Die Vermögensfrage

Sonderangebote sind vielfach eine Mogelpackung

Von Volker Looman

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19. Juli 2008 Die Zinsen für Kredite sind in den letzten Wochen kräftig gestiegen. Die Vier vor dem Komma gilt schon lange nicht mehr. Monatelang lagen die Konditionen für Kredite mit mehrjähriger Zinsbindung bei 5 Prozent im Jahr. Jetzt hat sich die Waage bei 5,5 Prozent eingependelt. Der Satz gilt für Darlehen, die im Grundbuch an erster Rangstelle abgesichert werden. Wenn solche Sicherheiten nicht gestellt werden können, müssen Privatleute mit jährlichen Kosten von 6 Prozent rechnen.

Bei diesen Aussichten ist es kein Wunder, dass sich Menschen, die Geld brauchen, über jedes „Sonderangebot“ freuen. Die Offerten sind aber mit Vorsicht zu genießen, weil sie in vielen Fällen an die Abnahme weiterer Finanzprodukte geknüpft sind. Erstens sind die Ergänzungen in der Regel gar nicht nötig, und zweitens sind diese Zusätze teure Vergnügen. Die Risiken und Nebenwirkungen werden in folgenden Beispielen deutlich.

Das ganze Vorhaben ist grober Unfug

Ein Zahnarzt ist 45 Jahre alt und hat im Frühjahr ein Seminar über die wirtschaftlichen „Potentiale in der Zahnarztpraxis“ besucht. Dort ist dem Mann eingeredet worden, dass in Zukunft nur noch Geld in Praxen zu verdienen sei, in denen sich die Patienten wohl fühlten. Das ist zwar eine Binsenweisheit, doch die Botschaft muss den Zahnarzt dermaßen beeindruckt haben, dass er 100.000 Euro in den Praxisumbau investieren möchte. Dafür ist aber wie so oft ein Kredit notwendig - kein Problem für die Standesbank.

Ein junger Berater macht dem Arzt das Angebot, die benötigten 100.000 Euro nicht zum üblichen Satz von 6 Prozent zu bekommen, sondern zu Vorzugskonditionen von 5,4 Prozent. Die einzige Bedingung, erläutert der Verkäufer mit salbungsvollen Worten, sei jedoch der Abschluss einer Basisrente. Das gefällt dem Arzt zwar nicht besonders. Doch dem Argument, dass das nur von Vorteil sei, weil auf diese Weise die Steuerlast gesenkt und fürs Alter vorgesorgt werde, hat er wenig entgegenzusetzen.

Das ganze Vorhaben ist, um es mit wenigen Worten auf den Punkt zu bringen, grober Unfug. Der Umbau der Praxis mag für das Seelenleben des Mediziners gut sein. Ob der Zahnarzt auf diese Weise einen Cent mehr verdient, steht allerdings völlig in den Sternen. Die Umsätze sind seit Jahren ordentlich und die Hoffnung, in renovierten Räumen mehr Geld zu verdienen, ein frommer Wunsch. Die ganze Investition ist überflüssig.

Teurer Schnickschnack

Fragwürdig ist auch das Angebot der Bank. Ein Zinssatz von 6 Prozent ist zur- zeit der übliche Satz, daran führt kein Weg vorbei. Die Banken müssen für das Kapital, das sie bei anderen Banken aufnehmen oder bei Privatleuten einsammeln, mindestens 5 Prozent bezahlen. Deshalb ist nur recht und billig, dass Kredite im Moment zwischen 5,5 und 6 Prozent kosten. Sonst würden die Institute im wahrsten Sinne des Wortes auf ihren Kosten sitzenbleiben. Im vorliegenden Fall käme die Bank, wenn sie das Geschäft zu 6 Prozent abschlösse, auf eine jährliche Marge von 99 Basispunkten, was notwendig ist, um ordentliche Gewinne zu erzielen.

Bei einem Abschluss zu 5,4 Prozent sinkt die Marge auf 35 Basispunkte. Das wäre ein Verlust von 2500 Euro, so dass der Verkäufer ein Zusatzgeschäft wie die Basisrente fordern muss. Hier hat er gute Karten in der Hand. Er weiß, dass Rabatte und Steuervorteile bei Ärzten immer gut ankommen. Überdies bringt der Abschluss des Zusatzvertrages richtig Geld in die Kasse. Bei einer Basisrente, in die in den nächsten Jahren insgesamt 200.000 Euro eingezahlt werden, sind Provisionen von 8000 Euro zu erwarten.

