Berlin

Luxus für den Kiez

Standort mit Blick auf den Berliner Fernsehturm: Solche Perspektiven sind in der Hauptstadt begehrt

03. September 2008 Das Gerede von Luxuswohnungen gefällt Maik Uwe Hinkel gar nicht. Vier Zimmer, Küche, Bad und Gäste-WC auf rund 160 Quadratmetern - „mit einer vierköpfigen Familie lässt sich das doch locker bewohnen“, urteilt der Geschäftsführer der CIC Group. Der Projektentwickler ist zur Baustellenbesichtigung in die Schwedter Straße 43-45 gekommen. Hier im Altbauquartier, wo die Stadtteile Prenzlauer Berg und Mitte aufeinandertreffen, entstehen die „Kastaniengärten“.

Insgesamt 42 Wohneinheiten hat die CIC Group auf dem Grundstück geplant, als Etagenwohnungen, Stadt- und sogenannte Atelierhäuser. Den Quadratmeterpreis beziffert Geschäftsführer Hinkel mit 2700 bis 3400 Euro. Als Kaufpreis für die 165 Quadratmeter großen 4-Zimmer-Wohnungen verlangt sein Unternehmen 450.000 bis 490.000 Euro. „Es ärgert mich, wenn da von Luxuswohnen die Rede ist“, sagt Hinkel und spielt auch auf die Vorbehalte an, die Neubauvorhaben wie diesem aus der Nachbarschaft entgegenschlagen. „Luxus fängt bei mir bei 10.000 Euro an.“

390.000 Euro für 124 Quadratmeter

Von Luxus mag auch Willo Göpel nichts hören. Der Sprecher der Objektgesellschaft Stadtgärten im Winsviertel hat mit Projektpartnern zuletzt die „Prenzlauer Gärten“ entwickelt, ein Quartier, das viktorianische Fassaden imitiert. Die „Winsgärten“ sind eine Variante des Konzepts. Die Kaufpreise entsprechen in etwa dem, was die CIC für den Quadratmeter in den „Kastaniengärten“ fordert. Auch der Anbieter Stofanel, der „Marthashof“ auf dem Nachbargrundstück der „Kastaniengärten“ plant, bewegt sich mit einem Preis von 390.000 Euro für eine 124 Quadratmeter große Wohnung in ähnlicher Größenordnung.

Gleich, ob sie mit schlichter Fassade (Kastaniengärten) oder eher im angelsächsischen Retrolook (Winsgärten) präsentieren, die Neubauten sollen die gleiche Kundengruppe ansprechen: „Mehr als 80 Prozent der Käufer kommen aus dem Kiez“, sagt CIC-Geschäftsführer Hinkel. „Unseren Käufern braucht man Berlin nicht zu erklären, sie kennen es“, bestätigt Göpel. Von einem massiven Zuzug auswärtiger oder ausländischer Käufer könne keine Rede sein, berichten die beiden - und spielen darauf an, dass die deutsche Hauptstadt als Zweit- oder Drittwohnsitz von international bekannten Stars und Sternchen wie Steuerberater aus Süddeutschland oder Ärzten aus Kopenhagen beliebt ist.

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Die Neubauten lieferten etwas, was in den gefragten Stadtteilen wie Prenzlauer Berg und Mitte bisher fehle: Wohnraum für Doppelverdiener mit Kind(ern). In Prenzlauer Berg, wo einst Arbeiter und Militärs wohnten, sind die Altbauwohnungen selten größer als 120 Quadratmeter. „Das ist nicht Charlottenburg“, sagt Göpel.

Preisniveau wie in Frankfurt, Hamburg oder München

Als gehobenes „Wohnen“, charakterisieren er wie Hinkel das Angebot. Wins-, Kastaniengärten und Marthashof sind nur drei aus einer ganzen Reihe von Vorhaben, die in dieser Kategorie mit Angeboten auf den Markt kommen. Das Preisniveau bewegt sich auf ähnlichem Level wie in Frankfurt, Hamburg oder München. Dagegen sehen Marktberichte wie jener der LBS für das Jahr 2008 Berlin insgesamt deutlich hinter diesen Großstädten wie auch hinter Düsseldorf, Köln und Stuttgart.

Schließlich ist Berlin eine geräumige Stadt. Doch in den angesagten Quartieren klettern die Baulandpreise nicht zuletzt durch das Engagement ausländischer Investoren. Die Preise seien immer noch moderat, sagen die Anbieter, denn an der Spree blickt man auf die Wohnungsmärkte in London, Paris, Rom oder New York. „Und da wird ganz anderes verlangt“, sagt Hinkel.

In diese Liga wollte das Immobilienunternehmen Orco Germany mit den „Fehrbelliner Höfen“ vordringen. Nur ein paar Straßenzüge weiter südlich von „Kastaniengärten“ und „Marthashof“ gelegen, sollten 154 Wohnungen teilweise zu dem für diese Gegend ambitionierten Preis von 6000 Euro und weit mehr je Quadratmeter entstehen.

