Baugeld ist derzeit günstig zu haben
17. Februar 2006 Auch ganz ohne Eigenheimzulage ist der Bau oder Kauf von Immobilien günstig wie selten zuvor. Häuser und Wohnungen sind in vielen Regionen billiger zu haben als noch vor fünf oder zehn Jahren.
Das Zinsniveau für Hypothekendarlehen ist weiter gering und staatliche Förderung gibt's über vergünstigte KfW-Kredite und/oder Länderprogramme auch nach dem Wegfall der Eigenheimzulage noch. Hinzu kommt: Banken und Vermittler haben attraktive neue Angebote zur Baufinanzierung entwickelt. Finanztest hat insgesamt 80 Baufinanzierer erstmals anhand von sechs Modellfällen getestet und sagt, wo Sie die für Sie günstigste Baufinanzierung bekommen.
Mehr Flexibilität
Erfreuliches Ergebnis des Tests insgesamt: Die Kreditangebote für Bauherren und Immobilienkäufer sind günstiger und flexibler geworden. Allerdings sind sie schwer zu vergleichen.
Erstes und wichtigstes Kriterium: Die Finanzierung muß passen. Der günstigste Zinssatz nützt gar nichts, wenn das Darlehen nicht zum Bauherren oder Käufer paßt. Hinzu kommt: Bei manchem Anbieter können Kosten für die Schätzung des Werts der Immobilie oder vor Auszahlung fällige Bereitstellungszinsen den Kredit verteuern
Günstigste Zinsen bei Vermittlern
Erstmals hat Finanztest die Kreditangebote von 80 Anbietern anhand von sechs praxisnahen Modellfällen verglichen. Das Ergebnis ist klar: In fast allen Konstellationen bieten Accedo, Dr. Klein & Co., DTW, Geld & Plan und Interhyp die günstigsten Zinsen.
Sie beschränken sich allerdings aufs Vermitteln per Telefon, Internet oder Post. Institute mit Filialnetz und regionale Anbieter sind teurer.
Nicht ohne Eigenkapital
Sogar mit wenig Eigenkapital ist der Traum vom eigenen Haus oder einer Eigentumswohnung finanzierbar. Allerdings ist das höchst riskant und allenfalls für Kreditnehmer mit hohem und gesichertem Einkommen geeignet.
Stets zu beachten: Zumindest die Nebenkosten müssen Bauherren oder Käufer selbst aufbringen. Schon das geht gehörig ins Geld: Grunderwerbsteuer, Grundbuch- und Notargebühren machen fünf bis sechs Prozent des Kaufpreises aus und sind zusätzlich aufzubringen. Ist ein Makler mit im Boot, kommt seine Courtage noch hinzu.
Risiko Niedrigrate
Doch Vorsicht: Manche Bankenwerbung verführt zur Baufinanzierung mit hohem Risiko. Die Raten für ein Hypothekendarlehen mit zehn Jahren Zinsbindung und nur 1 Prozent Anfangstilgung sind bei den aktuell niedrigen Zinsen im Vergleich zur Miete für eine gleichwertige Wohnung verführerisch niedrig.
Doch eine solche Finanzierung ist riskant. Nach Ablauf der Zinsbindung ist nur ein geringer Teil des Darlehens getilgt. Wenn dann höhere Zinsen zu zahlen sind, kann die Kreditrate drastisch steigen. Wer sie nicht zahlen kann, läuft Gefahr, Haus oder Wohnung wieder zu verlieren. Finanztest empfiehlt bei dem derzeit günstigen Zinsniveau Verträge mit einer Anfangstilgung von mindestens 2 Prozent.
Extrazins für Bauherren
Oft entscheiden die Extras über den Wert einer Finanzierung. Für Unternehmer oder Selbstständige mit wechselndem Einkommen etwa sind Sondertilgungsrechte besonders wichtig. Ein Minimum an Sondertilgungsrecht ist bei vielen Anbietern ohne Extrakosten zu haben. Für hohe Sondertilgungsrechte allerdings ist fast immer ein Zinsaufschlag zu zahlen. Bauherren müssen mit Bereitstellungszinsen rechnen.
