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Immobilienfonds trotzen der Hypothekenkrise

Von Steffen Uttich

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22. September 2007 Die offenen Immobilienfonds finden in ihre Rolle als stabilisierendes Element im Anlegerdepot zurück. Obwohl die aktuelle Verunsicherung an den Kapitalmärkten ihren Ursprung im amerikanischen Immobilienmarkt hat, gab es in der Wertentwicklung der Fonds in den vergangenen Wochen keinerlei Auffälligkeiten. Auch das Übergreifen auf den britischen Immobilienmarkt mit der Krise der Hypothekenbank Northern Rock hinterließ keine Spuren.

„Es geht um zwei völlig unterschiedliche Kreisläufe“, begründet Bärbel Schomberg, Geschäftsführerin der Allianz-Immobilienfondsgesellschaft Degi, den stabilen Wertzuwachs. Die Krise finde in privaten Hypothekenkrediten statt. Offene Immobilienfonds investierten dagegen ausschließlich in gewerblichen Immobilien. Diese beiden Marktsegmente müsse man deutlich voneinander trennen. Handlungsbedarf für eine Neubewertung würde nach dieser Sichtweise erst bestehen, wenn das gesamtwirtschaftliche Umfeld leiden sollte.

Kein Anlass für Neubewertungen

Vom Bundesverband der Immobilien-Investment-Sachverständigen, in dem die unabhängigen Gutachter der Fonds zusammengeschlossen sind, wird diese Ansicht geteilt. „In den Märkten, in denen die offenen Immobilienfonds unterwegs sind, ist ein Austrocknen von Liquidität nicht zu beobachten“, sagt Geschäftsführer Gernot Archner. „Es gibt keinen Anlass für Neubewertungen.“

Tatsächlich sind offene Immobilienfonds durch ihre spezielle Konstruktion weniger anfällig für kurzfristige Marktschwankungen. Die Erzielung von Erträgen aus dem Immobilienhandel spielen traditionell eine eher untergeordnete Rolle. Die Erträge kommen vielmehr aus der Bewirtschaftung der gekauften Objekte, wobei stabile Mieteinnahmen über langfristige Verträge eine Schlüsselrolle spielen. Damit sind die Fonds weniger von der Unruhe an den Kapitalmärkten betroffen. Werden allerdings Neubewertungen notwendig, wie dies in den vergangenen zwei Jahren bei vielen deutschen Objekten der Fall war, schlägt sich dies sofort empfindlich im Anteilspreis nieder.

Liquidität als kritische Unbekannte

Eine kritische Unbekannte stellt im gegenwärtigen Marktumfeld die in den offenen Immobilienfonds gehaltene Liquidität dar. Derzeit gibt es keine belastbare Übersicht, inwieweit die Gesellschaften ihr noch nicht in Immobilien investiertes Geld in verbriefte Forderungen (Asset Backed Securities, ABS) umgeleitet haben. Die Liquiditätsrendite eines Fonds könnte angesichts der Verwerfungen am Verbriefungsmarkt unter einem zu großen Engagement in diesem Segment leiden. Da die Immobilienrendite für die Wertentwicklung eines Fonds jedoch eine deutlich höhere Bedeutung hat, sollten sich die negativen Auswirkungen von ABS in Grenzen halten.

Nach Ansicht von Branchenbeobachtern stehen offene Immobilienfonds vor einem Absatzschub, der ihr Rekordgeschäft in der Zeit während der dreijährigen Aktienbaisse nach 2000 noch übertreffen konnte. „In den nächsten 18 Monaten gehen wir von den höchsten Mittelzuflüssen aus, die jemals in einem vergleichbaren Zeitraum gesehen wurden“, sagt Björn Drescher vom Branchendienst Drescher & Cie. So würden Immobilienfonds wieder stärker als wertstabile Geldanlage mit einer denkbar niedrigen Korrelation zu anderen Wertpapierklassen wahrgenommen.

Vertrauenskrise ist blasse Erinnerung

Zudem mache die Einführung der Abgeltungsteuer Anfang 2009 die Fonds in der Nachsteuerbetrachtung attraktiver. Der zu versteuernde Teil der Ausschüttung wird dann nicht mehr mit dem Einkommensteuersatz belastet, sondern mit dem für viele Anleger günstigeren Pauschalsatz von 25 Prozent. Der überwiegende Teil der Ausschüttung, vor allem von schwerpunktmäßig im Ausland investierten Fonds, ist dabei ohnehin schon steuerfrei. Für Drescher kommen deshalb „Anleger mit einem Interesse an stabilen und steueroptimierten Erträgen künftig kaum noch an offenen Immobilienfonds vorbei“.

Schon jetzt ist die schwere Vertrauenskrise in der Anlegerschaft, die zum Jahreswechsel 2005/2006 mit der Schließung mehrerer Fonds ihren Höhepunkt erreichte, nur noch eine blasse Erinnerung. Ablesbar ist die Trendwende nicht zuletzt am verwalteten Vermögen (siehe Grafik). Das Neugeschäft ist inzwischen wieder deutlich angesprungen. In diesem Jahr zahlten Anleger in offenen Immobilienfonds bis Ende Juli knapp 7 Milliarden Euro mehr ein als sie gleichzeitig abzogen. Einzelne Fonds haben deshalb ihre Vertriebskanäle schon gebeten, den Verkauf ihrer Fondsanteile zurückzufahren, weil sich für das Geld nicht schnell genug attraktive Objekte finden lassen.

Text: F.A.Z., 22.09.2007, Nr. 221 / Seite 19
Bildmaterial: F.A.Z.

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