Bleiben wir bei der Annahme, daß sich Mieten, Steuern, Zinsen in etwa "die Waage halten", dann kommen wir zu folgender Rechnung: Kaufpreis des Hauses waren 308.000 Euro (die Nk werden bei den Wertsteigerungen schön außen vor gelassen), die Restschuld soll nach Looman´schem Beispiel bei 356.000 Euro liegen. Bei einer jährlichen Wertsteigerung von 1,46% liegt der "am Markt erzielbare Verkaufspreis" bei 356.000 Euro; 1,7% p.a. = 366.000 und der Eigentümer hat zusätzlich 10.000 Euro (für Steuern ?) in der Tasche. ... zusätzlich zu den 51.000+9.000=60.000 Euro, die der Erwerber "jetzt und sofort" als Steuervorteile einnehmen darf. 60.000 Euro, die er in Looman´sche Sparbücher stecken oder mit schnellen Mädchen und leichten Autos verprassen kann. Im Artikel werden div. Geschäfte (EFH, Aktienfonds) zusammengewürfelt, was eine merkwürdige Analyse ergibt. Würde auf "Steueroptimierung durch Disagio" verzichtet, und eine "schöne" Tilgung vereinbart, würde die Restschuld gar nur bei ... und der Verkaufs(buch-)gewinn bei ... liegen - das darf Volker Looman ausrechnen. :-))
Ich bin etwas verwundert, mit wie wenig Rendite sich einige Leute zufrieden geben wollen. Man darf nicht vergessen, dass von der Kaltmiete auch noch Instandhaltungs-, Verwaltungskosten und das Mietausfallrisiko bezahlt werden müssen. 20% der Kaltmiete für diese Dinge sind durchaus angemessen. Der Nettoertrag liegt dann bei vier Prozent, plus 2..3% Wertsteigerung sind 6..7%, das ist eigentlich das Mindeste. Klar 5% bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen sind einfach nicht erzielbar, entsprechend wird der Markt mittlerweile auch von Eigennutzern bestimmt. Sinnvoll ist eine Investition in Mehrfamilienhäusern, die deutlich geringere qm-Preise aufweisen.
Da liegt wohl ein Mißverständnis vor. Herr Loomann behauptet nicht, daß es so ein Einfamilienhaus für 200.000 Euro gibt. Er rechnet nur vor, daß bei den gängigen Kaufpreisen und Mieten selbst mit Subvention und Steuerersparnis keine nennenswerte Rendite zu erzielen ist. Somit ist die Geldanlage in solch einem Haus bestenfalls ein teures Hobby, schlimmstenfalls ein existenzbedrohender Fehler.
Erst recht ein großes Bundesland wie Bayern hat nicht nur tolle Innenstadtlagen oder Traumgrundstücke am Starnberger See zu bieten, sondern auch so schwache Gegenden wie die Oberpfalz (ehem. "Zonenrandgebiet") und man kann bei so gut wie keinem Bundesland sagen hier hui, rest pfui. Und eine Immobilie in der Oberpfalz dürfte ebenso ein Risiko sein, wie ein Häuschen an der thüringischen Grenze von Hessen oder in der Hunsrück.
Eigentlich bin ich ein scharfer Kritiker von Herrn Looman, wenn er bestimmte Investments empfiehlt. Ich hoffte immer, dass Herr Loomann mal die Anbieter auf korn nimmt..... Dieser Artikel ist aber m.E. bemerkenswert, da seine Analyse 100% zutreffend ist. Ich hoffe, dass Herr Looman für diesen Artikel das doppelte Honorar bekommt, denn das hat er verdient. Da meine Schwiegereltern (vor meiner Zeit) ZWEI Mal auf so einen MÜLL (einmal in blau und einmal in grün) hereingefallen sind, weiß ich wovon ich schreibe. Immobilie + überteuerter Kredit + Aktienfonds + LV (zur Absicherung des Kredits).... ich vermag nicht auszurechnen, was da an Provisionen geflossen ist, aber die Vermittlerin hat nun zwei Häuser in Florida und hat inzwischen geheiratet und ihren Namen geändert.
