Die Vermögensfrage

Wohnungen nach Nato-Modell taugen oft nichts

Von Volker Looman

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23. August 2008 Subventionen sind die beste Voraussetzung, um bei Geldanlagen und Krediten auf Abwege zu geraten. Wenn der Staat mit der Gießkanne über Land zieht und den Bürgern hier Prämien schenkt und dort Steuervorteile gewährt, überlegen die meisten Menschen nicht mehr lange und greifen beherzt zu. So war es bei den Lebensversicherungen, so ist es bei der Riester-Rente, und so wird es auch in Zukunft bei den Bausparverträgen sein. Nur wenige Anleger fragen sich, ob sie die Produkte überhaupt brauchen, und noch seltener sind Investoren, die sich nach der Wirtschaftlichkeit der Verträge erkundigen.

Wenn zwischen Kiel und Konstanz irgendwelche Nachlässe oder Zuschüsse winken, bleibt der gesunde Menschenverstand in aller Regel auf der Strecke, und die Verkäufer haben leichtes Spiel, ihre Waren an die Frau oder den Mann zu bringen. Das klappt zum Beispiel auch bei Immobilien, welche an die Soldaten der Nato vermietet werden. Hier gibt es zuerst Rabatte beim Kauf und dann Garantien bei der Vermietung, so dass einzelne Anleger, vor allem Ärzte, ganz verrückt nach diesen Immobilien sind. Von der Begeisterung würde bei kühler Analyse der Anlagen mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht viel übrigbleiben, und die Hintergründe werden in folgendem Beispiel deutlich.

Gier und Dummheit

In den nächsten Monaten sollen in der Oberpfalz weitere Häuser für Offiziere der amerikanischen Armee errichtet werden. Bauherren sind deutsche Privatanleger. Sie ziehen die Immobilien hoch und vermieten die Objekte an das Bundesvermögensamt, das die Unterkünfte den Soldaten zur Verfügung stellt. Unter den Angeboten ist ein Haus mit einer Wohnfläche von 130 Quadratmetern, das etwa 308.000 Euro kostet. Hinzu kommen die Steuern des Grunderwerbs, die Kosten des Notars und die Provision des Maklers, so dass der Gesamtaufwand auf rund 329.000 Euro klettert. Dafür bezahlt das Bundesvermögensamt dem Besitzer zehn Jahre eine Monatsmiete von 6,50 Euro je Quadratmeter.

Man muss von Mathematik und Rentabilität nicht viel verstehen, um nach wenigen Sekunden zu sehen, dass das Angebot nicht viel taugt: 6,50 Euro mal 12 Monate mal 130 Quadratmeter führen zu einem Jahresertrag von 10.140 Euro. Das sind gute 32 Jahresmieten, und wer 100 durch 32 teilt, sieht schwarz auf weiß, dass die Verzinsung bei 3,13 Prozent je Jahr liegt. Das ist eigentlich Grund genug, um die Offerte in den Müll zu werfen. Interessant ist hier nur noch die Frage, was Manager, Freiberufler und Unternehmer, die alle im Ruf stehen, die Grundrechenarten zu beherrschen, trotzdem bewegt, solche Objekte zu kaufen. Die Antwort ist einfach: Gier und Dummheit. Der Befund ist hart, aber angemessen, weil die Anleger nur die Subventionen sehen und nicht an den Endwert der Immobilie denken.

Die wenigen Zahlen führen zu unterschiedlichen Renditen

Der Köder für den Einstieg in die sogenannten Nato-Modelle ist die Mehrwertsteuer, die im Kaufpreis enthalten ist. Sie wird dem Anleger in voller Höhe erstattet. Das sind im vorliegenden Beispiel rund 51.000 Euro, so dass der Einstiegspreis von 329.000 auf 278.000 Euro sinkt. Danach kann sich der Investor über 120 staatliche Mieten von jeweils 845 Euro freuen. Am Ende der Veranstaltung träumt der gemeine Hausbesitzer von Wertsteigerungen. Das ist nicht verboten. Nur stellt sich die Frage, wie die Bemessungsgrundlage aussieht. Wer den Ausgangspreis von 329.000 Euro um jährlich 2 Prozent anhebt, kommt nach zehn Jahren auf 401.000 Euro. Werden zum selben Zeitpunkt aber ein Verkaufspreis von 20 Jahresmieten und ein Schnaps von 10 Prozent auf das Produkt unterstellt, kommen nur 223.000 Euro zusammen.

