Die Vermögensfrage

Immobilien schützen vor Abgeltungssteuer

Von Volker Looman

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12. Januar 2008 Die Abgeltungssteuer und die Inflation sind zwei Probleme, die Anleger in diesem Jahr besonders beschäftigen werden. Abgaben auf Zinsen und Entwertung des Geldes sind nichts Neues. Doch beides wird zur Zeit anders wahrgenommen. Die Abgeltungssteuer gilt vielen als globaler Angriff des Staates auf die Ersparnisse der Bürger. Und die Inflation war in den vergangenen Jahren so niedrig, dass sie schon in Vergessenheit geraten war.

Nun scheint es aber knüppeldick zu kommen. Zuerst sind 26,375 Prozent auf Zinserträge und Kursgewinne fällig, dann droht ein jährlicher Schwund von 3 Prozent. Das wird bei Anlegern, die ihr Geld zu 4 Prozent in Anleihen investieren, zu langen Gesichtern führen. Es gibt zwar Erträge von 2945 Euro, doch die Entwertung um 3000 Euro mindert selbst das Kapital, weil auf dem Konto nur noch 99.945 Euro stehen werden. Das wird bei Investoren, die großen Wert auf Sicherheit legen, Ärger auslösen, doch gegen Steuern und Inflation ist kein Kraut gewachsen. Die einzige Möglichkeit, der schleichenden Enteignung zu entkommen, ist die Flucht in Sachwerte. Aktien und Immobilien bieten auf Dauer die beste Aussicht, das Geld in Maßen zu mehren.

Auf Aktien nicht verzichten

Ein Beispiel: Ein Anleger ist 50 Jahre alt und hat 50.000 Euro auf dem Konto. Er möchte das Geld für 15 Jahre anlegen. Zusätzlich will er jeden Monat noch 200 bis 300 Euro sparen, um die Versorgung im Alter aufzubessern. Dafür kommen zunächst einmal die üblichen Produkte wie Anleihen, Kapitalpolicen und Aktien in Frage. Festverzinsliche Wertpapiere und Versicherungen werfen ungefähr 4 Prozent ab. Davon bleiben bei einem Jahreseinkommen von 75.000 Euro zwischen 3 und 3,3 Prozent übrig. Abgeltungssteuer und Solidaritätszuschlag machen ein gutes Viertel der Kupons aus, und die Erträge der Police unterliegen am Ende der Laufzeit zur Hälfte der individuellen Besteuerung. Bei den Aktien schlagen wieder Abgeltungssteuer und Solidaritätszuschlag zu, so dass bei einem jährlichen Bruttoertrag von 8 Prozent knapp 6 Prozent übrig bleiben werden. Werden der Einmalbetrag und die Sparraten zu gleichen Teilen in Anleihen und Aktien gesteckt, sind nach Abzug der Abgaben 4,4 Prozent zu erwarten.

Die wenigen Zahlen zeigen in aller Deutlichkeit, dass im Kampf gegen Fiskus und Inflation auf Aktien nicht verzichtet werden kann. Die Erkenntnis ist nicht neu, doch die Umsetzung bereitet vielen Anlegern große Probleme. Wer trotzdem Renditen von 5 bis 6 Prozent erzielen möchte, sollte sich mit dem Kauf solider Immobilien beschäftigen. Die Aufnahme von Krediten und die Streuung des Kapitals in Anleihen, Immobilien und Aktien sind zwar ein alter Hut, doch das Konzept ist in den vergangenen Jahren etwas in Vergessenheit geraten. Abgeltungssteuer und Geldentwertung könnten diesem Klassiker zu neuem Glanz verhelfen.

Eine Wohnung ist auch nicht schlecht

Es ist zum Beispiel denkbar, für 150.000 Euro eine kleine Wohnung zu kaufen. Wenn das Objekt einschließlich Nebenkosten höchstens 20 Jahresmieten kostet, die Mieten jedes Jahr um 2 Prozent steigen und die Wohnung in 15 Jahren für 175.000 Euro wieder verkauft werden kann, kann sich die Geschichte rechnen. Grundlage der Kalkulation sind das Eigenkapital in Höhe von einem Drittel und das Fremdkapital im Umfang von zwei Dritteln des Kaufpreises. Sie führen zu einem Sparplan mit hoher Startzahlung. Anfangs sind 50.000 Euro fällig. Danach stehen auf der einen Seite die Mieteinnahmen, und auf der anderen Seite fallen die Ausgaben für Steuern, Tilgung und Zinsen an. Die Einnahmen betragen monatlich 625 Euro, die Ausgaben summieren sich bei einem jährlichen Sollzins von 5 Prozent auf 798 Euro im Monat, so dass die ersten Sparraten bei 173 Euro liegen. Sie steigen mit der Zeit auf 234 Euro an, weil die abzugsfähigen Schuldzinsen durch die fortschreitende Tilgung von Jahr zu Jahr sinken.

