Von Christiane Harriehausen
Prenzlauer Berg - hier die Ecke Schönhauser Allee und Kastanienallee - zählt nach wie vor zu den gefragten Vierteln in Berlin
05. November 2008 In den vergangenen Jahren haben viele Investoren ihr Glück in Berlin gesucht und dort in großem Stil Wohnungen eingekauft. Vergleichsweise niedrige Kaufpreise und die Chance auf Mietsteigerungen lockten vor allem ausländische Kapitalanleger an die Spree.
Doch wer in Berlin mit Immobilien Geld verdienen will, muss entweder ein gutes Händchen beim Einkauf oder einen langen Atem haben. Denn wenn die Stadt auch ansonsten eher zu den ärmeren in Deutschland zählt, an bebaubaren Flächen ist sie noch immer reich.
Kein Wunder, dass der Berliner Wohnungsmarkt viele Jahre als vergleichsweise entspannt galt. Doch inzwischen übersteigt die Nachfrage das Wohnraumangebot in einigen Bezirken deutlich, mit entsprechenden Folgen für die Mieten. Zahlungskräftige Berliner Mieter zieht es immer stärker in die Innenstadt, berichten das private Wohnungsunternehmen GSW und das Maklerunternehmen Jones Lang LaSalle (JLL) in der neuesten Ausgabe ihres Wohnungsmarktreports.
Berlin-Mitte und Prenzlauer Berg sind gesucht
Vor allem die historische Mitte und Prenzlauer Berg gehören zu den Gewinnerstandorten. Hier seien die Miet- und Kaufpreisforderungen der Anbieter von weniger gut verdienenden Bewohnern und Wohnungssuchenden kaum noch zu erfüllen. Daher komme es in diesen Lagen nach und nach zu einem Austausch der Bevölkerung. „Gute Infrastruktur und kurze Wege waren schon immer beliebt. In Zeiten drastisch gestiegener Benzinpreise sind sie es mehr denn je. Vor allem aber konzentrieren sich in der Innenstadt immer mehr Arbeitsplätze in Berlins Wachstumsbranchen“, erklärt Thomas Zinnöcker, Vorsitzender der GSW-Geschäftsführung, den Zuzug in die Innenstadt. Auch der Wandel der Arbeitswelt führe dazu, dass Wohnungen teilweise oder sogar vollständig gewerblich genutzt würden, was den Druck auf den Innenstadtmarkt zusätzlich erhöhe.
Am tiefsten müssen die Mieter derzeit in Charlottenburg-Wilmersdorf und in Berlin-Mitte in die Tasche greifen. Hier liegen die durchschnittlichen Nettokaltmieten bei rund 14,30 Euro beziehungsweise bei rund 13,50 Euro je Quadratmeter, heißt es im Markbericht. Allerdings ist die Bandbreite groß, denn das obere Segment ist an diesen Standorten nach Angaben von JLL und GSW fast dreimal so teuer wie das untere. Der Markt bietet also selbst an demselben Standort ein sehr unterschiedliches Bild.
Entspannung bei Mietwohnungen
Die Lage auf dem Mietwohnungsmarkt wird sich nach Ansicht von Fachleuten in den kommenden Jahren jedoch wieder entspannen. Vor allem im höherpreisigen Segment entsteht derzeit Angebot, das über den Bedarf hinausgeht, berichtet die Investitionsbank Berlin (IBB) in ihrem jährlich erscheinenden IBB-Wohnungsmarktbarometer. Dieses basiert auf einer Befragung von Immobilienmarkt-Akteuren und gibt deren Einschätzungen und Erwartungen wider.
Mit einem ausgewogeneren Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage sei zukünftig in Spandau und für die Bezirke Reinickendorf, Charlottenburg-Wilmersdorf und Pankow zu rechnen. Relativ angespannt bleibe die Lage hingegen für Mietwohnungen im unteren Preissegment. Das werfe die Frage auf, ob in Zukunft ausreichend bezahlbarer Wohnraum für Haushalte mit geringem Einkommen zur Verfügung stehe.
Investments werden schwieriger
Sorgen bereitet den Fachleuten zudem die Entwicklung auf den Hypotheken- und Immobilienmärkten. Das werde auch am Berliner Immobilienmarkt nicht spurlos vorübergehen. „Deutlich wird dies bei den Beurteilungen zur Marktlage und zum Investitionsklima: Zum Teil mehrjährige Trends brechen ab, aber die Einschätzungen stabilisieren sich meist auf dem Vorjahresniveau“, berichtet Dieter Puchta, Vorsitzender des Vorstands der IBB. Insgesamt seien die Marktkenner bei ihren Bewertungen vorsichtiger geworden.
