Großbritannien

Immobiliengesellschaften kämpfen mit Wertverlusten

Von Bettina Schulz, London

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Der Bau verzögert sich: The Shard im Entwurf

07. Februar 2008 Mit der Euphorie über den Immobilienmarkt in der Londoner City ist es vorbei. Kurz nachdem vor allem deutsche Gesellschaften im vergangenen Jahr in London Bürogebäude wie die „Gurke“ aufgekauft und sich Baugenehmigungen für neue Wolkenkratzer gesichert hatten, brach der Markt ein.

Mögen sich immer neue Bürogebäude in die Silhouette der Metropole schieben, so sieht ihre Wertentwicklung am gewerblichen Markt eher düster aus. Im letzten Quartal des vergangenen Jahres ist der Kapitalwert britischer Bürogebäude nach Messungen des Immobilienindex der Investment Property Databank (IPD) um 9,1 Prozent eingebrochen, der schärfste Kollaps von Immobilienwerten seit der britischen Immobilienkrise im Jahr 1990. Damals waren die Preise gewerblicher Immobilien drei Jahre lang auf dem Rückzug und trieben Großinvestoren wie die Reichmann-Brüder mit ihrem Projekt der Trabantenstadt Canary Wharf vorläufig in den Ruin.

Reinen Wein einschenken

Die Jahresrendite auf alle gewerblichen britischen Immobilien betrug Ende des Jahres 2007 minus 5,6 Prozent. „Das ist der schlechteste Ertrag in der Branche seit 1991“, klagt Jones Lang LaSalle, einer der größten gewerblichen Projektentwickler und Immobilienagenturen der Welt.

An diesem Donnerstag werden die Marktteilnehmer gespannt beobachten, wie drastisch die britische Gesellschaft British Land den Wert ihres Portfolios zusammenstreichen wird. British Land ist die erste der großen, britischen Gesellschaften, die ihr Geschäftsergebnis des dritten Quartals vorlegt und dem Markt reinen Wein über die Auswirkungen der Kredit- und Immobilienkrise auf ihr Portfolio einschenkt.

Kurzfristig kaufen

In Großbritannien ist jedes Vierteljahr eine Bewertung des Portfolios zum Marktwert erforderlich. Analysten erwarten, dass British Land in der nächsten Runde eine Werteinbuße von 10 Prozent wird einstecken müssen. Dies ist am Aktienmarkt lange vorweggenommen worden. In den vergangenen 12 Monaten ist der Aktienkurs von British Land um 43 Prozent gefallen.

Die Bewertung der britischen Immobiliengesellschaften ist so stark gesunken, dass erste Investoren mit Beteiligungen wieder in die Branche einsteigen. Morgan Stanley rät Aktionären, angesichts der Zinssenkungen in Großbritannien und einer zu erwartenden Zwischenrally kurzfristig die Aktien von British Land, Segro und Brixton zu kaufen, bevor der Markt Mitte des Jahres in der dann folgenden Rezession weiter auf Talfahrt geht. GIC, die Investmentgesellschaft des Stadtstaates Singapur, hat sich an British Land in den letzten Wochen bereits mit einer Beteiligung von mehr als 3 Prozent eingekauft.

Gewerblicher Markt auf Talfahrt

Die Aussichten für den britischen gewerblichen Markt sind nicht rosig. Die Branche spürt die Zurückhaltung der Banken, im Rahmen der Kreditkrise großzügige Finanzierungen zu stemmen. Schwierigkeiten werden künftig für die britischen, nichtbörsennotierten Immobilienentwickler erwartet, die oft zweitrangige Immobilien mit Finanzierungen von bis zu 95 Prozent des Kapitalwerts der Immobilien erstanden haben. Börsennotierte Gesellschaften beleihen den Wert ihrer Immobilien meist nur bis zu 33 Prozent. Die nichtbörsennotierten Entwickler haben ihre Zinszahlungen durch Mieteinnahmen oft nur knapp gedeckt. Viele dieser Unternehmen haben sich in letzter Zeit bewusst nur für zwei Jahre verschuldet, in der Hoffnung, durch eine Umschuldung Kapital aus der Wertsteigerung ihrer Immobilien abziehen zu können. Jetzt aber hocken sie auf einem sinkenden Kapitalwert ihres Portfolios, der die Schulden oft nicht mehr deckt. Gleichzeitig werden sie von den Banken mit ungünstigen Umschuldungskonditionen konfrontiert.

