Schwellenländer

Neue Wetten auf die Immobilienmärkte

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Irgendwo ist immer noch Platz für neue Hochhäuser: Schanghai

12. Februar 2007 Gleich drei neue Produkte sind in den vergangenen Tagen auf den Markt gekommen, mit denen Anleger auf unterschiedliche Immobilienmärkte wetten können. Die Gemeinsamkeit: Sie alle bieten hohe Chancen, doch die Risiken sind nicht zu unterschätzen.

„Mit dem neuen 'Fidelity Funds - Asia Pacific Property Fund' können Anleger in die aussichtsreichsten fernöstlichen Immobilienmärkte einsteigen“, wirbt die Fondsgesellschaft Fidelity für ein neues Produkt. ABN Amro hat unterdessen zwei Indexzertifikate begeben: eines für Schwellenländer-Immobilienaktien, eines für China-Immobilienaktien.

Dividenden werden berücksichtigt

Das „Emerging Markets Immobilien Zertifikat“ bildet die Entwicklung des „GPR/ABN AMRO Emerging Market Top 20 Property“-Index im Verhältnis eins zu eins ab. Die Geld-/Briefspanne beträgt 2,5 Prozent, die Managementgebühr ein Prozent im Jahr (Isin NL0000797447). „Der Index spiegelt die Kursentwicklung inklusive der Dividenden von 20 Immobilienunternehmen aus den Emerging Markets wider“, schreibt ABN Amro. „Die Unternehmen im Index sind nach ihrer Marktkapitalisierung gewichtet, wobei der Anteil eines jeden Landes am Neugewichtungstag auf maximal 30 Prozent begrenzt ist. Der Index wird zweimal jährlich überprüft und entsprechend angepasst.“

Der „GPR China Property TR“-Index ist ähnlich konstruiert, nur dass dieses Barometer ausschließlich chinesische Immobilienunternehmen aufnimmt und der Anteil eines Unternehmens am Neugewichtungstag auf 15 Prozent begrenzt ist. Für das Zertifikat wird ebenfalls ein Prozent Managementgebühr fällig. Die Geld-/Briefspanne beträgt zwei Prozent (NL0000776870).

Immobilienboom in den Schwellenländern

ABN Amro zählt gute Argumente für ein Investment auf: Bis zu 300 Millionen Menschen könnten bis Ende des nächsten Jahrzehnts in die chinesischen Ballungszentren strömen. Chinas Infrastruktur soll bis 2010 um rund 400 Milliarden Dollar ausgebaut werden. Der neue Fünfjahresplan, die Olympischen Spiele 2008 und die Expo 2010 werden zu weiteren Investitionen führen.

Ähnliches gilt für die Schwellenländer allgemein: „Immobilienunternehmen in den Schwellenländern profitieren von der hohen Wachstumsdynamik, der steigenden Anzahl erwerbsfähiger Menschen sowie erfolgreichen Firmen, die sich repräsentative Unternehmenszentralen errichten lassen“, schreibt die Bank. „Gleichzeitig entsteht eine kaufkräftige Mittelschicht mit höherem Konsumverhalten und gesteigerten Wohnansprüchen. Das lässt den Wohnungsbau und den gewerblichen Bau boomen. Aber auch der Bedarf an moderner Infrastruktur in den Emerging-Markets-Ländern ist gewaltig.“

Bewertung der Aktien zum Teil sehr ambitioniert

Das alles spricht natürlich für ein Investment. Doch sollten sich Anleger die Mühe machen, einige Aktien aus den entsprechenden Indizes unter die Lupe zu nehmen. Die Bewertung, werden sie feststellen, ist zum Teil der Geschäftsentwicklung schon ein gutes Stück vorausgeeilt. Nur wer ein hohes Risiko eingehen will und kann, sollte über einen Einstieg nachdenken.

Größter Wert im Schwellenländer-Index ist derzeit die Immoeast AG, deren Aktie auf Basis der Gewinnschätzung für das laufende Geschäftsjahr mit einem Kurs-Gewinn-Verhältnis (KGV) von 12,3 noch vernünftig bewertet zu sein scheint. Doch das Kurs-Umsatz-Verhältnis (KUV) beträgt fast 26 - Analysten rechnen also damit, dass das Unternehmen mehr Gewinn macht als Umsatz. Möglich ist das nur, weil sie erhebliche Wertsteigerungen im Portfolio unterstellen, die zu Buchgewinnen führen, aber keinen Cashflow zur Folge haben, solange die Immobilien nicht verkauft werden. Entsprechend ist das erwartete Kurs-Cashflow-Verhältnis (KCV) mit 19,1 ebenfalls entsprechend ambitioniert.