Beachtenswert, daß "Immobilienexperte" Looman seine Mär von "5%" beharrlich wiederholt. Im o.g. Beispiel dürfte dann das Neubau-(!)EFH mit 130m² Wohnfläche für 202.800 Euro (ohne NK) zu haben sein; ich warte da noch auf Beispiele. Noch "besser", mit Hilfe der Mietrendite einen Preisverfall(!) nach 10 Jahren von 308.000 auf 223.000 zu konstruieren - und dabei originellerweise zu "vergessen", daß der "Zweitmarkt" für Einfamilienhäuser nahezu ausschließlich von Eigennutzern gebildet wird. Die Krone setzt allerdings ein Kommentator auf, der stolz erklärt, daß er "100 Monatsmieten" als Maßstab anlegt: Das wären nach o.g. Beispiel EFH für 101.400 Euro. Vielleicht könnte uns @mausi erklären, wo er diese Neubaueinfamilienhäuser findet - zumindest nicht in Deutschland. ;-) Wenn Volker Looman generell mit Immobilien als Kapitalanlage nichts anfangen kann und @mausi 30 Jahre alte Bestandswohnungen bzw. ZV-Immobilien erwirbt, sollten sie dies sagen, anstelle hier Ratschläge zur Rendite zu geben, die doch wohl nur belächelt werden können. Was nützt der "gesunde Menschenverstand", wenn man keine Marktkenntnis hat ? :-))
Ja, vor über 25 Jahren wollte jeder am Immobilen Boom teilhaben. Steigende Mieten und Preise bei Eigentumswohnungen und das auch noch steuermäßig subventioniert - wer wollte da nicht dabei sein. Mein damaliger Steuerberater riet zum "Einstieg", da ich als Angestellter sonst kaum "Gestaltungsmöglichkeiten" hätte. Finanzierung über KLV zu 100% - und die Mieten purzelten runter und runter. Inzwischen war man froh, gegen einen viel niedrigeren Mietzins immerhin ohne Leerstände vermietet zu haben, während nun ihrerseits die KLV Renditen anfingen nachzugeben. KLV gekündigt, Kredit ausgelöst und noch einmal Glück gehabt, dass man es sich gerade noch einmal leisten konnte - da ist es kein wirklicher Trost, dass es den "ökologischen" Bauherren in Zukunft kaum anders gehen wird.
Sie selber pauschalisieren auch etwas sehr. Die Oberpfalz ist übrigens nicht in Südbayern, das nur am Rande. Und selbst im echten Südbayern ist die Sache differenzierter. Man findet sogar im größeren Münchner Umland Gegenden, wo man für 5-6 Euro je Quadratmeter Häuser mieten kann. Dort gilt die Beispielsrechnung des Herr Looman (ohne den Subventionsteil) uneingeschränkt. Klar ist, daß es sich auch dort nicht lohnt, ein Haus für 330.000 Euro zu kaufen um dann 750 oder 800 Euro Miete zu erzielen. Wenn, dann kommen nur die begehrtesten Orte in Frage, hauptsächlich am Ufer der Seen und in den Voralpen. Dort kostet das Haus wegen der teureren Grundstücke zwar leicht 400.000 Euro, dafür sind die Mieten etwa doppelt so hoch. Und dort, aber nur dort ist die Erwartung von Wertsteigerungen realistisch, so daß es in Richtung vernünfige Anlage rutscht.
..for Bundesrechnungsminister :-). Aber iM Ernst: Der gesunde Menschenverstand ist bei der Geldanlage leider oft nicht vorhanden. Loomann wird hier vielen die Augen öffnen.
Looman hat Recht, daß der Staat sich prinzipiell aus allem heraushalten sollte, was auch nur irgend denkbar ist. Richtig ist auch, daß - mischt er sich erst einmal ein - fast immer nur Mist herauskommt, vor allem, wenn er die Bedingungen dann wieder ändert. Die goldene Zeit der Nato-Modelle ist in der Tat längst vorbei. Ihre Hochzeit hatte sie in den Siebzigern und Achtzigern des vergangenen Jahrhunderts, als Grundstücks-, Bau- und Nebenkosten erträglich und die sog. weichen Kosten erklecklich waren. Wesentlich für den gigantischen Erfolg des Natomodells war einerseits die Überfinanzierungsmöglichkeit und andererseits die vorbildlichen Abschreibungsmöglichkeiten. Jeder Käufer erhielt etliche Tausender cash nach Vertragschluß - die MWSt - Rückerstattung - und konnte die Kosten der Finanzierung voll und die weichen Kosten größtenteils steuerlich geltend machen. Das Modell hat sich mit Neu- und Altbauten hervorragend gerechnet, und zwar sowohl für den Erwerber/Bauherren bis hin zum Weiterverkauf, als auch alle sonst Beteiligen. Bis heute ist viel passiert. Kosten sind gestiegen, Mieten nicht entsprechend, AfA und Finanzierung sind eingeschränkt: Das Natomodell ist kaum noch interessant, was bedauerlich ist.
sehe ich, daß es in dieser Republik Menschen gibt, die rechnen können und ein klare Sprache finden. Zu den 20 Jahresmieten als Kaufpreis: Da steckt noch jede Menge Goodwill drin. Die Ertragswert-Rechnung geht von 150 Monatsmieten aus, ich rechne derzeit im Einkauf mit 100 Monatsmieten + Kaufkosten. Damit lassen sich Netto-Renditen um die 7% erzielen. Die "Restwerte" der Immobilien sehe ich asymptotisch gegen NULL gehen - die Käufer sterben weg.
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