Immobilienfonds

Rollentausch in der Krise

Von Steffen Uttich

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Wartet auf einen Käufer: der Opernturm in Frankfurt

26. November 2008 Einen Monat nach der Schließung des ersten offenen Immobilienfonds durch den Münchener Nischenanbieter Kan-Am scheint diese Form der Geldanlage das Schlimmste erst einmal hinter sich zu haben. Im Oktober hatten Anleger aus Angst, möglicherweise auf ihren Anteilen sitzenzubleiben, binnen weniger Tage Milliardensummen abgezogen. Inzwischen haben elf offene Immobilienfonds - die gut ein Drittel des Marktes ausmachen - die Rücknahme von Anteilen vorübergehend eingestellt, weil nicht mehr genügend Geld vorhanden war, um die Rücknahmewünsche zu erfüllen. Doch seit nunmehr drei Wochen ist zu dieser Gruppe kein weiterer Fonds hinzugekommen.

Voraussichtlich am Mittwoch wird die zur Veröffentlichung anstehende Absatzstatistik des Bundesverbandes Investment für den Monat Oktober einen Eindruck vermitteln, in welchen Größenordnungen die Rückzugsbewegung vonstattenging. Es gibt allerdings noch keine Signale, ob die erste Phase der Schließung bis Ende Januar ausreicht, um genügend liquide Mittel für rückzugswillige Anleger bereitzustellen. Sollten die derzeitigen Bemühungen der Branche, den Missbrauch der Fonds als kurzfristige Liquiditätsparkplätze einzudämmen, nicht rasch das Vertrauen der rückzugswilligen Anleger zurückbringen, können die Fonds nach den gesetzlichen Vorgaben noch einmal neun Monate geschlossen bleiben. In dieser zweiten Phase der Schließung ist es dann allerdings schon vorgesehen, zur Schaffung von Liquidität auf das Immobilienportfolio zuzugreifen und Objekte „zu angemessenen Bedingungen“ zu veräußern.

Dritte Schließungsphase für ein Jahr möglich

Theoretisch kann sich daran noch eine dritte Schließungsphase über ein weiteres Jahr anschließen, in dem weitere Immobilien verkauft werden müssen. Das Geschäftsmodell wäre in diesem Fall aber nachhaltig beschädigt. Nach zwei Jahren müssen dann auf jeden Fall wieder Fondsanteile zurückgenommen werden. Zur Abwicklung kann dann die Fondsgesellschaft die gehaltenen Objekte unbegrenzt beleihen, um Liquidität zu beschaffen, und die notwendigen Immobilienverkäufe für die Kredittilgung zu einem späteren Zeitpunkt vornehmen.

Obwohl sich die Branche nach außen um einen einheitlichen Auftritt in der Krise bemüht, wird im Hintergrund die Rolle der Fondsgesellschaft Kan-Am zunehmend kritisch betrachtet. Abermals hat sich dieser Anbieter als besonders anfällig erwiesen und wie schon einmal vor drei Jahren mit den überraschenden Schließungen seiner Grundinvest-Fonds für eine Zuspitzung der Lage gesorgt. Hinter vorgehaltener Hand wird auf die Kundenstruktur verwiesen, die bei Kan-Am in besonderem Maße von Großanlegern wie Dachfonds und Vermögensverwaltern geprägt sei.

Diese seien einerseits an den Kan-Am-Fonds interessiert, weil sie überdurchschnittliche Erträge brächten. Sie hätten andererseits aber in dem Wissen um das schwankungsanfällige Fondsvolumen immer den Finger auf der Verkaufstaste. Das Abrücken in der Branche von Kan-Am schlug sich im Brancheninformationsdienst „Immobilienbrief“ kürzlich in der Beobachtung nieder: „So etwas gibt Mahnungen Nahrung, dass Kan-Am geschäftspolitisch eine echte Gefährdung der Branche darstelle.“

Rollentausch zwischen Kan-Am und Berliner Ratingagentur

Kan-Am bestreitet die Vorwürfe. „Dachfonds und Vermögensverwalter waren nicht ausschlaggebend für die Krise“, sagt Michael Birnbaum aus der Geschäftsführung der Kan-Am-Gruppe. Das verwaltete Vermögen im geschlossenen Grundinvest-Fonds würde bei 38.000 Euro je Kopf und damit im Branchendurchschnitt liegen. Die Schließung sei auch kein Kan-Am-Phänomen: „Ein paar Tage später hätte ein anderer den Anfang gemacht.“ Auch die überraschende Absage des Frankfurter Opernturmkaufs für schätzungsweise eine halbe Milliarde Euro durch Kan-Am Mitte Oktober soll mit der Liquiditätslage nichts zu tun haben. „Bei der Standortfrage und wegen der Mieterstruktur wurde uns unwohl“, sagt Birnbaum.

Mit der internen Debatte vollzieht sich gegenüber der Immobilienfondskrise vor drei Jahren ein Rollentausch. Damals galt Kan-Am als das Opfer einer unseriösen Verkaufsempfehlung durch die Berliner Ratingagentur Scope. Während nun das Geschäftsgebaren von Kan-Am in Zweifel gezogen wird, gibt die in den vergangenen zwei Jahren runderneuerte Ratingagentur bislang in der Krise eine gute Figur ab. Zum Wochenauftakt kündigte sie an, die aufwendige jährliche Ratingbewertung offener Immobilienfonds aus aktuellem Anlass um ein Quartal auf den Jahresanfang 2009 vorzuziehen.

Text: F.A.Z.
Bildmaterial: agata skowronek

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