Die Vermögensfrage

Die hohe Kunst der richtigen Finanzierung von Immobilien

Von Volker Looman, Reutlingen

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07. Oktober 2006 Die Finanzierung von Eigenheimen ist eine runde Sache, wenn die Einzelteile Eigenkapital, Fremdmittel, Tilgung, Zinsbindung und Risikoabsicherung richtig kombiniert werden. Die Bausteine der Zweifamilienhäuser sehen ähnlich aus, doch bei diesem Zwitter aus Eigenheim und Immobilienanlage müssen die Komponenten anders zusammengesetzt werden. Sonst droht die Gefahr, viel Geld zu verlieren. Die Tücken werden in folgendem Beispiel deutlich.

Ein Anwalt will ein Zweifamilienhaus kaufen, das 700.000 Euro kostet. Die Wohnungen sind 150 und 100 Quadratmeter groß. Die größere Einheit soll selbst genutzt, die kleinere vermietet werden. Die Finanzierung wird auf 15 Jahre angelegt. Das Eigenkapital von 200.000 Euro soll voll eingesetzt werden. Der Jurist will die 500.000 Euro so schnell wie möglich an die Bank zurückzahlen, und er liebäugelt damit, den Nominalzins während der gesamten Laufzeit festzuschreiben. Außerdem sollen die Schulden während der Laufzeit durch eine Risikolebensversicherung mit Beitragsbefreiung und Rente bei Berufsunfähigkeit abgesichert werden.

Ungeteiltes Zweifamilienhaus als großer Fehler

Die Vorstellungen und Wünsche führen im ersten Durchgang zu einem Annuitätendarlehen, das mit einem Nominalzins von 4,5 Prozent und einer Zinsbindung von 15 Jahren ausgestattet wird. Vor diesem Hintergrund muß der Rechtsanwalt in den kommenden 180 Monaten jeweils 3825 Euro bezahlen, um die Schulden in dieser Zeit vollständig zu tilgen. Der Effektivzins der Finanzierung beträgt 4,59 Prozent vor Steuern. Wenn die Steuervorteile, der Abzug von 40 Prozent der Schuldzinsen, in die Kalkulation einbezogen werden, sinken die effektiven Kosten bei einem Jahreseinkommen von 250.000 Euro auf 3,78 Prozent. Trotzdem ist die Konzeption der Finanzierung eine kleine Katastrophe. Der Mann wirft mindestens 11.000 Euro zum Fenster hinaus, wenn er den Kredit so aufnimmt.

Der entscheidende Fehler ist die Absicht, das Zweifamilienhaus ungeteilt zu kaufen. Das Gebäude könnte aus beliebig vielen Wohnungen bestehen, doch im Steuerrecht gelten ungeteilte Objekte immer als ein Grundstück. Viel günstiger ist jedoch der Kauf einzelner Wohnungen. Dann kann der Anleger frei bestimmen, ob er die einzelnen Einheiten mit Eigenkapital oder mit Fremdmitteln bezahlt. Bei einer Immobilie, die tatsächlich aus zwei Wohnungen besteht, geht das nicht. Hier wird das Eigenkapital, hier: 200 000 Euro, im Verhältnis der Wohnflächen aufgeteilt, so daß die Schuldzinsen des 500.000 Euro hohen Kredits lediglich zu 40 Prozent als Werbungskosten absetzbar sind.

Annuitätendarlehen ist nicht die beste Lösung

Günstiger ist es, zwei Wohnungen zu kaufen. Die große Einheit kostet 420.000 Euro, die kleine Wohnung wird für 280.000 Euro gekauft. Dann werden zwei Kredite aufgenommen. Das Eigenkapital fließt zu 100 Prozent in den selbstgenutzten Teil, so daß für das „Eigenheim“ noch 220.000 Euro aufzunehmen sind. Die vermietete Wohnung wird voll mit Fremdkapital von 280.000 Euro bezahlt. Die Kredite werden mit identischen Konditionen ausgestattet. Die Tilgung dauert 15 Jahre, der Nominalzins beträgt 4,5 Prozent, und die Kredite werden direkt an die Bank zurückgezahlt. Unter dem Strich zahlt der Anwalt dieselben Raten wie bei der ersten Lösung, doch die Trennung der Kredite und die volle Verschiebung des Eigenkapitals ins Eigenheim bringen dem Investor einen Vorteil von 11.000 Euro.

Damit sind die Möglichkeiten noch nicht voll ausgeschöpft. Interessant wird die Sache, sobald die Finanzierung der vermieteten Wohnung optimiert wird. Hier ist das Annuitätendarlehen nicht die beste Lösung. Das Darlehen kostet vor Steuern effektiv 4,59 Prozent. Durch die Steuervorteile, die aus dem vollen Abzug der Schuldzinsen herrühren, sinken die Kosten nach Steuern auf 2,56 Prozent. Das heißt im Umkehrschluß, daß der Investor beim Annuitätendarlehen alle Rückzahlungen zu 2,56 Prozent anlegt, da er durch die fortschreitende Tilgung exakt Zinsen in dieser Höhe spart.

