Die Vermögensfrage

Gestaltung der Kredite ist für Hausbesitzer knifflig

Von Volker Looman

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16. Dezember 2007 Die Zinskurve für Immobilienkredite ist zurzeit flach. Das bedeutet für Haus- und Wohnungsbesitzer, dass es auf den ersten Blick egal ist, wie lange die Zinsen festgeschrieben werden. Werden die Konditionen fünf Jahre festgeschrieben, sind jedes Jahr etwa 4,9 Prozent fällig, und bei einer Zinsbindung von 15 Jahren steigen die Kosten auf 5,2 Prozent pro Jahr. Bei genauer Betrachtung der Dinge ist die Frist aber von so großer Bedeutung, dass es trotz der ähnlichen Zinsen überhaupt nicht egal ist, welche Festschreibung gewählt wird.

Die lange Zinsbindung kommt für Anleger in Frage, die ihre Objekte lange halten werden. Wer jedoch nicht weiß, wie lange er die Immobilie - egal, ob selbstgenutzt oder vermietet - halten wird, ist mit kurzen Zinsbindungen besser bedient, da sonst hohe Entschädigungen bei der Ablösung der Verbindlichkeiten drohen. Die Aussage gilt sowohl für die Aufnahme als auch für die Prolongation von Krediten. Gerade bei der Verlängerung droht die Gefahr, schwere Fehler zu begehen, weil wichtige Grundsatzfragen auf die leichte Schulter genommen werden. Das wird in folgendem Fall deutlich.

Berufstätigkeit der Geschwister spielt keine Rolle

Ein Geschwisterpaar besitzt in Ost-Berlin ein Mehrfamilienhaus, das der Großvater vor 70 Jahren errichtet hat. Die Immobilie gehört zum Familiensilber, und bisher ist niemand auf die Idee gekommen, das Haus zu verkaufen. Es wirft Mieten von 150.000 Euro pro Jahr ab, von denen der Bruder und die Schwester aber nur Bruchteile sehen. Die Kosten für die Instandhaltung und Verwaltung der Wohnungen schlagen jedes Jahr mit 60.000 Euro zu Buche. Hinzu kommen Zins und Tilgung für den Kredit. Auf dem Objekt lasten Schulden von 500.000 Euro. Dafür sind in der Vergangenheit etwa 42.000 Euro aufgewendet worden, so dass für die Anleger unter dem Strich lediglich 48.000 Euro übrig geblieben sind. Das sind pro Investor und Monat ungefähr 2000 Euro.

Die Höhe der Ausschüttung hat in der Vergangenheit keine Rolle gespielt, weil die Geschwister berufstätig waren. Jetzt sind der Bruder, der 65 Jahre alt ist, und die Schwester, die 63 Jahre alt ist, aber im Ruhestand, und die Renten sind knapp. Der Bruder bezieht eine Pension von 2000 Euro pro Monat, und die Schwester erhält eine Rente von 1500 Euro, so dass die Überschüsse der Immobilie für beide Anleger wichtig sind. Die zusätzlichen 2000 Euro reichen den beiden Hausbesitzern, so dass sie dazu neigen, die Zinsen des Kredites, die im Moment neu zu verhandeln sind, wieder für zehn Jahre festzuschreiben.

Maßgebend für Entscheidung ist der Wert des Hauses

Die Prolongation ist aber, obwohl sie einfach aussieht, die Spitze eines Eisberges. Das Objekt ist 70 Jahre alt und in mäßigem Zustand. Das wissen die Geschwister, und sie rechnen damit, dass in den nächsten Jahren erhebliche Aufwendungen notwendig werden, um das Haus wieder auf Vordermann zu bringen. Das wird nur mit Hilfe weiterer Kredite möglich sein, und davor scheuen beide Anleger zurück. Hinzu kommt bei den Geschwistern eine gewisse Müdigkeit, das Mehrfamilienhaus zu halten. Lieber wäre ihnen, das Anwesen zu verkaufen und das Kapital zur freien Verfügung zu haben. Das heißt im Klartext, dass es in Wahrheit gar nicht um die Prolongation des Kredites, sondern um die Grundsatzfrage geht, ob das Haus verkauft werden soll oder nicht. Sie ist nicht ganz leicht zu beantworten.

Maßgebend für die Entscheidung ist der Wert des Hauses. Die Mieten liegen zurzeit bei 150.000 Euro. Mit diesem Wert wird sich freilich kein Käufer, der auf den Cent schaut, sehr lange aufhalten. Ihn interessieren vielmehr die Höhe der aktuellen Kosten, die Stabilität der Erträge und der Umfang der künftigen Reparaturen. Der gegenwärtige Überschuss beträgt 90.000 Euro pro Jahr, und die Instandhaltung des Gebäudes wird 100.000 Euro betragen. Das wird mit viel Glück zu einem Verkehrswert von einer Million Euro führen. Grundlage dieser Annahme ist die Hoffnung, dass für das Haus zwölf Jahresmieten bezahlt werden und von diesem Produkt die Aufwendungen abgezogen werden.

