Die Vermögensfrage

Ein gewisser Schutz gegen die Inflation

Von Volker Looman, Reutlingen

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Immobilien können im Vergleich zu anderen Anlageformen höhere Renditen abwerfen

12. April 2009 Der Aufbau der privaten Altersversorgung mit Hilfe vermieteter Immobilien hat in den vergangenen Jahren an Reiz verloren. Doch in Zeiten, in denen hohe Inflationsraten drohen, führt an soliden Immobilien kein Weg vorbei, weil klassische Geldanlagen wie Banksparpläne oder Kapitallebensversicherungen dann selten die richtige Antwort sind. Die Geldentwertung führt beim Aufbau der Altersversorgung zu Zahlen, die schwer vorstellbar sind. Das wird in folgendem Beispiel deutlich.

Ein Anleger ist 40 Jahre alt und möchte in den nächsten 25 Jahren jeden Monat einen gewissen Betrag auf die Seite legen. Er hat die grobe Vorstellung, aus dem angesparten Geld im Ruhestand eine Monatsrente zu erhalten, die heute eine Kaufkraft von 1000 Euro hat. Wie hoch das nötige Kapital ist, ist ihm jedoch ebenso unklar wie die Frage, wie viel Geld für dieses Ziel gespart werden sollte.

Man muss sich an hohe Zahlen gewöhnen

Der Fall ist keine Besonderheit. Lediglich die Überlegung, wie viel gespart werden muss, um im Alter eine „wertgesicherte Rente“ zu erhalten, kommt nicht häufig vor, weil die meisten Leute den Spieß umdrehen. Sie sparen einen gewissen Betrag und hoffen, dass es im Alter reicht. Das muss nicht falsch sein, doch der Ansatz kann im Alter, wenn die Rente knapp ist, zur Enttäuschung führen, weil Versäumnisse nicht mehr korrigiert werden können. Eine Rückrechnung zeigt, wie Zins, Steuern und Inflation wirken.

Wer in Zukunft mit einer jährlichen Inflationsrate von 3 Prozent rechnet und in 25 Jahren eine Rente wünscht, die heute 1000 Euro wert ist, braucht grob gerechnet den doppelten Betrag. Genau werden es 2094 Euro sein. Diese Rente muss, wenn der Anleger 85 Jahre alt werden will, folglich 240 Monate fließen, und sie muss bis zum Lebensende jedes Jahr um 3 Prozent steigen, um stets den heutigen Wert von 1000 Euro zu behalten. Die Summe dieser Bezüge beträgt 675.000 Euro, und der Barwert der Rückflüsse liegt bei 498.000 Euro, wenn der Inhalt des Rententopfes jedes Jahr mit 4 Prozent vor Steuern beziehungsweise 2,945 Prozent nach Steuern verzinst wird.

Die kleine Rückrechnung zeigt, dass für eine lebenslange Rente von 1000 Euro in 25 Jahren 500.000 Euro notwendig sind. Das ist viel Geld, doch es helfen weder Jammern noch Klagen. Wer eine dauerhafte Geldentwertung von 3 Prozent pro Jahr befürchtet und trotzdem eine stabile Monatsrente von 1000 Euro wünscht, muss sich an hohe Zahlen gewöhnen.

Der einfachste Weg

Die naheliegende Frage lautet, wie hoch der Aufwand für dieses Ziel ist. Hier sind zwei Antworten denkbar. Die eine Lösung geht in den nächsten 25 Jahren von konstanten Sparraten aus, und die andere Lösung unterstellt dynamische Sparraten, weil damit gerechnet wird, dass die Löhne, aus denen die Rücklagen zu bilden sind, bei dauerhafter Geldentwertung nicht konstant bleiben werden. Es gibt zwar keine Garantie, dass die Gehälter im selben Maße wie die Inflation steigen, doch die Furcht, dass sich die Schere weit öffnet, ist auch fraglich.

Der einfachste Weg ist der Banksparplan. Er ist einfach, praktisch und gut. Bei einem langfristigen Zinssatz von 4 Prozent pro Jahr bleiben dem Anleger nach Abzug der Abgeltungsteuer, die jedes Jahr anfällt, 2,945 Prozent übrig. Das heißt bei einer Laufzeit von 300 Monaten und Raten, die jedes Jahr um 3 Prozent steigen, dass der Anleger monatlich 812 Euro sparen muss, um das Ziel zu erreichen.

