Die Vermögensfrage

Geldgeschäfte in der Familie führen schnell zu Ärger

Von Volker Looman

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28. Juni 2008 Geschäfte innerhalb der Familie sind mit großer Vorsicht zu genießen. Sie mögen auf den ersten Blick wie handfeste „Geschäfte unter Fremden“ aussehen, doch bei genauem Hinschauen wird in vielen Fällen deutlich, dass entweder dem Fiskus ein Schnippchen oder irgendwelchen Angehörigen gewisse Vorteile verschafft werden sollen. Die Bemühungen können in einzelnen Fällen erfolgreich sein, doch in der Regel gibt es bei den Beteiligten eines Tages lange Gesichter, weil Gefühle und Urteile ins Spiel kommen. Die Risiken familiärer Geldgeschäfte sind in den meisten Fällen höher als die Chancen, und das wird auch im folgenden Fall deutlich.

Eine Anlegerin ist 75 Jahre und hat neben zwei Hunden und drei Kindern auch noch ein Haus. Das Objekt besteht aus vier Wohnungen, und eine Einheit hat die alte Dame viele Jahre selbst bewohnt. Vor einigen Monaten ist die Frau jedoch aus dem Haus in ein kleines Appartement umgezogen, weil ihr das große Haus über den Kopf gewachsen ist. Der Verkauf der Immobilie hat bisher aber nicht geklappt. Ein neutraler Sachverständiger hat den Wert des Hauses, das in einer süddeutschen Universitätsstadt liegt, auf rund 480.000 Euro geschätzt, doch ein Makler hat der Frau den Floh ins Ohr gesetzt, dass das Haus leicht für 700.000 Euro zu verkaufen sei.

Wenn Mama Bank spielt

In der Zwischenzeit ist der Traum der Erkenntnis gewichen, dass der Versuch, das Haus für so viel Geld auf den Markt zu werfen, zwar nicht strafbar ist, doch die Forderung viel zu hoch war. Jeder der wenigen Interessenten, die sich gemeldet haben, hat sofort abgewunken, als er den Preis hörte. Jetzt ist guter Rat teuer, weil niemand so recht weiß, wie es weitergehen soll. Die Frau will das Objekt weiterhin verkaufen, doch sie verspürt keine Lust, einen zweiten Makler zu beauftragen, die Immobilie zu einem vernünftigen Preis anzubieten. Statt dessen will sie das Haus jetzt ihrem Sohn für 500.000 Euro verkaufen.

Die Überlegung ist nicht von der Hand zu weisen, weil der Mann, ein 47 Jahre alter Freiberufler, seit Monaten ein passendes Objekt sucht, um seine Altersversorgung aufzubessern. Trotzdem ist der Handel für beide Parteien mit erheblichen Gefahren verbunden. Erstens haben Mutter und Sohn das Gefühl, sich gegenseitig einen Gefallen zu tun, weil der Verkauf „kostengünstig“ abgewickelt werden kann. Zweitens will die Mutter nicht nur verkaufen, sondern auch noch Bank spielen und ihrem Sohn einen Kredit einräumen. Drittens stellt sich die Frage, ob die Anlagen für beide Parteien die richtige Investition sind. Viertens haben die anderen Kinder der Mutter das Empfinden, dass in der Familie kräftig gekungelt wird.

Keine Grunderwerbssteuer, wenig Notargebühren

Der letzte Punkt lässt sich schnell klären. Das Haus soll für 500.000 Euro über den Tisch gehen. Grunderwerbsteuer fällt bei diesem Verkauf nicht an, und die Notargebühren halten sich in Grenzen. Der aktuelle Ertrag liegt bei 2000 Euro im Monat. Der Sohn hofft, die Mieten in Zukunft jedes Jahr um ein Prozent steigern zu können. Gleichzeitig rechnet er damit, jährlich 5000 Euro für die Instandhaltung aufwenden zu müssen. Dadurch soll der Wert nicht nur erhalten, sondern in Zukunft sogar noch gesteigert werden. Angenommen wird eine jährliche Wertsteigerung von einem Prozent.

Die wenigen Zahlen reichen aus, um einen Zahlungsstrom aufzustellen und die Rendite der Investition zu berechnen. Der Startwert beträgt 600.000 Euro. Danach folgen 120 monatliche Einnahmen. Sie beginnen bei 1583 Euro und steigen im Laufe der Zeit auf 2187 Euro, wenn die Kosten und die Mieten miteinander verrechnet werden. Am Ende der Zahlungsreihe soll das Haus ungefähr 552.000 Euro wert sein. Das führt zu einer Verzinsung von 4,9 Prozent vor Steuern. Davon werden nach Steuern voraussichtlich 3,9 Prozent übrigbleiben, weil der ledige Sohn jährlich 100.000 Euro versteuert und das Gebäude mit 2 Prozent im Jahr abschreiben kann.

