Steuertipps zum Jahresende (3)

Für Immobilienbesitzer

Von Lutz Schumann

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24. Dezember 2007 Nur noch wenige Tage bleiben den Bundesbürgern, um ihre Steuerangelegenheiten für das Jahr 2007 zu regeln. Wenn in der Silvesternacht die Raketen in den Himmel steigen, ist es für viele Steuergestaltungen zu spät. Zumal es ab nächstem Jahr wieder einige steuerliche Verschlechterungen geben wird.

Nutzen Sie die letzten Tages des alten Jahres und prüfen Sie, welche Möglichkeiten Sie haben, die drückende Steuerlast in den letzten Tagen des Jahres noch etwas zu reduzieren.

Einbau von Wänden sofort voll absetzbar

Vermieter können das Errichten und Entfernen von Zwischenwänden sofort als Werbungskosten absetzen, entschied der Bundesfinanzhof (BFH, Aktenzeichen: IX R 39/05). Dieses Urteil kommt vor allem Vermietern von Gewerbeimmobilien zugute. Denn viele Mieter wollen keine Großraumbüros, sondern kleine Einzelbüros. Deshalb muss der Vermieter vor Abschluss eines Mietvertrags oft Wände in Rigips-Leichtbauweise einziehen und Stromleitungen neu verlegen.

Bislang behandelten viele Finanzämter diese Aufwendungen als nachträgliche Herstellungskosten. Die unangenehme Folge: Die Kosten ließen sich nur im Rahmen der Gebäudeabschreibung Steuern mindernd geltend machen, also meist auf 50 Jahre verteilt.

Doch der BFH stellte sich auf die Seite der Vermieter. Aufwendungen für eine reine Umgestaltung von vermieteten Räumen durch Verlegen und Entfernen von Zwischenwänden sind keine nachträglichen Herstellungskosten, solange die eingefügten Teile nicht das Gesamtgebäude bautechnisch prägen. Es handele sich vielmehr um Erhaltungsaufwand, den der Vermieter in voller Höhe sofort als Werbungskosten absetzen kann.

Denn bei einem Einbau in vorhandene Einrichtungen kommt Herstellungsaufwand nur bei einer wesentlichen Verbesserung oder bei einer Erweiterung der Nutzfläche in Betracht. Hingegen liegt Erhaltungsaufwand vor, wenn etwas Vorhandenes in zeitgemäßer Form erweitert wird.

Steuer-Tipp: Müssen Sie als Vermieter Ihre Immobilie den Wünschen Ihres Mieters anpassen, sollten Sie die Kosten stets in voller Höhe im Jahr des Umbaus in Ihrer Steuererklärung als Werbungskosten ansetzen. Achten Sie darauf, dass die Bauarbeiten nicht die Funktion oder das Wesen der Immobilie verändern, zum Beispiel beim Umbau von Mietwohnungen in Büros oder durch Vergrößern der Nutzfläche.

Mietvertrag mit Angehörigen: Was Sie dürfen und was nicht

Die Oberfinanzdirektion Frankfurt am Main hat zusammengefasst, unter welchen Voraussetzungen die Finanzämter Mietverträge mit Angehörigen anerkennen (Aktenzeichen: S 2253 A 46 St 214). Grundsätzlich muss der Vertrag wie unter fremden Dritten geschlossen und umgesetzt werden. Jedoch sind geringfügige Abweichungen wegen Unerfahrenheit nicht steuerschädlich.

Sie dürfen

- die Miete bar und ohne Quittung zahlen
- die Miete mit geschenktem Geld bezahlen
- die Miete mit einem Unterhaltsanspruch verrechnen
- im Mietvertrag den Passus über die Nebenkosten „vergessen“

Aber je mehr solcher Abweichungen zusammenkommen, desto größer ist die Gefahr, dass das Finanzamt das Mietverhältnis im Gesamten nicht anerkennt.