Gewinn zum Teil höher als der Umsatz

Bei weiteren großen Titeln im Index ist das ähnlich: Die auf osteuropäische Einkaufszentren spezialisierte Meinl European Land kommt auf ein KGV von 18,1 ein KUV von 37,8 und ein KCV von 52,4. Der drittgrößte Wert, Sun Hung Kai Properties aus China, ist mit einem KGV von 19,6 bewertet, das KUV beträgt „nur“ 8,9 und das KCV verhältnismäßig niedrige 18,3. Globe Trade Centre aus Polen dagegen kommt laut Bloomberg-Daten auf ein KCV von stolzen 141,7, das KGV beträgt 17,6 und das KUV 19,2.

Im China-Index sehen die beiden größten Werte sogar günstiger aus: New World Development kommt zwar auf ein KGV von 32,3, doch das KUV scheint mit 2,9 noch akzeptabel zu sein. Allerdings zeigt der Chart dieser Notiz, dass Immobilienaktien auch in eine andere Richtung laufen können als zurzeit: 1997 kostete die Aktie zeitweise mehr als 50 Dollar, dann purzelte sie bis 2003 auf weniger als drei Euro. China Overseas Land & Invest, der zweitgrößte Titel im Index, ist mit einem KGV von 16,7 und einem KUV von 3,8 bewertet.

„Steigende Löhne als treibender Faktor“

Wer lieber auf ein aktiv verwaltetes Portfolio setzen will, kann den „Asia Pacific Property Fund“ von Fidelity in die nähere Wahl nehmen (LU0270844607). Der Fonds enthält „ausgewählte Aktien von Unternehmen, die in den boomenden Immobilienmärkten des asiatisch-pazifischen Raums tätig sind“, wie die Fondsgesellschaft mitteilt. „Das Portfolio umfasst Beteiligungen in Ländern wie Japan, Australien und Neuseeland, mit denen stabile Erträge bei geringer Volatilität angestrebt werden. Gleichzeitig bietet das Engagement des Fonds in Staaten wie Hongkong, Taiwan und Singapur die Chance auf hohe Renditen, da das Kurspotential für Immobilienaktien hier besonders hoch ist.“

„In Hongkong, Taiwan und Singapur erhöhen sich die Immobilienpreise vor allem aufgrund des wirtschaftlichen Aufschwungs“, erklärt Fondsmanagerin Polly Kwan. „Dabei wirken steigende Löhne sowie das Anwachsen einer wohlhabenden Mittel- und Oberschicht als treibende Faktoren.“ Auch die fortschreitende Verstädterung begünstige den Aufschwung der Immobilienaktienmärkte.

Keine Infos zu den größten Titeln im Fonds

Börsennotierte Immobilienpapiere aus der asiatisch-pazifischen Region hätten in den vergangenen fünf Jahren im Schnitt um 20 Prozent pro Jahr zugelegt und sich dabei weitgehend unabhängig gegenüber Marktveränderungen in den Vereinigten Staaten und Europa gezeigt.

Der Fonds enthalte im Schnitt 40 bis 60 Beteiligungen und orientiere sich nicht an einem Index. Welche Werte genau im Depot liegen, kann der Privatanleger bisher allerdings noch nicht nachvollziehen. Fidelity veröffentlicht in der Regel die zehn größten Werte im Portfolio. Bei neuen Fonds geschieht das allerdings erst nach einigen Monaten.

Insofern sind Privatanleger sicher nicht schlecht beraten, wenn sie zunächst abzuwarten, wie sich der Fonds entwickelt und welche Werte im Depot liegen. Die jährliche Managementgebühr soll 1,5 Prozent betragen, der Ausgabeaufschlag bis zu 5,25 Prozent.

Die in dem Beitrag geäußerte Einschätzung gibt die Meinung des Autors und nicht die der F.A.Z.-Redaktion wieder.



Text: @bemi
Bildmaterial: ABN Amro, AP, FAZ.NET

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