Amerika

Die nächste Immobilienkrise

Von Prashant Gopal

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Daran müssen sich Amerikaner gewöhnen müssen: Das Haus gehört schon der Bank und steht zum Verkauf

10. Juni 2008 Der amerikanische Eigenheimbesitzer muss sich wie eine dieser Figuren in alten Cartoons vorkommen, auf die soeben ein Klavier herabgestürzt ist. Als er den Staub von seinen Kleidern klopft und an die große Beule an seinem Kopf fasst, rechnet er wahrscheinlich nicht damit, dass einige Meter über ihm ein weiteres Klavier baumelt. Das sollte er aber.

Im Cartoon mag das noch lustig sein, in der Realität dagegen ganz und gar nicht. Vor dem Hintergrund der negativen Auswirkungen der Subprime-Hypothekenkrise auf die amerikanische Wirtschaft warnen einige Experten davor, dass von April 2009 an die nächste Zwangsversteigerungswelle ihren Lauf nehmen wird.

Daten vom Januar des Jahres 2007

Von diesem Zeitpunkt an werden bei Hunderttausenden von Hypotheken mit variablen Zinszahlungen und Tilgungsraten Anpassungen vorgenommen, was für die Kreditnehmer mit einem starken Anstieg ihrer monatlichen Zahlungen verbunden sein wird. Rund eine Million Menschen haben diese variablen Hypotheken abgeschlossen, bislang ist hiervon jedoch nur ein Bruchteil fällig geworden.

Mit niedrigen Zahlungen geködert

Doch genau das ist der Haken dieser speziellen Hypotheken. Die Darlehensnehmer wurden mit niedrigen Anfangszahlungen geködert, die nach mehreren Jahren nach oben angepasst werden. Viele Hauskäufer spekulierten darauf, dass sie ihre Eigenheime verkaufen können, bevor die Zahlungen ansteigen. Doch es kam anders und viele gerieten in die Falle. Nach Angaben von Credit Suisse werden sich die von April 2009 an vorgenommenen monatlichen Hypothekenanpassungen beschleunigen - von zunächst 5 Milliarden Dollar bis zu einem Höchststand von etwa 10 Milliarden Dollar im Januar 2010.

Bei einigen dieser Hypothekendarlehen haben diese Anpassungen schon eingesetzt. Credit Suisse zufolge waren etwa 13 Prozent der im Jahr 2006 vergebenen Hypotheken mit variablen Zinszahlungen und Tilgungsraten nach 18 Monaten bereits mehr als 60 Tage überfällig.

Kalifornien am stärksten betroffen

Der von der Häusermarktkrise bereits stark gebeutelte Bundesstaat Kalifornien wird hiervon am stärksten betroffen sein. In den Vereinigten Staaten beläuft sich das Volumen der ausstehenden Hypotheken mit variablen Zinszahlungen und Tilgungsraten derzeit auf 500 Milliarden Dollar, wovon laut Credit Suisse rund 60 Prozent auf kalifornische Eigenheimbesitzer entfallen.

In Kalifornien erfreuten sich diese variablen Hypotheken besonderer Beliebtheit. Während des Häusermarktbooms wurden sie von Unternehmen wie Countrywide Financial, Washington Mutual und Wachovia massiv angepriesen. Hinzu kommt, dass viele Hausbesitzer diese Hypotheken zusätzlich refinanziert haben, wodurch sie noch tiefer in die Verschuldung getrieben wurden, der sie eigentlich durch einen frühzeitigen Verkauf ihres Hauses entgehen wollten.

Doch nicht nur Kalifornien wird betroffen sein. Auch in Arizona, Florida, New Jersey und anderen Bundesstaaten sind Eigenheimbesitzer höchst anfällig.

Die Sorge nimmt zu

Die amerikanische Hypothekenbankvereinigung (MBA) berichtete am 5. Juni über wachsende Probleme mit variablen Hypotheken. Laut MBA ist die landesweite Rate eingeleiteter Zwangsvollstreckungen für erstklassige variabel verzinsliche Hypotheken einschließlich der Hypotheken mit variablen Zinszahlungen und Tilgungsraten von 0,5 Prozent im ersten Quartal 2007 auf 1,6 Prozent im ersten Quartal 2008 gestiegen. In Kalifornien belief sich diese Rate auf zwei Prozent, in Florida auf 2,6 Prozent gegenüber jeweils 0,5 Prozent im ersten Quartal 2007.

„Kalifornien, Florida, Arizona und Nevada stellen zusammen 62 Prozent aller im Zusammenhang mit erstklassigen variabel verzinslichen Hypothekendarlehen eingeleiteten Zwangsvollstreckungen, und sie sind für 84 Prozent des Anstiegs der Zwangsversteigerungen in Verbindung mit erstklassigen variabel verzinslichen Hypothekendarlehen verantwortlich“, so die MBA.