Sie müssen

- Miete und Mietsache vereinbaren
- Miete zahlen - und zwar wie im Vertrag vereinbart. Also nicht jährlich, wenn Sie monatlich vereinbart haben

Sie dürfen nicht

- Räume Ihres Hauses an Ihr volljähriges Kind vermieten, die keine abgeschlossene Wohnung bilden

- wechselseitige Verträge mit anderen Angehörigen schließen

Achtung! Überlassen Sie Angehörigen eine Wohnung zu einer Vorzugsmiete, müssen Sie seit 2004 mindestens 75 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, um in den Genuss des vollen Werbungskostenabzugs zu kommen.

Fiskus muss vorab entstandene Werbungskosten anerkennen

Ein Investor hatte ein Mietshaus zu einem Kaufpreis von 3,9 Millionen Mark per notariellem Kaufvertrag erworben. Doch die Bank hielt die zunächst zugesagte Finanzierung nicht ein. In dem Aufhebungsvertrag verpflichte sich der Investor, einen Schadenersatz von 250.000 Mark an den Immobilienbesitzer zu zahlen und machte diesen Betrag sowie die Kosten für Beurkundung und Aufhebung des Kaufvertrags als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend.

Zu Recht, wie der BFH (Aktenzeichen: IX R 3/04) entschied. Der Fiskus muss die Kosten als vorweggenommene Werbungskosten anerkennen. Der Betroffene kann diese Werbungskosten mit positiven Einkünften aus Vermietung und Verpachtung steuersparend verrechnen.

Fiskus beteiligt sich am Abriss

Wenn ein Gebäude wegen schwerwiegender Mängel nicht mehr vermietet werden kann, bleibt oft nur der Abriss. Klar war bisher, dass der Eigentümer die Abbruchkosten sowie die restlichen Anschaffungskosten der Mietimmobilie als Steuern mindernde Werbungskosten absetzen darf.

Neu ist, dass der Steuervorteil selbst dann gilt, wenn der Eigentümer auf dem Grundstück keine neue Mietimmobilie errichtet, sondern ein Gebäude, das er selbst nutzt. Das Finanzgericht (FG) Niedersachsen begründete seine Entscheidung damit, dass der Abbruch quasi den letzten Akt der Vermietungstätigkeit darstelle (Aktenzeichen: 13 K 464/03, Revision beim BFH unter Aktenzeichen: IX R 51/05).

Steuer-Tipp: Sollte Ihr Finanzamt Ihnen diesen Abzug verwehren, dann legen Sie Einspruch gegen Ihren Steuerbescheid ein und verweisen dazu auf das FG-Urteil und die ausstehende Entscheidung des Bundesfinanzhofs. Wichtig ist dabei, den schlechten Zustand der Immobilie durch Fotos und Gutachten zu dokumentieren.

Schuldzinsen auch nach Ende der Vermietungstätigkeit absetzen

Das Bundesfinanzministerium (BMF) hat sich der Sichtweise des Bundesfinanzhofs (BFH) angeschlossen, wonach Schuldzinsen auch nach Aufgabe der Vermietungstätigkeit als Werbungskosten abgesetzt werden können (Schreiben vom 3. Mai 2006, Aktenzeichen: IV C 3 - S 2211 - 11/06).

Der BFH hatte dies mehrfach für Fälle entschieden, in denen mit dem Darlehen sofort abziehbare Kosten finanziert wurden, zum Beispiel fürs Sanieren oder Modernisieren des Gebäudes. Bisher hatte der Fiskus dies nur zugelassen, wenn beim Verkauf, Leerstand oder bei Selbstnutzung der (fiktive) Erlös nicht zum Tilgen des Kredits reichte.

15-Prozent-Grenze beim anschaffungsnahen Aufwand

Das Bayerische Landesamt für Steuern (LfSt) hat in zwei Beispielfällen Licht ins Dunkel der 15-Prozent-Grenze beim sogenannten „anschaffungsnahen Aufwand“ gebracht (Aktenzeichen: S 2211 - 3 - St 32/St 33).