Die wenigen Zahlen führen - das liegt in der Sache der Natur - zu unterschiedlichen Renditen. Der erste Zahlungsplan bietet eine jährliche Verzinsung von 6,99 Prozent, und der zweite Zahlungsstrom wirft eine jährliche Rendite von 1,87 Prozent ab. Die Differenz beruht einzig und allein auf dem Endwert. Im ersten Fall sind nicht nur Haus und Hof, sondern auch die Grunderwerbsteuer, die Notarkosten und die Maklerprovision dynamisiert worden, und im zweiten Fall gilt die alte Kaufmannsregel, dass eine Immobilie nach Möglichkeit nicht viel mehr als 20 Jahresmieten kosten sollte.

Mieten, Steuervorteile und Kreditzinsen halten sich fast die Waage

So nüchterne Betrachtungen werden in den Prospekten - auch das liegt in der Sache der Natur - natürlich nicht angestellt. Da ist von der schönen Oberpfalz die Rede, dort geht es um die Erstattung der Mehrwertsteuer, hier wird die Bonität des Mieters gepriesen. Zusätzlich wird das Angebot gemacht, das Vorhaben mit Hilfe eines Kredites zu bezahlen. Das ist zwar die Spekulation der Spekulation, doch auf dem Papier ist die Geschichte eine tolle Idee. Vorgeschlagen wird ein Kredit von 329.000 Euro. Er soll zum Kurs von 90 Prozent aufgenommen werden, so dass die Schuld auf 366 000 Euro steigt, um in den Genuss der 329.000 Euro zu kommen. Der Auszahlungsverlust von 37.000 Euro führt zu Steuervorteilen von 9000 Euro, weil das Disagio zur Hälfte sofort als Werbungsausgabe geltend gemacht werden kann.

Die beiden Steuerrückzahlungen - hier die Mehrwertsteuer von 51.000 Euro, dort die Einkommen von 9000 Euro - führen bei dem Anleger zu „Einnahmen“ von 60.000 Euro. Der Betrag ist zwar ein Kredit, doch das bringt Verkäufer mit flinker Zunge nicht aus der Fassung. Eher wird das Gegenteil der Fall sein. Jetzt laufen sie zur Hochform auf, weil sie ihren Kunden den Vorschlag machen können, das Geld in einen Aktienfonds zu stecken.

Dort unterstellen sie eine Nettoverzinsung von 10 Prozent, so dass nach zehn Jahren ein Guthaben von 156.000 Euro winkt. Nun wird Bilanz gezogen: Immobilienerlös von 401.000 Euro plus Aktienguthaben von 156.000 Euro minus Restschuld von 356.000 Euro ergeben einen satten Überschuss von 201.000 Euro. Dafür ist so gut wie nichts aufgewendet worden. Anfangs ist kein Geld auf den Tisch zu legen, während der Vermietung halten sich die Mieten, Steuervorteile und Kredizinsen fast die Waage, und am Schluss darf, kann oder soll der Investor im Überschuss baden.

Bergsteiger ohne Haken und Seil

Bei diesen Perspektiven ist es kein Wunder, dass Chefärzte und Zahnmediziner in der ersten Reihe sitzen, wenn es um den Verkauf von Nato-Modellen geht. Genauso wenig ist es aber ein Wunder, dass viele Anleger bei diesen Geschäften unter die Räder kommen. Wer ein Haus für 32 Jahresmieten kauft, wer einen Kredit in dieser Höhe aufnimmt, wer die Steuerrückzahlungen in einen Aktienfonds steckt und wer bei dieser Kombination auch noch auf Wertsteigerungen hofft, muss des Wahnsinns fette Beute sein.

Das ist Spekulation in Reinkultur, und wer sich den Absturz leisten kann, kann es ja ruhig einmal versuchen. Heikel wird es nur, falls die Bergsteiger ohne Haken und Seil losziehen. Dann kann es schon mal vorkommen, dass die Kraxler richtig abstürzen und sich mehr als eine blutige Nase holen. Immobilien sind solide Geschäfte, falls die Kirche im Dorf bleibt, doch wenn überteuerte Objekte auf Pump und am Rande von Truppenübungsplätzen errichtet werden sollen, empfiehlt sich zuvor eine Ortsbegehung unter besonderer Berücksichtigung des Hinweises, dass hier in der Regel scharf geschossen wird - auch in finanzieller Hinsicht.

Der Autor ist Finanzanalytiker in Reutlingen.



Text: F.A.Z.
Bildmaterial: F.A.Z. - Kai

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