Das dicke Ende kommt am Schluss

Alternativ kann er das Geld über 25 Jahre hinweg in eine Kapitallebensversicherung einzahlen. Hier sind unter denselben Rahmenbedingungen - Zinssatz von 4 Prozent und Dynamik von 3 Prozent - 300 Prämien notwendig, die bei 713 Euro beginnen und im Laufe der Zeit bis auf 1449 Euro steigen. Sie sind niedriger als beim Banksparplan; dafür kommt das dicke Ende am Schluss.

Der Anleger muss die Hälfte der Zinsen - die halbe Differenz zwischen der Prämiensumme und der Ablaufleistung - am Ende der Spardauer der persönlichen Besteuerung unterwerfen. Das kann ins Geld gehen. Im vorliegenden Fall versteuert der Anleger nach der Splittingtabelle jährlich 75.000 Euro, so dass bei Fälligkeit der Police ungefähr 41.000 Euro an den Fiskus gehen.

Unter dem Strich

Die dritte Möglichkeit, im Laufe eines Vierteljahrhunderts eine halbe Million Euro auf die Seite zu bringen, sind Wertpapiere und Aktien. Bei jährlichen Erwartungen von 4 und 8 Prozent sind Startraten von 738 Euro je Monat notwendig, die jeweils um 3 Prozent pro Jahr steigen. Bei beiden Anlagen greift wieder die Abgeltungsteuer, so dass die Besteuerung erledigt ist. Dadurch wird mit 4,7 Prozent die höchste Rendite erzielt. Der Banksparplan bringt 3 Prozent, und die Kapitalversicherung liefert 3,3 Prozent.

Im Vergleich dazu können Immobilien höhere Renditen abwerfen. Voraussetzung sind vier Dinge. Erstens: Die Wohnung kostet etwa 350.000 Euro. Zweitens: Sie wirft einen Reinertrag von 1200 Euro pro Monat ab. Drittens: Die Mieten und der Wert der Immobilien steigen um den halben Inflationssatz, also um jährlich 1,5 Prozent. Viertens: Die Immobilie wird mit Hilfe eines Kredites finanziert, der im Verlauf der 25 Jahre nicht mehr als 5 Prozent pro Jahr kostet. Dann kommt unter dem Strich eine jährliche Rendite von 7 Prozent nach Steuern heraus.

Mit Aufwand und Risiko verbunden

Die hohe Rendite ist freilich mit Aufwand und Risiko verbunden. Es muss ein Objekt gefunden werden, das eine Anfangsrendite von 5 Prozent abwirft, und eine Bank muss das Vorhaben voll finanzieren. Hinzu kommen weitere Einschränkungen. Das ist zum Beispiel die Einsicht, dass die Immobilie und der Kredit für den Anleger monatliches Zwangssparen bedeuten. Beim Banksparplan, der Lebensversicherung und dem Investmentsparplan können die Raten eine Zeitlang ausgesetzt werden, wenn es die Verhältnisse gebieten. Das ist bei der Immobilie nicht möglich. Kredit ist Kredit, und wenn die Maschine einmal läuft, darf nicht viel passieren. Sonst gerät die Kombination ins Wanken. Wenn die Sache aber rund läuft, ist sie kaum zu schlagen.

Die gute Immobilie wird trotz aller Widrigkeiten, die Besitzer bei der Vermietung in Kauf nehmen müssen, an Bedeutung gewinnen. Denn Sparer müssen sich in Zukunft wegen der hohen Staatsverschuldung auf entsprechende Geldentwertung einstellen, und da gibt es kaum Alternativen. Die reinrassigen Aktiensparpläne werden im Laufe der Zeit ebenfalls wieder an Bedeutung gewinnen, doch im Augenblick ist die Börse vielen Leuten einfach zu dubios und unsicher.

Der Autor ist Finanzanalytiker in Reutlingen.



Text: F.A.Z.
Bildmaterial: AFP

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