Fall 1: Ein Mehrfamilienhaus bestand aus zwei selbst genutzten und einer vermieteten Wohnung. Innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf renovierte der Eigentümer die vermietete Wohnung. Sind die Renovierungskosten mit den Herstellungskosten des gesamten Gebäudes zu vergleichen (15-Prozent-Grenze wird unterschritten) oder mit den anteiligen Kosten, die auf die vermietete Wohnung entfallen (15-Prozent-Grenze wird überschritten und greift also)?

Das LfSt entschied sich für erstere Variante: Als Vergleichsgrundlage dienen die Kosten für das gesamte Gebäude.

Fall 2: Die drei Wohnungen werden einzeln als Sondereigentum erworben. Nach dem Einkommensteuergesetz ist der Kauf einer Eigentumswohnung steuerrechtlich mit dem Kauf eines Gebäudes gleichgestellt. Als Vergleichsgrundlage dienen also die Kosten für die vermietete Wohnung.

Das Kaufmodell aus Fall 2 ist im Gegensatz zu Fall 1 also steuerschädlich.Wer eine Immobilie baut oder kauft, kann die Herstellungskosten nur über 50 Jahre hinweg abschreiben. Renoviert oder modernisiert er das gekaufte Objekt, zählen diese zusätzlichen Kosten möglicherweise zu den Herstellungskosten - nämlich dann, wenn sie innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf anfallen und mindestens 15 Prozent der ursprünglichen Herstellungskosten betragen.

Folge: Auch die Renovierung lässt sich nur über Jahre hinweg abschreiben. Wer die 15-Prozent-Grenze dagegen unterschreitet, darf die Renovierung sofort als Werbungskosten von seinen Mieteinnahmen absetzen.

Auch ein einziger Verkauf kann gewerblich sein

Galt bisher, dass wer innerhalb von fünf Jahren zwei Immobilien kaufte oder baute und danach verkaufte, privat handelte und erst ab drei Immobilien ein Gewerbe betrieb (so genannten „3-Objekte-Grenze“), hat der Bundesfinanzhof (BFH) jetzt entscheiden, dass auch ein einzelnes Geschäft gewerblich sein kann, und zwar wenn es mehrere dauernde Einzeltätigkeiten erfordert (Aktenzeichen: IV R 65/04).

Im vorliegenden Fall hatte eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) ein Grundstück gekauft, um ein Einkaufzentrum zu bauen. Sie erstellte die Baupläne, schloss Mietverträge für die Läden, beauftragte ein Bauunternehmen und haftete gegenüber dem Käufer für Baumängel und für ausgefallene Mieten, falls das Gebäude nicht rechtzeitig fertiggestellt würde. Damit nähme die GbR tiefgreifend am Markt teil, trete also gewerblich auf, entschieden die Richter.

Das Fatale: Neben Einkommensteuer wird auch Gewerbesteuer fällig.

Haus in Frankreich absetzen

Der deutsche Fiskus muss beim Festsetzen des Steuersatzes auch Verluste aus dem Ausland berücksichtigen, entschied der Europäische Gerichtshof (EuGH, Urteil vom 21. Februar 2006, Aktenzeichen: Rs C-152/03). Die klagenden Eheleute arbeiteten in Deutschland als Lehrer und lebten in Frankreich in ihrem eigenen Einfamilienhaus. Die Verluste für ihr selbstgenutztes Haus machten sie in Deutschland geltend.

Das Finanzamt widersprach jedoch mit dem Hinweis, diese „Einkünfte aus der Nutzung unbeweglichen Vermögens“ ließen sich nur in dem Land absetzen, in dem das Haus stehe, also Frankreich. Der EuGH sieht hierin einen Verstoß gegen das EU-Recht auf Freizügigkeit.

Disagio vorerst absetzbar

Das Bundesfinanzministerium (BMF) hat die Übergangsregelung für das Disagio (auch Damnum genannt) verlängert. Es lässt sich weiterhin in voller Höhe als Werbungskosten von den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen (BMF-Schreiben vom 15. Dezember 2005, Aktenzeichen: IV C 3 - S 2253a - 19/05).