Werden diese Gesellschaften gezwungen, Immobilien abzustoßen, könnte dies den Preisdruck auf den Markt verstärken, zumal neue Investoren mit Neuengagements warten, ob sich ihr Einstandspreis noch weiter vergünstigt. So ist der vierteljährliche Umsatz am britischen gewerblichen Markt von fast 20 Milliarden Pfund Ende des Jahres 2006 auf 7 Milliarden Pfund Ende 2007 eingebrochen.

Weitere Wertverluste sind möglich

Investoren fürchten, der Markt könne - ähnlich wie Anfang der neunziger Jahre - letztlich 30 Prozent an Wert verlieren. Aus dieser Angst heraus ziehen sie sich aus offenen Immobilienfonds zurück. Allein im vierten Quartal 2007 zogen Anleger 1,7 Milliarden Pfund aus britischen Immobilienfonds ab, berichtet die Association of Real Estate Funds (AREF). Im dritten Quartal erlebten die 64 Fonds bereits einen Mittelabfluss von 939 Millionen Pfund. Fonds der Deutschen Bank, UBS, Scottish Widows, Friends Provident und Close Investments setzten die Rücknahme ihrer Fondsanteile zeitweilig aus oder verkündeten Kündigungsfristen von 6 bis 12 Monaten, um zu verhindern, dass sie der massive Mittelabfluss zwingt, Immobilien in den fallenden Markt hinein zu veräußern. „Unsere Entscheidung beruht auf dem scharfen Nachfrageeinbruch der Investoren nach britischen gewerblichen Immobilien“, erklärt Friends Provident. „Es wird notwendig sein, Immobilien zu veräußern. Das wird aber Monate dauern. Jeder Versuch, die Immobilien zu schnell abzustoßen, würde einen noch niedrigeren Verkaufspreis bedeuten, was wir verhindern wollen.“

Das neue Großprojekt in London, ein 71 Stockwerke hoher Wolkenkratzer, genannt die Glasscherbe, spürt bereits die Zurückhaltung der Investoren. So trennte sich die börsennotierte Immobiliengesellschaft CLS Holdings mit einem Verlust von 25 Millionen Pfund von ihrer Beteiligung an dem geplanten 310 Meter hohen Glasturm. Auch der private Immobilienfinanzierer Simon Halabi verabschiedete sich aus dem Projekt. Ein Konsortium von drei Banken aus Qatar, die QInvest, Qatar National Bank, Qatar Islamic Bank, und der Immobilienentwickler Barwa Real Estate sprangen ein und übernahmen die Anteile.

Zwei oder drei schwere Jahre

Selbst die Immobilienagentur Knight Frank räumt ein, dass der Londoner City zwei schwere Jahre bevorstünden, glaubt aber, dass der gewerbliche Markt nicht dramatisch einbreche. Die Nachfrage sei hoch, vor allem in der Weltstadt London. Zudem bleibe der Markt verschont von einer Welle spekulativer, neuer Büroflächen, die den Markt bei früheren Immobilienkrisen überflutet habe. Der Kapitalwert der Immobilien werde sich im Jahr 2009 wieder erholen.

Skeptischer ist Morgan Stanley, die eine Rezession in Großbritannien erwarten und glauben, der gewerbliche Immobilienmarkt befinde sich mitten in einem drei Jahre währenden Abschwung wie Anfang der siebziger Jahre, in den späten achtziger Jahren und Anfang der neunziger Jahre. Nach Meinung der Investmentbank werden die Zinssenkungen der Bank von England zwar zu einer zwischenzeitlichen Kurserholung britischer Immobilienaktien führen. Letztlich aber werde sich der Abschwung am Markt weitere zwei Jahre fortsetzen und die Aktienkurse der Branche ab Mitte des Jahres auf eine Talfahrt von weiteren 40 Prozent schicken.

Text: F.A.Z., 07.02.2008, Nr. 32 / Seite 22
Bildmaterial: F.A.Z., Hayes Davidson und John Maclean

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