Finanzkrise

Worauf Anleger schauen müssen

Von Michael Thompson

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Warten auf ein Ende der Immobilienkrise in den Vereinigten Staaten

29. September 2008 Die Kreditkrise begleitet uns nun seit mehr als einem Jahr. Der Offenmarktausschuss (FOMC) begann am 18. September 2007, die Zinsen zu senken, und eine Finanzspritze sorgte dafür, dass das Bruttoinlandsprodukt im zweiten und dritten Quartal zulegte. Allerdings gibt es wenige Anzeichen dafür, dass die amerikanische Notenbank Fed und das Finanzministerium durch ihre gemeinsamen Bemühungen Fortschritte in der Beilegung der Krise erzielen.

Welche Auswahl an maßgeblichen Wirtschafts- und Marktgrößen sollten wir im Laufe der kommenden 6 bis 12 Monate verfolgen, um einzuschätzen zu können, ob die Entscheidungsträger in den Vereinigten Staaten den Kampf gegen die Kreditkrise gewinnen oder nicht?

Die Market, Credit and Risk Strategies Group (MCRS) von Standard & Poor's hat eine kurze Checkliste an Wirtschafts- und Marktgrößen erstellt und aufgezeigt, welche allgemeinen Entwicklungen zu verfolgen sind:

1. Immobilienbewertungen - müssen sich stabilisieren oder ansteigen
2. Die Verkäufe bestehender und neu erbauter Eigenheime - muss wieder steigen
3. Kreditkonditionen - müssen sich deutlich entspannen
4. Rohölpreise - müssen weiter fallen und sich dann stabilisieren

Wie entwickeln sich diese Bereiche aktuell?

1. Immobilienbewertungen: vielversprechend
2. Die Verkaufsquote bestehender und neu erbauter Eigenheime: weniger vielversprechend
3. Kreditkonditionen: entmutigend
4. Rohölpreise: vielversprechend

Betrachten wir die einzelnen Punkte der Checkliste einmal genauer:

1. Immobilienbewertungen

In erster Linie müssen sich die Immobilienbewertungen stabilisieren und nach Möglichkeit steigen. Dies wird die Sorgen um hypothekarisch besicherte Wertpapiere („Residential Mortgage-backed Securities“) zerstreuen, die weithin - zu Recht oder Unrecht - als starke Absicherung für das gesamte Finanzwesen der Vereinigten Staaten aufgefasst werden. An dieser Front gibt es sehr gute Nachrichten zu vermelden: Der durchschnittliche Preis eines bestehenden Einfamilienhauses hat seit Februar eine potenzielle Talsohle erreicht. Die Preise bestehender Einfamilienhäuser halten sich derzeit auf einem Niveau, das vergleichbar ist mit Preisen, die man zuletzt im vierten Quartal 2007 und zuvor im ersten Quartal 2005 beobachtete. Den monatlichen Daten des amerikanischen Immobilienmaklerverbandes zufolge ist der durchschnittliche Verkaufspreis eines Einfamilienhauses im Juni 2008 wieder auf 256.800 Dollar geklettert. Das ist der höchste Preis, der seit August 2007, kurz nach Beginn der Kreditkrise, notiert wurde.

2. Die Verkäufe bestehender und neu erbauter Eigenheime

Die Verkäufe bestehender und neu erbauter Eigenheime müssen so weit zulegen, bis der enorme Bestand der in den Vereinigten Staaten zum Verkauf stehenden Immobilien abgebaut ist. Das Verkaufsvolumen bestehender Eigenheime - saisonal bereinigte Jahresraten - ist seit Oktober 2007 aufgrund der Kreditkrise tendenziell auf ein Niveau von 5 Millionen Einheiten gesunken. Dies ist alles andere als ermutigend, wenn man bedenkt, dass der aktuelle Bestand der 3,9 Millionen zum Verkauf stehenden Einfamilienhäuser mehr als doppelt so hoch ist wie das zwischen 1993 und 2004 beobachtete durchschnittliche Bestandsniveau von 1,9 Millionen. Ein moderater Anstieg der Verkäufe, wenn auch nur bis zu einem Niveau von 5,5 Millionen Einheiten, wäre ein positives Zeichen.

Da wir uns außerdem wünschen, dass sich die Immobilienpreise auf einem stabilen Niveau einpendeln, oder nach Möglichkeit von ihrem aktuellen Stand aus weiter ansteigen, werden sinkende Hypothekenzinsen dafür sorgen müssen, dass Wohnraum erschwinglicher wird. Nachdem sie von ihrem Tiefstand in Höhe von 5,8 Prozent Anfang Mai bis Mitte Juli immerhin auf 6,6 Prozent gestiegen sind, tendieren die konventionellen, auf 30 Jahre festgelegten Hypothekenzinsen in den letzten Wochen wieder nach unten, da die Angst, der FOMC würde die Zinsschraube anziehen, nachlässt. Ein konventioneller 30-jähriger Zinssatz in einem Bereich von 6 bis 6,25 Prozent dürfte das Transaktionsvolumen stützen und einen Abbau des Immobilienüberhangs beschleunigen.