Festkredit nach 15 Jahren auf einen Schlag getilgt

Die Rendite ist im Vergleich zu anderen Geldanlagen mager. Bei Kapitalversicherung und Investmentfonds ist die Verzinsung nach Steuern höher. Daher ist es günstiger, die 280.000 Euro, die auf die vermietete Wohnung entfallen, als Festkredit aufzunehmen und während der gesamten Laufzeit nur Zinsen zu zahlen. Die laufenden Tilgungen werden in Geldanlagen investiert, deren Renditen höher als die Kreditkosten sind. Mit dem Guthaben der Geldanlagen wird der Festkredit nach 15 Jahren auf einen Schlag getilgt.

Der Jurist kann die laufenden Tilgungen zum Beispiel in eine klassische Kapitalversicherung einzahlen, die sich mit 3,5 Prozent pro Jahr rentiert. Damit kauft der Investor per Saldo drei Zahlungsströme ein. Das Eigenheim wird mit 180 Raten von jeweils 1683 Euro getilgt. Für die Mietwohnung sind 180 Zinsraten à 1050 Euro zu bezahlen. Und in die Kapitalversicherung fließen 180 Prämien von jeweils 1187 Euro. Die Zahlungen führen unter Anrechnung der Steuervorteile zu einem Effektivzins von 3,36 Prozent. Der Kostenvorteil im Vergleich zum zweiten Modell beträgt 3000 Euro.

Verkäufer muß die Teilung des Objektes vornehmen

Noch mehr läßt sich bei der Tilgung über Investmentfonds sparen. Wenn die 280 000 Euro jeweils zur Hälfte mit Hilfe von Anleihen und Aktien getilgt werden, sinken die laufenden Sparraten. Voraussetzung sind freilich Verzinsungen von 3,5 Prozent für die Anleihen und 7 Prozent für die Aktien. In Verbindung mit den beiden Hypotheken sinkt der Effektivzins dieser Kombination auf 2,59 Prozent nach Steuern, so daß der Vorteil im Vergleich zur dritten Lösung auf 27.000 Euro steigt.

Bei solchen Sparmöglichkeiten spricht zumindest auf dem Papier alles dafür, nur geteilte Zweifamilienhäuser zu kaufen. In der Praxis können aber Probleme auftreten, weil der Verkäufer die Teilung des Objektes vornehmen muß. Das ist mit Kosten verbunden, und die Abwicklung bei den Behörden kann Monate dauern. Trotzdem sollte der Investor darum kämpfen und dem Verkäufer zur Not eine Belohnung versprechen, um die Teilung vor dem Notartermin zu verwirklichen.

Bauherr wird zum Schluß reichlich belohnt

Bei neuen Zweifamilienhäusern gelten andere Regeln. Hier müssen der Kauf des Grundstücks und der Bau des Gebäudes zu 100 Prozent mit fremdem Geld bezahlt werden. Das Eigenkapital darf bis zur Teilung auf keinen Fall angerührt werden. Statt dessen wird, wenn der Neubau ebenfalls 700.000 Euro kostet, ein Girokonto mit einer Kreditlinie von 750.000 Euro eingerichtet. Von diesem Konto werden das Grundstück und sämtliche Bauleistungen bezahlt. Außerdem fallen auf diesem Konto jedes Quartal Zinsen an, so daß das Konto am Ende mit mehr als 700.000 Euro im Soll stehen wird. Dafür wird der Bauherr zum Schluß reichlich belohnt. Jetzt kann das Girokonto in zwei Darlehen geteilt und den Wohnungen zugeteilt werden.

Die vorhandenen Geldanlagen werden aufgelöst und in voller Höhe auf das Eigenheimkonto überwiesen, so daß die Schuld im Eigenheim über Nacht um mindestens 200.000 Euro sinken wird. Das restliche Eigenheimdarlehen wird am besten in Form eines Annuitätenkredits getilgt, die Schulden für die vermietete Wohnung sollten über „alternative“ Geldanlagen zurückgezahlt werden. So winken hohe Vorteile. Wenn das Baukonto aber nicht eingerichtet wird und statt dessen zuerst das Eigenkapital eingesetzt wird, gerät das Haus finanziell in Schieflage.

Der Autor ist Finanzanalytiker in Reutlingen.



Text: F.A.Z., 07.10.2006, Nr. 233 / Seite 24
Bildmaterial: F.A.Z.-Kai

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