Der Lohn der Mühen wird die schuldenfreie Wohnung beziehungsweise ein Endvermögen von 175.000 Euro sein. Sie führen zu einer jährlichen Verzinsung von 6,1 Prozent nach Steuern. Unter Berücksichtigung der Geldentwertung wird der Wert natürlich sinken. Bei einer Inflationsrate von 3 Prozent werden die 175.000 Euro in 15 Jahren noch 112.000 wert sein. Dadurch geht die jährliche Rendite nicht nur auf 3,1 Prozent zurück, wie auf den ersten Blick zu vermuten ist, sondern sie sinkt durch Zinseszinseffekte auf 2,3 Prozent.

Die psychische Stabilität des Anlegers

Die geringe Verzinsung mag die Freude an der Immobilie trüben, doch im Vergleich zu alternativen Anlagen ist das Ergebnis hervorragend, weil bei anderen Sparformen weniger zu holen sein wird. Die Rentabilität der Immobilie lässt sich noch steigern, wenn die Hypothek nicht direkt, sondern mit Hilfe alternativer Geldanlagen getilgt wird. Die Aussetzung der Tilgung hat durch die Besteuerung der Lebensversicherungen einen massiven Dämpfer erlitten, doch die Aussage, dass sich die Anlage der Tilgung in höherverzinsliche Sparformen überhaupt nicht mehr lohne, ist nicht richtig. Die Investition der Tilgung in Anleihen und Aktien bietet trotz der Abgeltungssteuer eine Rendite von 4,4 Prozent. Das ist im Vergleich zu dem Kreditzins von 2,85 Prozent eine Differenz von 155 Basispunkten, so dass sich die indirekte Tilgung bezahlt machen kann, weil die Verzinsung des Sparplans auf 6,7 Prozent klettert.

Voraussetzung für diesen Erfolg ist aber in erster Linie die psychische Stabilität des Anlegers. Wer bei sinkenden Kursen schnell zu Boden geht, sollte auf die Aussetzung der Tilgung verzichten, weil die Gefahr viel zu hoch ist, das Konzept beim ersten Börsensturm über den Haufen zu werfen. In diesem Fall ist der Abschluss eines Bausparvertrages oder einer Kapitalversicherung aber eine fragwürdige Alternative. Die beiden Sparverträge gaukeln dem Anleger zwar Sicherheit und Stabilität vor, doch sie bringen dem Investor in finanzieller Hinsicht kaum Vorteile. Der Bausparvertrag schmälert die Rendite der Immobilie auf 5,7 Prozent, weil die Verzinsung des Sparguthabens so niedrig ist, und die Lebensversicherung beschert eine Verzinsung von 6,2 Prozent.

Nicht in die Röhre gucken

Die beiden Alternativen sind bei nüchterner Analyse uninteressant, so dass für den Immobiliensparer in erster Linie zwei Wege in Frage kommen. Entweder wird der Kredit direkt an die Bank getilgt, oder der Sparer steckt die Tilgung in einen kostengünstigen Indexfonds mit einem Aktienanteil von mindestens 50 Prozent. Unabhängig von der Finanzierung muss das Augenmerk aber auf der Immobilie liegen. Dreh- und Angelpunkte der Wohnung sind der Einstiegspreis, die Mieten und der Verkaufspreis in 15 Jahren. Der Startpreis darf maximal 20 Jahresmieten betragen. Er entspricht einer Grundverzinsung von 5 Prozent, und dieser Wert ist die Voraussetzung, um bei diesem Geschäft nicht in die Röhre zu gucken. Genauso wichtig ist der Ausstieg.

Die Wohnung muss in 15 Jahren verkaufbar sein und sollte mindestens 175.000 Euro bringen. Die Forderungen führen in der Regel zu Gebrauchtwohnungen, die zwischen 10 und 15 Jahre alt sind. Hier ist zu beachten, dass die Immobilien in einwandfreiem Zustand sind. Sonst fressen die anstehenden Reparaturen die Erträge auf. Wenn die Lage stimmt, wird aber auch der Ertrag stimmen, so dass der Anleger mit Renditen rechnen kann, die trotz Abgeltungssteuer und Inflation bei 2,5 bis 3 Prozent im Jahr liegen.

Der Autor ist Finanzanalytiker in Reutlingen.



Text: F.A.Z., 12.01.2008, Nr. 10 / Seite 21
Bildmaterial: F.A.Z.-Kai

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