3. Kreditkonditionen

Die Kreditkonditionen müssen sich deutlich entspannen, bevor die liquiditätshungrige US-Wirtschaft wieder ein trendgerechtes Wachstum ihres Bruttoinlandsproduktes erzielen kann. Angesichts der drastischen Neubewertung von Kreditrisiken im vergangenen Jahr ist es ein Wunder, dass die Wohnungsbaubranche die übrige Wirtschaft nicht mit sich in eine tiefe Rezession gezogen hat. Eine Normalisierung der Kreditrisiko-Spreads würde helfen, speziell den amerikanischen Immobilienfinanzierungsmarkt und allgemein auch die amerikanische Wirtschaft zu stützen. Wir suchen nach Anzeichen dafür, dass die globalen Kreditmärkte auf frühe Stabilitätssignale an den amerikanischen Immobilienmärkten reagieren, indem sie die Risiko-Spreads verengen.

•Dreimonatiger Libor-Spread (London Interbank Offered Rate) zum Leitzins der Fed
Das Mindeste, was wir uns wünschen, ist, dass der Dreimonate-LIBOR gegenüber dem aktuellen Spread von 80+ Basispunkten (bps), wie aus Schaubild 3 ersichtlich, unter einen Spread von 50 bps zum Leitzins der Fed sinkt. In einer nicht von der Kreditkrise heimgesuchten Welt würde sich der Spread zwischen Leitzins und Libor normalerweise in einem Bereich von 12 bis 25 bps ansiedeln. Wir werden jedoch alle Werte unter 50 bps als Anzeichen für eine Verbesserung der Kreditkonditionen werten.

•Fünfjähriger Dollar-Swapspread

Außerdem wünschen wir uns, dass die fünfjährigen Dollar-Zinsswapspreads von den aktuellen 95 bps in einen Bereich von 60 bis 70 bps zurückkehren. Der Bereich 60 bis 70 bps repräsentiert das Mittelfeld zwischen dem risikobereiten Bereich von 30 bis 55 bps, den wir zwischen 2003 und Mitte 2007 beobachteten, und dem Bereich von 70 bis 100 bps, der sich uns nach dem Eintritt der Kreditkrise seit Juli 2007 bietet.

4. Rohölpreise

Um unsere Checkliste zur Kreditkrise abzuschließen, wäre es sehr hilfreich, wenn der Rohölpreis weiter sinken und sich dann in der Nähe von 100 Dollar pro Barrel (159 Liter) einpendeln würde. Dies würde dazu beitragen, den Wert des Dollars im globalen Währungsmarkt zu stützen, die rohstoffgesteuerten Inflationsängste innerhalb der Federal Reserve zu zerstreuen und die verbrauchergesteuerte amerikanische Wirtschaft zu festigen. All das würde helfen, die Ängste bezüglich der Kreditkrise an den globalen Finanzmärkten abzufedern.

Verfrühte Anzeichen einer Talsohle am Immobilienmarkt?

Die beispiellose Talfahrt, die die Immobilienbewertungen in letzter Zeit vollzogen haben, machte den Bilanzen stark fremdfinanzierter globaler Finanzinstitute schwer zu schaffen. Hierzu kam es im Zuge einer raschen Neubewertung von lange bestehenden Annahmen über Kreditrisiko-Spreads, die Volatilität der Märkte und die allgemeine Kreditqualität von forderungsbesicherten Wertpapieren durch Marktmechanismen. Dies führte nicht nur zu einer starken Risikoaversion von Kreditvermittlern in der Abwicklung von Geschäften mit ihren Kundenunternehmen, sondern auch zu einem starken Misstrauen bei hochwertigen Finanzinstituten im Hinblick auf ein Adressenausfallrisiko, wie aus den außergewöhnlich breiten Leitzins-Libor-Spreads ersichtlich ist. Nichts von alledem verheißt Gutes für die kurzfristigen Wachstumsaussichten der amerikanischen Wirtschaft.

Während die ausufernde Verzugs- und Ausfallrate bei der Hypothekenrückzahlung im vergangenen Jahr neben den rückläufigen Immobilienpreisen über viele Monate hinweg in die Preise der Kreditmärkte eingebaut wurde, führen die Frühzeichen einer Stabilität am Immobilienmarkt noch nicht zu einer Linderung des Drucks an den Kreditmärkten, und somit auch zu keiner Verengung der Spreads. Die Kreditmärkte müssen früher oder später aufmerksam werden, wenn der durchschnittliche Verkaufspreis eines bestehenden Einfamilienhauses stabil bleibt, oder besser, weiter ansteigt.

Wenn es soweit ist, werden wir wohl rasch die anderen Punkte auf unserer Checkliste zur Kreditkrise abhaken können. Stellt sich jedoch heraus, dass der durchschnittliche Verkaufspreis eines bestehenden Einfamilienhauses ein verfrühtes Signal für eine Talsohle des Immobilienmarktes ist, so empfiehlt es sich, erst einmal abzuwarten und diese Checkliste in den Aktenschrank zu legen, bis für das Jahr 2008 Bilanz gezogen wird.

Michael Thompson ist Managing Director für die Market, Credit and Risk Strategies Group (MCRS) von Standard & Poor's.



Text: Business Week Online
Bildmaterial: AP

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