Zwischen Kreditvertrag und Zahlung der letzten Rechnungen können viele Monate liegen. Bei mancher Bank sind schon zwei oder drei Monate nach Abschluß des Kreditvertrags Bereitstellungszinsen fällig. Gegenüber Angeboten mit Bereitstellungszinsen erst ab 13 Monaten sind solche Verträge je nach Kreditsumme, Zinssatz und Baugeschwindigkeit von Anfang an um einige Tausend Euro im Nachteil.
Effektivzins entscheidet
Sind die passenden Angebote gefunden, macht die Finanzierung mit dem günstigsten Effektivzins das Rennen. Kleine Unterschiede summieren sich zu enormen Beträgen.
Ein Unterschied von nur einem Prozentpunkt machte bei einem 100.000 Euro-Darlehen mit 20 Jahren Zinsbindung unter dem Strich mehr als 25.000 Euro aus.
Tips
Finanzierungskonzept. Legen Sie zuerst fest, welche Finanzierung Sie brauchen. Wie viel Geld benötigen Sie? Können Sie Förderdarlehen nutzen? Welche Rate können und wollen Sie zahlen? Für welche Zeit wollen Sie den Zins fest vereinbaren? Lassen Sie sich am besten von einer Verbraucherzentrale beraten.
Vergleich. Geben Sie Ihren Finanzierungswunsch fest vor und lassen Sie sich von den günstigen Instituten aus unserem Test konkrete Angebote geben. Vergleichen Sie die Kredite anhand des Effektivzinses. Achten Sie auch auf Schätzkosten und Bereitstellungszinsen, die nicht im Effektivzins enthalten sind.
Anbieter. Die günstigsten Angebote machen Ihnen in der Regel Vermittlungsgesellschaften, die Kredite im Direktvertrieb per Internet, Post und Telefon vergeben. Fast immer die niedrigsten Zinsen boten in unserem Test die Hypothekenmakler Accedo, Dr. Klein & Co., DTW, Geld & Plan und Interhyp an.
Beratung. Institute mit einem breiten Filialnetz sind teurer, bieten Ihnen aber Beratung vor Ort. Bestes Institut mit Filialnetz war die Vermittlungsgesellschaft Freie Hypo. Günstig waren auch Citibank und DG Hyp (erhältlich bei Volks- und Raiffeisenbanken), außerdem die Regionalbanken Frankfurter Sparkasse, Sparda-Bank München und Volksbank Münster.
Hausbank. Holen Sie auch ein Angebot Ihrer Hausbank ein. Dort haben Sie meist den größten Verhandlungsspielraum. Wenn Sie ein Konkurrenzangebot vorlegen, bessern viele Institute nach.
Auswahl. Die Finanztest-Tabelle zeigt die besten Angebote für einen Modellfall unter Einbeziehung eines KfW-Kredits. Orientieren Sie sich an diesen Daten, wenn Sie eine ähnliche Finanzierung planen. Günstige Angebote für fünf weitere Modellfälle und Detaildaten zu den Baufinanzierungsangeboten von 65 Banken und Vermittlungsgesellschaften sowie 15 Bausparkassen liefert Finanztest 3/2006 oder online unter www.test.de.
Bauherren. Wollen Sie bauen, bevorzugen Sie die Angebote, bei denen Sie viele Monate lang Bereitstellungszinsen sparen.
Merkblatt. Lassen Sie sich für jeden Kredit das so genannte „Europäische Merkblatt“ samt Tilgungsplan aushändigen. Das Merkblatt enthält eine Kurzbeschreibung des Kreditangebots und listet sämtliche Kosten auf.
Der Beitrag wurde erstellt von unserem Kooperationspartner Finanztest. Weitere Tests und Informationen rund um das Thema sind kostenpflichtig unter www.test.de zu finden.
Text: Finanztest
Bildmaterial: picture-alliance/ dpa/dpaweb, Stiftung Warentest
Immobilien: Pekings blubbernde 
Kommentar: Ein Bier auf die Bahn
Die Deutsche Bahn rüstet sich für den Eurotunnel
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