Schwerwiegende Folgen

Die beiden Ergebnisse zeigen in aller Deutlichkeit, dass das Geschäft keine Kungelei ist. Eher trifft das Gegenteil zu. Das Haus ist für den Sohn ein teures Vergnügen. Die knapp 5 Prozent vor Steuern bauen auf der Hoffnung auf, dass die Mieten und der Wert um ein Prozent im Jahr steigen. Falls der Traum nicht in Erfüllung gehen wird und die Werte konstant bleiben, sinkt die Rendite auf 3,9 Prozent. Und das ist für den Einstieg in vermietete Immobilien ziemlich mager. Wenn die erträumten 5 Prozent mit konstanten Werten erreicht werden sollen, dürfte das Haus maximal 459.000 Euro kosten, so dass Fachleuten klar ist, warum die Immobilie für 700.000 Euro nicht an den Mann zu bringen war.

Richtig kompliziert wird die ganze Geschichte aber durch die Finanzierung. Der Sohn hat zurzeit rund 100.000 Euro auf dem Konto, so dass er 400.000 Euro aufnehmen müsste, um das Haus bezahlen zu können. Hier böte sich die Möglichkeit, zu einer Bank zu gehen, eine Hypothek aufzunehmen, die 5 Prozent kostet, und die Schulden in den nächsten Jahren beispielsweise mit monatlich 3000 Euro zu tilgen. Genauso kann aber auch die Mutter ihrem Sohn einen Kredit zu ähnlichen Bedingungen einräumen. Die Finanzierung und die Auswahl des Kreditgebers haben für beide Seiten jedoch schwerwiegende Folgen.

Sparplan für den Sohn, Rentenplan für die Mutter

Das Haus auf Pump ist aus dem Blickwinkel des Sohnes ein Sparplan. Der Vertrag startet mit einer Einlage von 100.000 Euro. Danach folgen monatliche Raten, die unter Berücksichtigung aller Steuervorteile bei 1100 Euro beginnen und während der Vermietung bis auf 1400 Euro steigen. Dafür winkt am Schluss die Differenz zwischen Verkaufserlös und Restschuld als Lohn. Das werden bei günstigem Verlauf der Mieten und des Wertes rund 359.000 Euro sein, so dass sich der Sparvertrag nach Steuern mit 5,5 Prozent verzinste.

Aus der Sicht der Mutter ist das Geschäft ein Rentenplan. Sie bekommt von dem Sohn zunächst 100.000 Euro auf die Hand. In den kommenden 120 Monaten werden Raten von jeweils 3000 Euro folgen. Danach wird die Mutter noch Anspruch auf die „Restschuld“ von 193.000 Euro haben. Das ergibt eine Rendite von 5,11 Prozent vor Steuern. Die Verzinsung nach Steuern dürfte bei 4,5 Prozent im Jahr liegen, wenn die Zinsen der Geldanlage die einzigen Einkünfte der Mutter sind. Sonst wird sich die Rendite zwischen 4 und 4,5 Prozent im Jahr bewegen.

Knebelgeschäft statt Schnäppchen

Die Ergebnisse von 5,5 beziehungsweise 4,5 Prozent mögen für den Sohn und die Mutter solide Ergebnisse sein, doch sie sollten nicht über die Tatsache hinwegtäuschen, dass sich beide Parteien einen dicken Klotz ans Bein binden. Der Sohn unterschreibt einen Sparvertrag und muss - die Betonung liegt auf „muss“ - jeden Monat ordentliche Beträge auf den Tisch legen. Die Mutter spielt Bank und kann - hier liegt die Betonung auf „kann“ - über ihr Geld nur eingeschränkt verfügen. Die beiden Einwürfe mögen wie drohendes Unheil aussehen, doch sie haben ihre Berechtigung, weil es sich um typische Familiengeschäfte handelt, die eben nicht harmlos sind, sondern viel Zündstoff enthalten.

Der geplante Handel ist, um es noch einmal in aller Deutlichkeit zu sagen, für beide Anleger kein Schnäppchen, sondern ein Knebelgeschäft auf Gegenseitigkeit. Der Sohn muss zahlen, und die Mutter muss darben. Aus diesem Grund wird es, wenn beide Parteien miteinander ins Geschäft kommen wollen, erst einmal sinnvoll sein, die Mutter aus der Rolle der Bankerin zu drängen. Der Filius soll sich das Darlehen bei einer richtigen Bank besorgen und seiner Mutter das Geld auf den Tisch legen. Das zwingt die alte Dame zwar zu der Überlegung, wie das Geld außerhalb der Familie angelegt werden muss, doch das ist gar nicht schlecht, weil Affenliebe ihren Preis hat.

Vor der Finanzierung sollte der Sohn aber noch einmal in Ruhe darüber nachdenken, ob vermietete Immobilien die richtige Geldanlage fürs Alter sind. Die Antwort steht und fällt mit der Vermietbarkeit des Hauses. Wenn die vier Wohnungen auf Dauer gut zu vermieten sind, kann die Anlage sinnvoll sein. Genauso sicher sollte aber auch die Verkaufbarkeit der Wohnungen sein, weil die kreditfinanzierte Immobilie in vielen Fällen ein „Sparvertrag auf Zeit“ ist. Die Anleger steigen mit einem größeren Betrag ein, vermieten die Objekte eine Zeitlang und müssen nach 14 oder 15 Jahren wieder aussteigen. Das wird aber nur klappen, wenn die Immobilien in Regionen liegen, in denen die Wirtschaft auch in Zukunft gut laufen wird.

Der Autor ist Finanzanalytiker in Reutlingen.



Text: F.A.Z.
Bildmaterial: F.A.Z. - Kai

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