Stillstand auf der Baustelle

Daraus wird vorerst nichts. Die Klingel zum Showroom funktioniert zwar noch, doch die Türen an der Fehrbelliner Straße 45-48 bleiben zu, mit Vorhängeschlössern gesichert. „Achtung Baustelleneinfahrt“ mahnen Schilder. Auf das Areal, das sich hinter der Fassade aus grauem Kieskratzputz verbirgt, rollt indes seit geraumer Zeit kein Baufahrzeug mehr. Orco hatte die Arbeiten vor Monaten eingestellt und das Projekt Anfang August offiziell gestoppt. Als Gründe nannte das Unternehmen den schwachen Vorverkauf und die steigenden Kosten für Fremdkapital.

„Man muss das richtige Objekt eben am richtigen Platz positionieren“, erinnert Andreas Schulten, Vorstand des Marktbeobachters Bulwien Gesa, an eine Grundregel. In der Hauptstadt gelten Tiergarten und Mitte als Top-Standorte für „High-End-Wohnungen“, wie die Luxusbehausungen im Branchenjargon heißen. Was sie auszeichnet: markante Namen, Planung und Ausstattung von renommierten Architekten und Designern, Doorman und Überwachungstechnik, Wellness- und Serviceangebote, Balkon, Terrasse, Dachgarten - um nur einige der Merkmale zu nennen.

Drei Gebäude im Bau und fünf in der Planung

Drei Gebäude sind nach Information von Bulwien Gesa dort derzeit im Bau, fünf in der Planung, 22 entstanden in den Jahren 2000 bis 2007. „Mitte ist aber nicht gleich Mitte“, gibt der gebürtige Berliner Göpel mit Blick auf die Nähe der „Fehrbelliner Höfe“ zu Prenzlauer Berg zu bedenken. „Die richtigen Top-Lagen haben sich längst herauskristallisiert“, sagt Vivacon-Vorstand Michael Ries.

Das Unternehmen hat sich neben der Sanierung edler Altbauten auch auf den Bau von Designer-Wohnungen spezialisiert: Im September will der Entwickler den Bau von 100 „Yoo-Wohnungen“ im neuen Philippe-Starck-Haus am Spreeufer gegenüber der Friedrichstraße starten. Kalkulierter Durchschnittspreis je Quadratmeter: 6000 Euro.

„Berlin ist sexy, aber nicht arm“

Anders als bei Kastanien- und Winsgärten ist Luxus für Vivacon ausdrücklich Programm. Die Nachfrage nach solchen Angeboten sei stark steigend, sagt Ries. Als Zielgruppe gelten Geschäftsleute, Medienschaffende, Künstler und Diplomaten aus dem In- wie aus dem Ausland. An die 10 000 Vermögensmillionäre soll es in der Hauptstadt geben.

„Berlin ist also sexy, aber durchaus nicht arm“, argumentiert der Vivacon-Vorstand gegen das Bild Berlins als Stadt der Mietskasernen und der vergleichsweise schlechten Wirtschaftslage. Bis 2010 will das Unternehmen 600 Luxuswohnungen fertigstellen Das klinge tatsächlich viel, sei aber, bezogen auf die Größe der Hauptstadt, so viel wie 90 neue Wohnungen in Düsseldorf, meint Ries.

Bulwien Gesa hat in den Jahren 2000 bis 2007 in Tiergarten und Mitte 641 Wohnungen in diesem Segment gezählt. Leicht verkauft haben sich die Projekte nicht immer. Die Luxuswohnungen im Sony Center oder die Service-Wohnungen im Riz-Carlton hätten die Vermarkter „wie Sauerbier anpreisen müssen“, um sie loszuwerden, erinnert sich Marktbeobachter Schulten. Und das fiel in die Phase des allgemeinen Wirtschaftsaufschwungs.

Keine Selbstläufer im gehobenen Segment

Nun, in Zeiten der Finanzkrise halten sich die Banken grundsätzlich mit der Kreditvergabe zurück. Das macht das Geschäft nicht leichter. „Berlin ist kein schlechter Markt, aber zu groß sollte man das Projekt nicht anlegen“, warnt Jan Bettink. Häuser mit 30 Einheiten stellen nach Ansicht des Vorstandsvorsitzenden der Berlin Hyp kein Risiko dar. Doch 100 und mehr Wohnungen loszuwerden, hält der Finanzexperte für sehr ambitioniert.

Auch im Segment gehobenes Wohnen sind die Angebote keine Selbstläufer. Die Vermarktungszeiten werden länger. Von den 42 Wohnungen in den Kastaniengärten seien knapp 60 Prozent verkauft, berichtet Hinkel. Das Projekt ist seit 2007 am Markt. „In den nächsten zwei Jahren werden wir in Mitte ein Überangebot haben“, erwartet er - und plant deshalb als nächstes nur ein kleines Projekt.

Text: F.A.S.
Bildmaterial: AFP

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