Die Vermögensfrage

Darlehen auf Margenbasis sind oft die beste Lösung

Von Volker Looman, Reutlingen

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05. Juli 2009 Bei der Geldaufnahme sind zwei Dinge wichtig. Der Anleger muss wissen, wie der Kredit aussehen soll, und er sollte die aktuellen Handelspreise festverzinslicher Wertpapiere kennen, weil diese Sätze die Grundlage der Kreditzinsen sind. Oft bezahlen die Anleger aber zu viel Geld für die Kredite. Sie haben keine klare Vorstellung, wie die Darlehen aussehen sollen, und sie informieren sich zu wenig über die aktuellen Renditen festverzinslicher Wertpapiere.

Am schlimmsten ist freilich der selbstverschuldete Zeitdruck. Die meisten Finanzgeschäfte, zum Beispiel der Erwerb einer Immobilie oder der Kauf einer Maschine, sind längst gelaufen. Jetzt muss „nur“ noch die Finanzierung unter Dach und Fach gebracht werden. Das sind aber schlechte Voraussetzungen für „ruhige“ Gespräche mit der Bank. Die Kunden brauchen „dringend“ Geld, und in dieser Situation haben die Kreditgeber leichtes Spiel, sowohl die Bedingungen als auch die Preise zu diktieren. Dabei hätten manche Investoren, vor allem zahlungskräftige Privatanleger, alle Trümpfe in der Hand, um den Spieß umzudrehen und mit der Bank auf Augenhöhe über faire Preise zu verhandeln, wie in folgendem Vergleich deutlich wird.

Dazwischen liegen Welten

Es geht um zwei Kredite von je 100.000 Euro. Sie sollen in beiden Fällen zu 100 Prozent ausbezahlt werden. Der jährliche Nominalzins beträgt je 4,7 Prozent. Die Zinsbindung gilt zehn Jahre. Die Raten sind überall am Monatsletzten fällig. Die Kredite gleichen sich wie ein Ei dem anderen, so dass viele Leute meinen, dass die Kredite gleich teuer seien. Die Auszahlung ist gleich, die Zinsbindung ist gleich, der Nominalzins ist gleich, und die Fälligkeitstermine der Raten sind gleich.

Worin sollen sich die Kredite voneinander unterscheiden? Die Verwirrung wird ihren Höhepunkt erreichen, wenn auch noch die Effektivzinsen überprüft werden. Sie betragen je 4,8 Prozent pro Jahr, so dass die letzten Zweifel beseitigt sein dürften, dass sich die Kredite voneinander unterscheiden könnten. Das ist aber ein Trugschluss, weil zwischen beiden Darlehen durchaus Welten liegen.

Erhebliche Auswirkung auf die Verhandlungen

Das erste Angebot ist ein Kredit mit geringer Rückzahlung und dem Recht zu kleinen Sondertilgungen. Die Rückzahlung beträgt 1 Prozent zuzüglich Zinsvorteilen, so dass die Monatsrate bei 475 Euro liegt. Zudem besteht die Möglichkeit, jedes Jahr bis zu 5000 Euro zusätzlich tilgen zu können. Wird davon kein Gebrauch gemacht, wird am Ende der Zinsbindung eine Restschuld von 87.265 Euro offen sein.

Die zweite Offerte ist ebenfalls ein Darlehen mit laufender Rückzahlung. Die Monatsraten von je 1046 Euro sind aber so hoch, dass der Kredit in zehn Jahren - am Ende der Zinsbindung - voll getilgt worden sein wird. Daher ist in diesem Vertrag auch kein Recht zur Sondertilgung enthalten. Das ist für hartgesottene Profis aber kein Grund, die Konditionen der Banken als „gegeben“ zu schlucken. Sie beschaffen sich Software, schlüpfen in die Rolle der Bank und rechnen die Margen aus.

Die Kalkulation heißt „Marktzinsmethode“ und baut auf effektiven Zahlungsströmen auf. Dabei kommen zum Teil große Unterschiede heraus, so dass im Umkehrschluss die Möglichkeit besteht, eine „einheitliche“ Marge vorzugeben und auf die nominalen Konditionen der Kredite zurückzurechnen. Auf diese Weise sind deutliche Zinsverschiebungen möglich, die erhebliche Auswirkung auf die Verhandlungen haben können.

Wie an einer Perlenschnur

Im ersten Fall gibt die Bank dem Kunden zunächst 100.000 Euro. Danach bekommt sie 119 monatliche Raten von je 475 Euro zurück. Mit der letzten Rate ist auch die Restschuld von 87.265 Euro fällig, so dass die Bank an diesem Tag insgesamt 87.740 Euro einstreicht. Das Institut reiht die 120 Zahlungen wie an einer Perlenschnur auf und verschuldet sich seinerseits mit Sparbriefen und Wertpapieren.