Immer mehr Kreditnehmer geraten in Verzug

Die Ausfälle bei Hypotheken mit variablen Zinszahlungen und Tilgungsraten könnten sich im kommenden Jahr selbst dann beschleunigen, wenn die Anzahl der Ausfälle bei Subprime-Krediten rückläufig wäre, sagt Chandrajit Bhattacharya, stellvertretender Vorsitzender und Hypothekenstratege bei Credit Suisse Securities. Nach seiner Einschätzung wird der Löwenanteil der Zwangsvollstreckungen aus Hypotheken mit variablen Zinszahlungen und Tilgungsraten auf Kalifornien entfallen, während sich der Rest auf das gesamte Land verteilt.

„In weiten Teilen der Öffentlichkeit herrscht die Meinung vor, dass die Subprime-Gefahr gebannt sei, doch hier lauert eine weitere Gefahr“, so Bhattacharya. „Das Problem für diese Darlehensnehmer besteht darin, dass ihnen die Refinanzierung sehr schwer fällt, sobald der Wert ihres Eigenheims niedriger ist als der abzuzahlende Hypothekenkredit, und wenn die Refinanzierung nicht mehr möglich ist, bleiben nur noch wenige Alternativen.“

Doch es kommt noch schlimmer. Hypotheken mit variablen Zinszahlungen und Tilgungsraten wurden ursprünglich für Selbständige mit schwankendem Einkommen konzipiert, gewannen während des Höhepunkts des Immobilienbooms 2004 jedoch auch bei Angestellten an Popularität, als die rasant steigenden Immobilienwerte eigentliche viele Käufer aus dem Markt hätten fernhalten müssen.

Der Wert mancher Eigenheime ist dahingeschmolzen

Die Darlehen, die in der Regel an Kreditnehmer mit einer Bonität oberhalb des Subprime-Niveaus vergeben wurden, räumten Eigenheimbesitzern die Option ein, lediglich minimale monatliche Zahlungen zu leisten, die nicht einmal die fälligen Zinsen deckten und damit infolge negativer Amortisation zu einem Anstieg der Darlehensschuld führten. Nach Jahren angehäufter Schulden und fallender Häuserpreise ist der Wert mancher Eigenheime vollständig dahingeschmolzen, während die Verschuldung sogar die ursprüngliche Darlehenssumme übersteigt.

Nach fünf Jahren werden die Darlehen automatisch angepasst, bei vielen erfolgt diese Anpassung jedoch bereits früher, wenn der Darlehenssaldo eine bestimmte Schwelle überschreitet, die üblicherweise zwischen 110 und 125 Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme angesiedelt ist. Es wird damit gerechnet, dass viele dieser Kredite in den kommenden zwei Jahren angepasst werden; dies bedeutet, dass die monatlichen Zahlungen der Kreditnehmer ansteigen werden, um sowohl Zins als auch Tilgung abzudecken.

Die Kreditverträge waren vielen zu kompliziert

Einige Kreditnehmer haben nach eigenen Aussagen komplizierte Darlehen aufgenommen, ohne die Konditionen zu verstehen oder weil sie davon ausgegangen waren, vor Anpassung der Darlehen eine Refinanzierung vornehmen oder ihre Häuser verkaufen zu können. Doch stattdessen sanken die Eigenheimpreise und die Kreditklemme machte die Refinanzierung für viele Kreditnehmer unmöglich.

Einige Hausbesitzer übergeben ihrer Bank einfach den Hausschlüssel und machen sich danach aus dem Staub („Walk Away“-Phänomen), da nach dem Wegschmelzen des Wertes ihrer Immobilie nur noch wenig Anreiz zum Bleiben besteht.

Der eine oder andere Kreditnehmer, der Hypotheken mit variablen Zinszahlungen und Tilgungsraten abgeschlossen hat, gerate jedoch bereits vor Anpassung der Darlehen in Verzug, da er sich selbst geringste Anhebungen der Mindestzahlungen nicht leisten könne, sagt William Purdy, Rechtsanwalt bei der auf Streitfälle rund um die Eigenheimfinanzierung spezialisierten Kanzlei Simmons & Purdy in Soquel, Kalifornien.

„Es wird ein Blutbad geben“

„In ihrem Haus tickt eine Zeitbombe, die sie nicht entschärfen können“, sagt Purdy. „Sie können versuchen, das Unvermeidliche etwas hinauszuzögern, doch früher oder später erreicht ihr Darlehen die Schwelle [und es kommt zur Anpassung]. ... In diesem Jahr wird es ein Blutbad geben. Für das kommende Jahr erwarten wir das gleiche.“

Für die 52 Jahre alte Systemanalystin Deborah Shaw im kalifornischen Santa Cruz County war die Hypothek mit variablen Zinszahlungen und Tilgungsraten zunächst ein Segen, später ein Fluch. Im Jahr 2004 kaufte sie zusammen mit ihrem Freund ein Haus mit zwei Schlafzimmern für 575.000 Dollar, wobei sie eine Festzinshypothek mit einer Laufzeit von 40 Jahren abschloss. Als sie sich jedoch später von ihrem Freund trennte, konnte sie den Kredit nicht länger bedienen. Sie refinanzierte sich über eine variable Hypothek, die ihr ermöglichte, Mindestzahlungen in Höhe von 1600 Dollar statt der 2300 Dollar für ihre Festzinshypothek zu leisten.

