Immobilienfonds

Vorwürfe nach dem Debakel

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Offene Immobilienfonds im Sog der Liquiditätskrise

07. November 2008 Dachfonds, die das Geld ihrer Anleger in andere Fonds investieren, haben offenbar zu den jüngsten Liquiditätsnöten von offenen Immobilienfonds wesentlich beigetragen. Entsprechende Vorwürfe sind bei der Suche nach den Ursachen für die Welle an Fondsschließungen in der vergangenen Woche immer häufiger zu hören.

„Ich glaube, dass das Verhalten der Dachfonds für die Schließungen entscheidend war“, sagt Jörg Strobel, Vorstand des Vermögensverwalters Carat. Die üblichen Vereinbarungen, Paketverkäufe ab einer Million Euro mindestens einen Monat vorher anzukündigen, konnten nach seinen Beobachtungen nicht greifen, weil die Anteile einfach auf mehrere Banken verteilt und in kleineren Tranchen verkauft wurden. „Ausbaden muss es mal wieder der Kleinanleger, der jetzt mindestens drei Monate nicht an sein Geld kommt.“

„Ich glaube, dass das Verhalten der Dachfonds für die Schließungen entscheidend war“

In der vergangenen Woche hatten elf offene Immobilienfonds die Rücknahme von Anteilen eingestellt, weil sie rückzugswillige Anleger nicht mehr auszahlen konnten. Darunter finden sich auch die unter Privatkunden beliebten Fonds SEB Immoinvest, Degi Europa, CS Euroreal und Axa Immoselect. Zunächst galten vor allem Privatanleger und deren Vermögensverwalter, die offene Immobilienfonds als Liquiditätsparkplatz missbrauchten und angesichts der Staatsgarantie für Spareinlagen ihr Geld in größerem Maßstab abzogen, als Auslöser der Krise. Inzwischen zeichnet sich aber ab, dass auch defensiv ausgerichtete Dachfonds kurz vor den Schließungen größere Umschichtungen vorgenommen haben.

So hat beispielsweise der Kölner Dachfondsmanager Eckhard Sauren den Portfolioanteil offener Immobilienfonds im Sauren Global Defensiv innerhalb von drei Monaten von 50 Prozent auf unter 20 Prozent zurückgefahren. Angesichts eines verwalteten Vermögens von zuletzt 1,2 Milliarden Euro bewegten sich die Umschichtungen in Tages- und Termingeld im dreistelligen Millionenbereich. „Dachfonds müssen im Sinne ihrer Investoren handeln, und da gehört die Liquiditätssicherung einfach mit dazu“, begründet Sauren seine Vorgehensweise. Es habe Anzeichen gegeben, dass es zu einer angespannten Liquiditätslage kommen könne. Daraufhin habe man vorausschauend handeln müssen, was der Kunde auch erwarte. Insofern sei es falsch, sich unter den Dachfonds auf die Suche nach den Schuldigen für die Liquiditätsklemme der offenen Immobilienfonds zu begeben.

Eine neue Herausforderung für die Liquiditätssteuerung in den Fonds stellt auch das Aufkommen größerer Dachfonds dar, die sich nahezu ausschließlich auf die Geldanlage in offenen Immobilienfonds konzentrieren. Den Anfang machte vor vier Jahren der DJE Real Estate des unabhängigen Münchener Vermögensverwalters Jens Ehrhardt. Der Immobilien-Dachfonds mit einem verwalteten Vermögen von zuletzt knapp einer Milliarde Euro schraubte in diesem Jahr die Immobilienfondsquote im Portfolio von 75 Prozent auf die niedrigstmögliche Quote von 60 Prozent herunter. Gleichzeitig zogen Anleger seit dem Sommer 2007 rund eine Milliarde Euro ab, was zusätzlich Verkaufsaufträge auslöste.

„Wir brauchen klare und wirksame Regeln, an die sich auch tatsächlich jeder hält“

Inzwischen sieht sich der DJE Real Estate selbst als Opfer der jüngsten Entwicklung und nicht als ihr Auslöser. Weil der Dachfonds schwerpunktmäßig in offenen Immobilienfonds investiert ist, die in der vergangenen Woche schlossen, konnte er die Anteilsrückgaben seiner Anleger nicht mehr bedienen und musste wie die zugrunde liegenden Fonds die Auszahlungen einstellen. Stärkeren Einschränkungen für Großanleger beim Verkauf von Immobilienfondsanteilen, wie sie derzeit diskutiert werden, steht der Portfolioverantwortliche Maik Rissel derzeit offen gegenüber: „Wir brauchen klare und wirksame Regeln, an die sich auch tatsächlich jeder hält.“ Die „Liquiditätsparkplatzspieler“ müssten aus den Fonds herausgedrängt werden. Für diese ließen sich dann neue Anlageprodukte entwickeln.

Die beiden anderen großen Immobilien-Dachfonds auf dem Markt befinden sich dagegen in vergleichsweise ruhigem Fahrwasser. Der unter Commerzbank-Kunden verbreitete Cominvest-Fonds Premium Management Immobilien berichtet von einem Fondsvolumen, das sich stabil auf einem Niveau von rund 2,5 Milliarden Euro bewegt. Der DWS Immoflex Vermögensmandat aus dem Deutsche-Bank-Konzern verwaltet ein Vermögen von rund einer Milliarde Euro.

Text: F.A.Z.
Bildmaterial: Frank Röth

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