Für die 475 Euro, die vom Kunden in einem Jahr zurückfließen, kann die Bank zum Beispiel einen Kredit von 463,41 Euro aufnehmen. Die Geldaufnahme für 365 Tage kostet im Moment etwa 2,5 Prozent pro Jahr, so dass die Bank in zwölf Monaten das Kapital von 463,41 Euro und die Zinsen von 11,59 Euro zurückzahlen muss. Der Gesamtbetrag von 475 Euro ist deckungsgleich mit dem Betrag, den die Bank von dem Privatmann erhält, so dass der Zahlungsstrom „neutralisiert“ wird.

Alles im Lot

Die letzten 87.740 Euro erlauben dem Institut die Aufnahme von 84.203 Euro, weil die Refinanzierung derzeit 4,2 Prozent pro Jahr kostet. Die Probe aufs Exempel zeigt: 84.203 Euro plus Zinsen von 4,2 Prozent ergeben 87.740 Euro, welche die Bank ihrem Kreditgeber in zehn Jahren schuldet. Damit halten sich „Einnahmen“ und „Ausgaben“ der Bank wieder die Waage, so dass alles im Lot ist.

Die 120 kleinen Kredite, die so aufgenommen werden können, führen in der Bank zu einer Summe von 104.602 Euro. Weil das Institut von diesem Betrag aber nur 100.000 Euro als Kredit auslegt, sind die 4602 Euro der abgezinste Rohgewinn. Von diesem Betrag - in der Fachsprache auch Margenbarwert genannt - muss der Kreditgeber alle Betriebskosten bestreiten. Dadurch liegt der tatsächliche Gewinn deutlich unter dem Margenbarwert. Das muss den Kunden aber nicht interessieren, weil für ihn nur die Information wichtig ist, wie hoch der Rohgewinn ist.

Eine paradoxe Situation

Bei dem zweiten Kredit, dem „schnellen“ Annuitätendarlehen, sieht die Margenkalkulation genauso aus. Nur baut sie auf einem anderen Zahlungsstrom auf. Hier sind nicht 119 „kleine“ Raten und eine „große“ Schlusszahlung zu refinanzieren, sondern es geht um 120 gleiche Raten von je 1046 Euro. Dadurch verschiebt sich die Geldaufnahme der Bank, weil mehr Kapital im kurzfristigen Bereich und weniger Kapital im langfristigen Sektor zu refinanzieren ist. Im vorliegenden Fall ist die Situation paradox. Die laufende Marge steigt im Vergleich zum ersten Kredit an, doch der Margenbarwert sinkt auf 4022 Euro, so dass die Bank bei diesem Vertrag knapp 600 Euro weniger verdient.

Die unterschiedlichen Margen zeigen Investoren, dass Nominalsätze und Effektivzinsen in vielen Fällen nicht das Maß der Dinge sind. Die Bank wird aus naheliegenden Gründen versuchen, mit der „langsamen“ Tilgung ins Geschäft zu kommen. Erstens ist die Marge höher, und zweitens besteht die Aussicht, bei der Verlängerung des Kredites zusätzlich Geld zu verdienen. Umgekehrt wird der Kunde, der in der Lage ist, den Kredit während der Zinsbindung zurückzuzahlen, an der geringen Tilgung wenig Interesse haben. Da sind auch die Sonderraten kein Anreiz, weil die Begrenzung auf 5 Prozent ein Tropfen auf den heißen Stein ist. Wird er bereit sein, der Bank „freiwillig“ einen jährlichen Nominalzins von 4,8 Prozent zu bezahlen, damit das Institut auf dieselbe Marge wie bei dem ersten Kredit kommt?

Das Ziel vor Augen

Die Frage zeigt, dass die Strategie wichtiger als der Zins ist. Der Anleger muss zunächst für sich im stillen Kämmerlein klären, wie viel Geld benötigt wird, wie die Rückzahlung des Kredites gestaltet werden soll und wie lange die Zinsbindung dauern soll. Wenn die Entscheidung zum Beispiel lautet, 100.000 Euro aufzunehmen, den Nominalzins zehn Jahre festzuschreiben und die Schulden in dieser Zeit zurückzuzahlen, sind im vorliegenden Fall der zweite Kredit und der Zinsaufschlag die richtige Lösung.

Der „geizige“ Investor wird mit der Bank nicht über Nominalzinsen, sondern über Margen sprechen. Er wird ihr zum Beispiel einen Rohgewinn von 4000 Euro anbieten. Wenn das Institut darauf eingeht, wird der Nominalzins ausgerechnet. Im vorliegenden Fall kämen 4,7 Prozent heraus. Sollte die Erhöhung dem Kunden nicht schmecken, muss er versuchen, bei dem ersten Darlehen die Grenze der Sondertilgungen auf 10 Prozent zu erhöhen, und die Möglichkeit auch konsequent nutzen. Das wird aber der Bank nicht schmecken, weil sie damit rechnen muss, dass die Option gezogen wird, folglich der Kredit in zehn Jahren auch getilgt wird. Das wird in der Praxis zu einem Aufschlag führen, was für den Anleger aber kein Beinbruch ist, weil das Ziel heißt, den Kredit bei festem Zins in zehn Jahren zu tilgen.

Der Autor ist Finanzanalytiker in Reutlingen.



Text: F.A.Z.
Bildmaterial: F.A.Z.-Kai

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