Das heißt im Klartext, dass das Sonderangebot kein Schnäppchen ist, sondern teurer Schnickschnack. Wenn die Bank dem Arzt statt der Basisrente eine Rheumadecke oder Urlaubsreise anböte, würde der Unfug schnell deutlich. Bei geschickter Verknüpfung von Geld und Kredit gehen Anleger der Finanzindustrie dagegen immer wieder auf den Leim. Das gilt besonders für Festdarlehen, die mit Hilfe neuer Bausparverträge oder zusätzlicher Investmentfonds getilgt werden sollen.

Oft betrügen sie sich damit selbst

Die Verbraucherzentralen warnen seit Jahren vor diesen Koppelgeschäften, haben damit aber kaum Erfolg. Hypotheken und Bausparverträge rechnen sich in aller Regel nur für Banken und Bausparkassen. Wenn eine Bank ihren Kunden eine Festhypothek von 100.000 Euro und einen Bausparvertrag in gleicher Höhe anbietet, kann sie bei einem jährlichen Zinssatz von 5,5 Prozent mit einer Marge von 3700 Euro und einer Provision von 500 Euro rechnen. Die Summe von 4200 Euro ist höher als der Margenbarwert einer Hypothek mit Tilgung. Hier sind bestenfalls 2500 Euro zu verdienen, so dass attraktiver ist, dem Privatmann die erste Lösung vorzulegen. Das stößt meist auf wenig Widerstand, weil Kunden gern die günstigen Zinssätze der Bausparkassen annehmen. Oft betrügen sie sich damit selbst. Schlecht ist, einen Kredit aufzunehmen, der 5,5 Prozent kostet, und die Tilgung in Verträge zu stecken, die 1 Prozent bringen. An diesem Fazit ändern auch Rabatte wenig. Wer für einen Kredit statt 5,5 nur 5 oder 4,5 Prozent bezahlen muss, verringert nur den Schaden, macht aber trotzdem Verlust.

Die Festdarlehen und Investmentfonds, die bei der Finanzierung vermieteter Immobilien eingesetzt werden, unterliegen eigenen Gesetzen. Hier kann sinnvoll sein, die Tilgung in alternative Geldanlagen zu stecken. Mit Vorsicht wohlgemerkt: Sonderangebote führen schnell auf Abwege, wenn in den Sparverträgen hohe Ausgabeaufschläge und Provisionen enthalten sind. Bei einem Kredit von 500.000 Euro erzielen Banken zurzeit eine Marge von 20.000 Euro, wenn der Kredit zehn Jahre lang zu 5,5 Prozent ausgelegt und jeden Monat mit 3400 Euro getilgt wird. Das ist wenig, weil die laufende Marge nur 64 Basispunkte beträgt.

Auswege bieten Festdarlehen und Versicherungen. Die konstante Schuld erhöht den Margenbarwert des Kreditgebers auf 26.000 Euro. Hinzu kommt die Provision für die Vermittlung der Versicherung. Bei einer Rendite von 5 Prozent muss der Anleger monatlich 1229 Euro aufwenden, um etwa nach 20 Jahren auf einen Endwert von 500.000 Euro zu kommen, mit dem die Hypothek abgelöst werden kann. Die Summe der Prämie beträgt rund 295.000 Euro. Ein Satz von 5 Prozent bringt knapp 15.000 Euro. Das führt zu Einnahmen von 41.000 Euro, so dass die Bank ihre Schäfchen im Trockenen hat und mit dem Kunden „spielen“ kann.

Kein Anlass zur Sorge

Eine Morgengabe von 5000 Euro senkt den Nominalzins von „hässlichen“ 5,5 auf „hübsche“ 5,35 Prozent. Ein Nachlass von 25 Basispunkten kostet die Bank lediglich 10.000 Euro. Das ist immer noch kein Anlass zur Sorge, weil die Kriegskasse mit 21.000 Euro ordentlich gefüllt ist. Gefährlich wird es für das Institut erst, wenn der Kunde für den Festkredit nur 5 Prozent zahlen will. Dieser Satz braucht die Reserven auf, so dass es an die Substanz geht. Umgekehrt sollte der Anleger aber nicht auf Tilgungsdarlehen ausweichen, wenn er bei den Festhypotheken nicht die gewünschten Nachlässe erhält.

Die Kombination von Krediten und Geldanlagen ist bei Finanzierungen mit Schuldzinsenabzug und hohem Einkommen der richtige Ansatz. Genauso vorteilhaft ist der Verzicht auf Rabatte. Am besten sind Festdarlehen und Geldanlagen ohne Provision.

Der Autor ist Finanzanalytiker in Reutlingen.



Text: F.A.Z.
Bildmaterial: F.A.Z.-Kai

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