„Es bleibt abzuwarten, ob dies eine Atempause in der Entwicklung darstellt oder ob sich die Märkte dauerhaft auf dem derzeitigen Niveau stabilisieren“, meint Puchta. Relativ stabil und teilweise sogar leicht steigend ist die Nachfrage auf dem Markt für Wohneigentum. Vor allem Reihenhäuser sind gefragt und werden nach Einschätzung der Fachleute in den kommenden Jahren noch in der Käufergunst zulegen. Demgegenüber bewegt sich die Prognose für die Entwicklung auf dem Markt für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen derzeit in etwa auf dem Stand des Jahres 2006.
Kaufpreise sinken kräftig
Nach Angaben von GSW und JLL sanken in Berlin die Kaufpreise für Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern zwischen dem zweiten Halbjahr 2007 und dem ersten Halbjahr 2008 im Durchschnitt um rund 7,7 Prozent. Allerdings sei die Preisentwicklung je nach Bezirk sehr unterschiedlich verlaufen. Insgesamt beobachten die Fachleute eine gewisse Nivellierung der Preise innerhalb Berlins. Preisrückgänge habe es vor allem in den bisher teureren Bezirken gegeben, während es in den günstigeren Lagen zu Preisanstiegen gekommen sei.
„Das Preisniveau ist nach wie vor weit unter dem anderer europäischer Metropolen. Die Wirtschaftskraft Berlins und damit die Wohnkaufkraft vieler Bewohner dürfte jedoch weiter steigen“, meint Andrew Groom, Leiter Valuation & Transaction Advisory Deutschland bei JLL. Gewinner seien Investoren, die sich nicht von kurzzeitigen Finanzkonjunkturtrends beeinflussen ließen. In Berlin müsse man auf längerfristige lokale Entwicklungen, auf die Dynamik einzelner Stadtteile und auf das Aufwertungspotential vieler Häuser und Quartiere setzen, sagt der Fachmann.
Mehr Bedarf an altengerechten Wohnungen
Spuren hinterlässt auch der demographische Wandel. Wie in vielen anderen Städten steigt in Berlin der Bedarf nach seniorengerechten und barrierefreien Wohnungen. Vor allem für Menschen mit mittleren oder kleinen Einkommen und Renten reiche das Wohnraumangebot kaum aus, heißt es im Wohnungsmarktbarometer. Potential sehen die von der IBB befragten Fachleute vor allem in der Sanierung von Mietwohnungen im Altbaubestand. Auch seien in einigen Bezirken wie Pankow oder Marzahn-Hellersdorf kleine Mietwohnungen für Single-Haushalte Mangelware.
Da Wohnungsneubau in Berlin derzeit nur auf einem geringen Niveau erfolge, stelle die Entwicklung der Bestände insgesamt einen wichtigen Faktor für das Wohnraumangebot dar, heißt es in der Analyse. Dabei ist die mit Abstand am häufigsten genannte Maßnahme zur Verbesserung der Marktgängigkeit von Wohnungen der Einbau eines neuen Bades, gefolgt vom Anbau von Balkonen und Dachterrassen.
Die Einkommen sind nach wie vor niedrig
An dritter und vierter Stelle rangieren energetische Maßnahmen wie der Einbau neuer Fenster oder die Wärmedämmung. Bisher spielen die steigenden Energiekosten bei der Anmietung einer Wohnung oder dem Kauf einer Immobilie in Berlin noch keine vorrangige Rolle. Vor allem in gefragten Lagen mit verhältnismäßig knappem Angebot stören sich die Mieter nicht daran, wenn die Wohnung noch nicht energetisch saniert sei, heißt es.
Zu den großen Herausforderungen des Marktes zählt weiterhin das vergleichsweise geringe Einkommen von Mietern und Wohnungsuchenden in Berlin. Sorgen bereiten vielen Marktkennern auch die steigenden Nebenkosten. Diese beiden Hemmnisse machen die Spielräume auf beiden Seiten eng, heißt es im Wohnungsmarktbarometer der IBB. So habe etwa die Entmischung der Bewohnerschaft an Bedeutung gewonnen.
Beklagt wird zudem die nicht bedarfsgerechte Wohnungsbauförderung, die möglicherweise in Zusammenhang mit der zunehmend schwierigen Finanzierbarkeit von Modernisierungsmaßnahmen gesehen werden müsse. „Auf dem Markt der Region Berlin ist viel Bewegung, und es gibt derzeit spannende Entwicklungsprojekte“, sagt Andrew Groom. Investoren sollten allerdings selektiv vorgehen, je nach der Lage, dem Umfeld und der Ausstattung des Gebäudes.
Text: F.A.S.
Bildmaterial: F.A.Z. - Christian Thiel
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