Voraussetzungen sind, dass die Zinsen des Darlehens für mindestens 5 Jahre festgeschrieben sind und das Disagio maximal 5 Prozent beträgt. Wann der Gesetzgeber den Fall eindeutig klärt, ist unbekannt. Bei einem Disagio handelt es sich um Kreditzinsen, die von Anfang an bei der Bank verbleiben.

Immobilien rechtzeitig renovieren

Mancher Vermietern, der Immobilien verkaufen oder selbst nutzen wollte, versuchte zuvor noch schnell Renovierungskosten als Werbungskosten abzusetzen. Der Bundesfinanzhof (BFH) und das Bundesfinanzministerium (BMF) machten diesen jetzt einen Strich durch die Rechnung,

Wer seine Vermietungsabsicht aufgibt, kann keine vorgelagerten Erhaltungskosten geltend machen (BFH-Urteil, Aktenzeichen: IX R 34/03 und BMF-Beschluss vom 26. November 2001, Aktenzeichen: IV C 3 - S 2211 - 53/01). Auf der sicheren Seite sind Sie nur, wenn Sie Ihre Immobilien deutlich vor Verkauf oder Selbstnutzung modernisieren.

Ferienwohnung: Gewinnerzielungsabsicht nachweisen

Für Eigentümer einer Ferienwohnung reicht es nicht mehr aus, ihre Immobilie zu vermieten und nie selbst zu nutzen, wenn sie den deutschen Fiskus an ihren Kosten beteiligen wollen. Dank einer Verwaltungsanweisung der Oberfinanzdirektion (OFD) München vom 25. Juli 2005 (Aktenzeichen: S 2253 - 86 St 41) müssen sie sich jetzt an der ortsüblichen Vermietungszeit orientieren. Unterschreiten sie diese um mehr als ein Viertel, verlangt der Fiskus eine Überschussprognose (auch „Totalüberschussprognose“ genannt).

Damit ist gemeint, dass Sie anhand einer Berechnung glaubhaft machen, über die kommenden 30 Jahre hinweg voraussichtlich einen Gewinn zu erzielen. Man spricht deshalb auch von „Gewinnerzielungsabsicht“, im Gegensatz zur „Liebhaberei“, wenn die Gewinnerzielungsabsicht fehlt. Immerhin spielen die vergangenen Jahre bei der 30-Jahre-Prognose keine Rolle.

Wird die Wohnung renoviert, gereinigt oder ähnliches, so zählen diese Zeiten zu den vermieteten Tagen. Kurzfristige Aufenthalte des Eigentümers gelten nicht als Selbstnutzung, zum Beispiel wenn er die Wohnung reinigt, kontrolliert, Schäden beseitigt oder an einer Eigentümerversammlung teilnimmt.

Steuer-Tipp: Auch wenn Sie selbst an einigen Tagen im Jahr den Urlaub in Ihrer Ferienwohnung genießen wollen, sind Ihre Steuervergünstigungen längst nicht gestorben. Ob mit oder ohne Selbstnutzung - wie Sie das deutsche Finanzamt an möglichst vielen Kosten ihrer Ferienimmobilie beteiligen, lesen Sie im Spezial des Steuer-Schutzbriefes „Ferienimmobilien - wie Sie steuerlich das Meiste rausholen“.

Eigenbedarf: Abfindung an Mieter nicht absetzbar

Wenn Sie Ihre vermietete Wohnung selbst nutzen wollen und Ihrem Mieter eine Abfindung zahlen, können Sie diese Zahlung nicht als Werbungskosten absetzen. Mit diesem Urteil (Aktenzeichen: IX R 38/03) entschied der Bundesfinanzhof (BFH) entgegen der vermieterfreundlichen Auffassung des Finanzgerichts Köln. Der Eigentümer zahle die Abfindung nicht, um Einnahmen zu erhalten, sondern um seine Vermietertätigkeit zu beenden.