Das größte Fragezeichen ist der Wert in 20 Jahren

Falls die Rechnung aufgeht, besitzen die beiden Geschwister jeweils 500.000 Euro. Davon gehen noch die Schulden ab. Wenn das Objekt also im Besitz der Familie bleibt, startet jeder Anleger mit 250.000 Euro. Die monatlichen Erträge liegen bei 3750 Euro. Für den Kredit sind bei einem Sollzins von 5,5 Prozent und einer Restlaufzeit von 20 Jahren monatlich 1700 Euro fällig. Damit sinkt der Überschuss vor Steuern auf 2050 Euro pro Monat. Die Steuern schlagen mit etwa 500 Euro zu Buche, so dass der monatliche Nettoertrag auf schätzungsweise 1500 bis 1600 Euro sinkt. Er wird auf 1200 bis 1300 Euro zurückgehen, weil die Steuerbelastung im Laufe der Zeit steigt.

Das größte Fragezeichen ist der Wert in 20 Jahren. Wenn die Anleger viel Glück haben, wird das Haus seinen Wert behalten, so dass am Lebensende jeder Investor etwa 500.000 Euro in der Hand haben wird. Genauso ist es aber auch möglich, dass das Haus an Wert verlieren wird, weil die Aufwendungen für die Instandhaltung zu gering waren. Bei einem Wert von 500.000 Euro in 20 Jahren würde sich die Vermietung mit 9,4 Prozent pro Jahr verzinsen, und bei einem Ansatz von 250.000 Euro kommen 7,5 Prozent pro Jahr heraus. Das sind hohe Renditen, die mit anderen Anlagen kaum zu erzielen sind. Trotzdem sollten beide Ergebnisse kein Freibrief sein, das Haus bedenkenlos zu halten.

Entscheidung beider Anleger wird erschwert

Die beiden Geschwister wünschen sich pflegeleichte Anlagen und hohe Überschüsse. Vor diesem Hintergrund sind der Verkauf des Hauses und die Verrentung des Geldes überlegenswerte Alternativen. Wenn das Objekt verkauft wird und die Hypothek abgelöst wird, stehen jedem Anleger rund 250.000 Euro zur Verfügung. Wenn davon 60 Prozent in einer Rentenpolice und 40 Prozent in einem Aktiendepot verrentet werden, stehen jedem Ruheständler in den nächsten 20 Jahren etwa 1700 Euro pro Monat zu Verfügung.

Im Vergleich zu der Immobilie ist das ein anfänglicher Mehrertrag von 100 Euro. Er wächst im Laufe der Zeit auf 500 Euro an, weil die Überschüsse der Immobilie sinken, doch zum Jubeln bietet die Mehrrente kein Anlass. Erstens gibt es keine Gewähr, dass sich die Rentenversicherung mit 4 Prozent und das Aktiendepot mit 8 Prozent rentieren, und zweitens sind die Endwerte der Anlagen verschieden. Bei der Immobilie kann in 20 Jahren ein Restwert vorhanden sein, doch bei der Verrentung des Kapitals wird am Lebensende kein Geld mehr vorhanden sein. Das wird die Entscheidung beider Anleger erschweren.

Vermietung des Hauses wird zum Dauerthema werden

Dreh- und Angelpunkt der Überlegungen ist der Endwert der Investition. Muss das Geld erhalten bleiben, weil die Kinder etwas Vermögen erben sollen, oder darf das Kapital verrentet werden? Wenn es erhalten werden soll, gibt es zur Immobilie kaum Alternativen, weil mit Anleihen und Aktien nicht 9 bis 10 Prozent erzielbar sind. Beim Verzehr des Geldes verliert die Immobilie an Glanz, weil Beton nicht essbar ist.

Hier sind bei der Rentenversicherung und den Aktien die Aussichten besser, weil die Erträge höher und konstant sind. Damit schließt sich der Kreis zur Ausgangsfrage, wie der Kredit verlängert werden soll. Im vorliegenden Fall sind langfristige Zinsbindungen mit Vorsicht zu genießen. Selbst wenn das Haus behalten wird, sind fünf Jahre genug, weil die Vermietung des Hauses mit hoher Wahrscheinlichkeit ein Dauerthema werden wird.

Der Autor ist Finanzanalytiker in Reutlingen.



Text: F.A.Z., 15.12.2007, Nr. 292 / Seite 21
Bildmaterial: F.A.Z.-Kai

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