstiegspreise „normal“ gewesen sind, dürfte erheblich größer als bei exotischen Ringeltauben sein. Denkmäler und Steuervorteile sind im wahrsten Sinne des Wortes attraktive Argumente, doch die Anziehungskraft sollte den Blick für die Rentabilität der Investition nicht verstellen. Sonst werden aus diesen Wohnungen am Ende goldene und teure Käfige.

Der Autor ist Finanzanalytiker in Reutlingen.



Text: F.A.Z., 19.01.2008, Nr. 16 / Seite 18
Bildmaterial: F.A.Z.-Kai

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