Die Immobilienkrise durchkreuzte die Pläne

Shaw plante, der Darlehensanpassung durch den Verkauf ihres Hauses zuvorzukommen, doch die Häusermarktkrise durchkreuzte ihre Pläne. Sie geht davon aus, dass ihr Darlehen bereits angepasst wurde, woraufhin sich ihre monatlichen Zahlungen mehr als verdoppeln würden. Genaueres weiß sie nicht, da sie die täglichen Anrufe ihres Kreditgebers irgendwann nicht mehr entgegennahm; seit April hat sie außerdem die Zahlungen komplett eingestellt. Die Zwangsvollstreckung ist ihre einzige Option, sagt sie.

„In gewisser Weise fühle ich mich erleichtert, mich nicht mehr lange mit dem Haus befassen zu müssen. Ich freue mich nicht darauf, umzuziehen und alles verkaufen zu müssen, aber ich freue mich, dass mich nicht länger belastet, was ich mir nicht leisten kann“, so Shaw.

Doch es gibt Alternativen, selbst wenn eine Refinanzierung nicht möglich sein sollte. Kreditgeber und -nehmer suchen gemeinsam nach Wegen, um die Darlehenssumme und die Zinsen zu verringern. In einigen Fällen akzeptieren sie einfach die Übertragungsurkunde anstelle einer Zwangsvollstreckung.

Die Telefon-Hotline ist überlastet

Der MBA zufolge scheint eine wachsende Zahl von Eigenheimbesitzern der Zwangsvollstreckung zuvorzukommen, indem sie sich an die Hope-Now-Hotline wenden, eine von Kreditgebern und der amerikanischen Regierung unterstützte telefonische Hypothekenberatung, bei der täglich 4000 Anrufe eingehen. Die Berater der Hotline helfen Kreditnehmern bei Verhandlungen mit Banken und geben Ratschläge zu Refinanzierungsoptionen. Nach Angaben der MBA steige die Zwangsvollstreckungsrate in Kalifornien und Florida zwar an, in allen anderen Landesteilen habe sie sich jedoch verlangsamt.

Andere Kreditnehmer mit variablen Hypotheken könnten von derzeit in Bearbeitung befindlichen Regierungsplänen profitieren. Eine im Mai vom amerikanischen Kongress verabschiedete Gesetzesvorlage würde der Regierungsbehörde Federal Housing Administration die Absicherung neuer Darlehen im Volumen von bis zu 300 Milliarden Dollar ermöglichen, um Kreditnehmern, die trotz Kreditwürdigkeit bei der Tilgung ihrer Darlehen in Verzug geraten sind, vor der Zwangsvollstreckung zu bewahren. Hierbei könnten Kreditnehmer erschwinglichere Darlehen erhalten, wobei die Darlehenssumme auf 90 Prozent des Immobilienwerts beschränkt wäre und damit einen deutlichen Verlust für teilnehmende Kreditnehmer bedeutete.

„Fakt ist, dass Kreditnehmer die Transaktion von Anfang an eigentlich nicht verstanden haben und darauf vertrauten, sich refinanzieren zu können, ehe die Darlehen angepasst werden“, sagt Colleen Hernandez, Vorsitzende der Homeownership Preservation Foundation, einer gemeinnützigen Organisation für bedrängte Hypothekenkreditnehmer in Minneapolis. „Diese Kombination führt zu hohem Risiko und zahlreichen Problemen. Doch die Zwangsvollstreckung ist nicht unvermeidlich und sie ist auch nicht die beste Option.“

Viele Sachbearbeiter sind überlastet

Moe Bedard, Gründer des kostenfreien Internetforums LoanSafe.org, das Eigenheimbesitzern bei der Neuverhandlung ihrer Kreditverträge unterstützt, sieht in den Banken das größere Problem. Nach massiven Entlassungen von Kreditsachbearbeitern seien sie mittlerweile so überlastet, dass viele Kreditnehmer nicht die Aufmerksamkeit erhalten, die sie benötigen.

Viele kalifornische Hausbesitzer, darunter einige mit Immobilien im Wert von zwei Millionen Dollar, leisten einfach nur die Mindestzahlungen und warten die Anpassung ab. Danach planen sie, ihrer Bank den Hausschlüssel zu übergeben und das Weite zu suchen, auch wenn sie damit ihre Kreditwürdigkeit beschädigen, sagt Bedard.

„Viele Menschen laufen einfach davon“, so Bedard. „Das ist einfach eine wirtschaftliche Entscheidung; ihre Schulden sind höher als der Wert ihres Hauses.“ Für viele andere wird es jedoch verheerend sein.

Prashant Gopal ist ein auf Immobilienthemen spezialisierter Redakteur für BusinessWeek.com in New York.



Text: Business Week Online
Bildmaterial: Credit Suisse Fixed Income U.S. Mortgage Strategy, FAZ.NET, Reuters

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