Nicht alle Darlehenskosten sind beim Immobilienverkauf absetzbar

So genannte „Vorfälligkeitsentschädigungen“ lassen sich nicht als Werbungskosten von der Steuer absetzen, entschied der Bundesfinanzhof (BFH, Aktenzeichen: IX B 136/03). Von „Vorfälligkeit“ spricht man, wenn ein Kreditnehmer seinen Kredit früher als vereinbart zurückzahlt. Die Bank verlangt dann eine Entschädigung für entgangene Zinsgewinne. Diese fällt meist dann an, wenn ein Vermieter ein fremdfinanziertes Gebäude verkauft, den Kredit also nicht mehr braucht.

Schuldzinsen auch bei geplanter Eigennutzung abziehbar

Wer innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist eine Immobilie mit Gewinn verkauft und deshalb Spekulationssteuer zahlen muss, kann im Gegenzug Grundstückskosten und Schuldzinsen für Kredite abziehen. Dies ist selbst dann erlaubt, wenn der Eigentümer die Immobilie ursprünglich selbst nutzen wollte. Er darf seine Kosten ab dem Zeitpunkt geltend machen, an dem er sich zum Verkauf entschlossen hat, entschied jetzt der Bundesfinanzhof (BFH, Aktenzeichen: X R 22/00).

Steuer-Tipp: Sie weisen Ihre Verkaufsabsicht nach, indem Sie Zeitungsanzeigen, Maklerverträge und/oder Zeugenaussagen von Interessenten einreichen.

Gemischte Kredite einfacher absetzen

Kredite für gemischt genutzte Immobilien lassen sich jetzt besser von der Steuer absetzen. Bisher musste der Eigentümer die Kreditzinsen aufteilen: Entfielen 60 Prozent des Kaufpreises oder der Baukosten auf privat genutzte Räume und 40 Prozent auf vermietete Räume, dann konnte der Eigentümer auch nur 40 Prozent der Zinsen als Werbungskosten absetzen. Die aufwändige Alternative war, den Kaufpreis getrennt zu bezahlen und genau für den vermieteten Teil einen Kredit aufzunehmen.

Jetzt vereinfachte der Bundesfinanzhof (BFH): Der Kredit darf höher sein als für den vermieteten Teil nötig. Hauptsache, der Eigentümer verwendet den Kredit überwiegend für den vermieteten Teil (Aktenzeichen: IX R 58/03). Entfallen drei Viertel des Kredits auf diesen vermieteten Teil, dann darf er auch drei Viertel der Kreditzinsen als Werbungskosten absetzen. Es ist also nicht mehr nötig, mehrere Kredite aufzunehmen.

Solaranlage absetzen

Die Kosten für eine Solaranlage zum Wassererhitzen lassen sich von der Steuer absetzen, entschied der Bundesfinanzhof (BFH, Aktenzeichen: IX R 52/02). Aus dem konkreten Fall ergeben sich allerdings einige Voraussetzungen für andere Hauseigentümer.

Das Haus muss zum Teil vermietet werden. Absetzen dürfen Sie nur die Kosten, die anteilig auf den vermieteten Teil entfallen. Im entschiedenen Fall handelte es sich um eine Ferienwohnung.

Die Solaranlage darf den Wert des Gebäudes nicht wesentlich verbessern. Sonst handelt es sich nicht um sofort absetzbare Erhaltungskosten, sondern um Herstellungskosten, die über 50 Jahre hinweg abzuschreiben sind. Der Kläger besaß eine voll funktionstüchtige Gaswärmeversorgung. Deshalb stellte die Solaranlage nach Ansicht der Richter keine Verbesserung, sondern eine ergänzende Energiequelle dar.

Einspruchsgründe gegen Ihren Steuerbescheid, speziell für Immobilienbesitzer, finden Sie hier auf der Internetseite www.steuer-schutzbrief.de.

Lutz Schumann ist Chefredakteur der Internetplattform www.steuer-schutzbrief.de und des gleichnamigen Steuer-Newsletters mit Steuertipps für Selbstständige, Immobilienbesitzer, Kapitalanleger, Rentner und Angestellte. Zudem ist er Herausgeber einer steuerlichen eBook-Ratgeberreihe.



Bildmaterial: Natascha Vlahovic, FAZ.NET

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